TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/02059 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MMDJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

ALPES ISERE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (ANCIENNEMENT OPAC 38), dont le siège social est sis 21 Avenue de Constantine – 38100 GRENOBLE

représenté par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame [S] [R]

née le 02 Juin 1984, demeurant 15 Rue Elsa Triolet – 38400 SAINT-MARTIN-D’HÈRES

Monsieur [O] [C]

né le 08 Septembre 1981, demeurant 15 Rue Elsa Triolet – 38400 SAINT-MARTIN-D’HÈRES

tous deux comparants assistés de Monsieur [P] [C], leur fils

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 27 Mai 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur et les défendeurs en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 24 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 31 juillet 2019, l’EPIC ALPES ISERE HABITAT (le bailleur) a donné à bail à Mme [S] [R] et M. [O] [C] (les locataires) un logement situé à 15 rue Elsa Triolet 38400 SAINT-MARTIN-D’HERES.

Par acte d’huissier du 12 mars 2025 le bailleur a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [S] [R] et M. [O] [C] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Mme [S] [R] et M. [O] [C] à payer :

— la somme de 6 368,13 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 27 janvier 2025,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges majorée de 10 %, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Mme [S] [R] et M. [O] [C] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires se sont rendus à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 27 mai 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 avril 2025 à la somme de 6 252,56 euros.

A la même audience, Mme [S] [R] et M. [O] [C] ont expliqué rencontrer des difficultés pour payer le loyer et sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative par des mensualités de 100,00 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 12 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 12 mars 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Mme [S] [R] et M. [O] [C] le 26 novembre 2024 pour la somme de 6 890,11 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 15 novembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 26 janvier 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 23 mai 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 6 089,14 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil qui limite à 2 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la situation de Mme [S] [R] et M. [O] [C] permet le règlement de la dette locative et le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience a été repris. Un délai de paiement sera donc accordé tel que défini dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [R] et M. [O] [C], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Dans ce cas, au titre de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, sera payable jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la clause pénale

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause du contrat qui autorise le bailleur à percevoir des amendes, ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location.

Le bailleur sera débouté de sa demande de majoration de 10%.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de Mme [S] [R] et M. [O] [C].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 26 janvier 2025 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [R] et M. [O] [C] à payer à l’EPIC ALPES ISERE HABITAT, la somme de 6 089,14 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 mai 2025 (mois d’avril compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

DIT que Mme [S] [R] et M. [O] [C] pourront solidairement s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 100,00 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

et, dans ce cas :

AUTORISE l’EPIC ALPES ISERE HABITAT à procéder à l’expulsion de Mme [S] [R] et M. [O] [C] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis 15 rue Elsa Triolet 38400 SAINT-MARTIN-D’HERES ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [R] et M. [O] [C] à payer à l’EPIC ALPES ISERE HABITAT une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [R] et M. [O] [C] à payer à l’EPIC ALPES ISERE HABITAT la somme de 100,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [R] et M. [O] [C] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 26 novembre 2024.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE VINGT-QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection