4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/00053 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MG4D

AFFAIRE : S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT C/ [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 12 JUIN 2025

Par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, SA dont le siège social est sis 34 Avenue de Grugliasco – 38130 ECHIROLLES

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [U] [J]

née le 28 Juillet 1972, demeurant 4 Allée du Gatinais – Bâtiment F3 – étage 7ème – Porte 0427 – 38130 ECHIROLLES

comparante assistée de sa fille Madame [Z] [J]

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 11 Mars 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M^me Louise BOISSON, Auditrice de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier, en présence de M. [W] [R], Greffier stagiaire;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et la défenderesse en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 30 Mai 2025, prorogé au 12 Juin 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 1er février 2011 consenti par la Société Dauphinoise pour l’habitat, Madame [U] [J] et Monsieur [X] [O] ont pris en location un logement situé 4 allée du gatinais à Echirolles moyennant un loyer mensuel de 423,36€. Monsieur [X] [O] a donné son congé qui a été accepté pour le 24 mai 2013.

Par acte d’huissier en date du 10 janvier 2025 la Société Dauphinoise pour l’habitat a fait assigner en référé Madame [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [J] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel :

la somme de 4852,16 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, -condamner Madame [U] [J] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 11 mars 2025, la Société Dauphinoise pour l’habitat actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 mars 2025 à la somme de 5709,69 euros. Le bailleur indique que des règlements ont été fait.

Madame [U] [J] explique qu’elle a opéré un dernier règlement de 1000 euros qui n’apparaît pas encore sur le décompte, qu’elle a désormais un titre de séjour, qu’elle attend un versement de la CAF et elle propose de régler la dette locative par des règlements mensuels de 100 euros en plus du règlement du loyer courant. Elle souhaite également signaler que son logement comporte des moisissures.

Par note en délibéré du 8 avril 2025 autorisée par la présidente le bailleur confirme la réception de deux versements de 500 euros et que le solde locatif est de 3871, 65 euros frais inclus au 31 mai 2025.

Par courrier en délibéré du 2 avril 2025, le conseil de Madame [U] [J], tout juste saisie, sollicite la réouverture des débats pour faire valoir de nouveaux arguments s’agissant notamment de l’état du logement de de problèmes d’infiltrations. Le conseil du bailleur informé contradictoirement s’oppose à la réouverture des débats.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2025, prorogé au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la réouverture des débats

Selon l’article 444 du code de procédure civile, « Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. »

Il n’y a pas lieu de rouvrir les débats, Madame [U] [J] étant présente à l’audience accompagnée de sa fille et la présente ordonnance étant rendue en référé sans autorité de la chose jugée.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 10 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 10 janvier 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 2 septembre 2024 pour la somme de 2270,66 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 9 août 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 2 novembre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Aux termes de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

En l’espèce, le bailleur social réclame à la locataire une pénalité mensuelle de 7,62€ sur ce fondement sans justifier l’avoir mis en demeure de produire leur avis d’imposition ou de non imposition, de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre et que la somme de 83,82 euros sera déduite du décompte des sommes réclamées.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 31 mai 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 3648,11 € au paiement de laquelle sera condamnée Madame [U] [J] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et à la reprise du règlement du loyer courant par Madame [U] [J], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société Dauphinoise pour l’habitat pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [J], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [U] [J] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenue de payer à la Société Dauphinoise pour l’habitat à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame [U] [J] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 2 septembre 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 200 euros sera allouée de ce chef à la Société Dauphinoise pour l’habitat. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 2 novembre 2024,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 2 novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [U] [J] à payer à la Société Dauphinoise pour l’habitat, la somme de 3648,11 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 mai 2025 (mois de mai 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que Madame [U] [J] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 100 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes ou de ces loyers à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS la Société Dauphinoise pour l’habitat à procéder à l’expulsion de Madame [U] [J] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 4 allée du Gatinais à Echirolles,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [U] [J] à payer à la Société Dauphinoise pour l’habitat une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Madame [U] [J] à payer à la Société Dauphinoise pour l’habitat la somme de 200 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Madame [U] [J] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 2 septembre 2024,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux

de la protection