TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01156 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H5ZT

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[B] [X] [Y] [M]

JUGEMENT DU 28 MARS 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 28 Mars 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Roger LEMONNIER, Avocat au Barreau de PARIS – Substitué par Maître Nadia BALI, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [X] [Y] [M]

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 22 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Madame [Z] [W] a donné à bail à Madame [B] [X] [Y] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], par contrat le 18 septembre 2023 moyennant un loyer mensuel total de 470,00 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [W] a actionné la garantie VISALE gérée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre de sa subrogation dans les droits du propriétaire? a fait signifier à la partie défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 mai 2024 ; puis elle a fait assigner Madame [B] [X] [Y] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 30 octobre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 22 janvier 2025,

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 2.319,81 euros due au titre d’arriérés de loyers au 13 janvier 2025,condamner le locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux lorsque ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner le locataire à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement à usage d’habitation,condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, elle a indiqué s’en rapporter à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement.

Madame [B] [X] [Y] [M], comparant en personne, conteste le montant de la dette locative en faisant état de règlements CAF à hauteur d’une somme de 274,00 euros de mars à juin 2024 et d’une reprise du paiement du loyer depuis août 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et contient des indications quant à la situation personnelle et financière de la partie défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 05 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 03 juin 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 30 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action demeure donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article XII des conditions générales annexées au contrat page 02) et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [B] [X] [Y] [M] le 31 mai 2024 pour un montant en principal de 1.450,00 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juillet 2024.

L’expulsion de Madame [B] [X] [Y] [M] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [B] [X] [Y] [M] reste devoir après soustraction des frais de poursuite non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 2.319,81 euros (terme août 2024).

Madame [B] [X] [Y] [M], conteste l’étendue de la dette en faisant état de versements effectués par la Caisse d’Allocation Familiale et des règlements effectués au titre des loyers et charges courants ainsi qu’au titre de l’apurement de l’arriéré.

Elle indique qu’à son sens, sa dette s’élèverait à la somme de 1.495,00 euros.

Or, la comparaison entre le décompte et les pièces justificatives de règlements remises par Madame [B] [X] [Y] [M] permet de constater une concordance dudit décompte avec ces documents.

Madame [B] [X] [Y] [M] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2.319,81 euros (terme août 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 13 juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme d’octobre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [B] [X] [Y] [M] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Madame [B] [X] [Y] [M] a repris le paiement des loyers et charges courants entre les mains de la propriétaire de l’appartement ou son fils depuis septembre 2024.

De plus, elle a procédé à trois règlements entre les mains de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES d’un montant de 60,00 euros par deux fois et un de 98,00 euros.

Madame [B] [X] [Y] [M], suite à un accident du travail, a retrouvé un emploi sous contrat à durée déterminée qui lui procure un revenu mensuel de 1.200,00 euros.

Elle propose d’apurer sa dette par versements mensuels de 50,00 euros auprès de la partie demanderesse en sus du règlement des loyers et charges entre les mains de sa bailleresse.

Compte-tenu des versements effectués par Madame [B] [X] [Y] [M] et de sa situation financière, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 35 mensualités de 50,00 euros et une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [B] [X] [Y] [M] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Madame [B] [X] [Y] [M] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [B] [X] [Y] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Madame [B] [X] [Y] [M] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 18 septembre 2023 entre d’une part Madame [Z] [W] et d’autre part Madame [B] [X] [Y] [M] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 13 juillet 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Madame [B] [X] [Y] [M] à verser à La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.319,81 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme d’octobre 2024 inclus) ;

AUTORISE Madame [B] [X] [Y] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 euros chacune et une 36ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

[Y] que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

[Y] qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [X] [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Madame [B] [X] [Y] [M] soit tenue de verser à Monsieur [J] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Madame [B] [X] [Y] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER