RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00815 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUFY

Minute n° 729/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Gwénaëlle ALLOUARD – 232

M^e Stéphanie BOEUF – 111

M^e Carla-maria MESSI – 69

M^e Paul-henri SCHACH – 256

M^e Marc SCHRECKENBERG – 212

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 09 octobre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Ordonnance du 09 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MARITA

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-henri SCHACH, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

Syndic. de copro. [Adresse 7], ayant son siège social sis [Adresse 8], pris en son syndic FONCIA, [Adresse 3] [Localité 5]

[Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

[Adresse 6]

représentée par M^e Gwénaëlle ALLOUARD, avocat au barreau de STRASBOURG

AXA FRANCE IARD, SA à conseil d’administration, au capital de 214.799.030 €, inscrite au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 722 057 460, entreprise régie par le Code des Assurances, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 4]

représentée par M^e Marc SCHRECKENBERG, avocat au barreau de STRASBOURG

S.C.I. KOBUS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Carla-maria MESSI, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Sameh ATEK

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés le 18 juin 2025, la Sàrl Marita a fait assigner la Sci Kobus, la Sa Axa France Iard, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires) et la Sa Swisslife Assurances de biens devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— condamner solidairement la Sci Kobus et Axa France Iard (sur le fondement contractuel) et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, Foncia, et Swisslife Assurances (sur le fondement délictuel) au paiement d’une provision au titre du préjudice résultant de la perte d’exploitation de la Sàrl Marita établi à 226.199 euros au 14 juin 2025 ;

— condamner solidairement la Sci Kobus et Axa France Iard (sur le fondement contractuel) et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, Foncia, et Swisslife Assurances (sur le fondement délictuel) au paiement d’une provision au titre du préjudice résultant de la perte d’exploitation de la Sàrl Marita établi à 17.500 euros HT par mois le 14 juin 2025 jusqu’à achèvement des travaux permettant la reprise du local commercial ;

— condamner solidairement la Sci Kobus et Axa France Iard (sur le fondement contractuel) et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, Foncia, et Swisslife Assurances (sur le fondement délictuel) au paiement d’une provision au titre du préjudice résultant des frais et agios bancaires établis à 3.195,50 euros ;

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner solidairement la Sci Kobus et Axa France Iard (sur le fondement contractuel) et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, Foncia, et Swisslife Assurances (sur le fondement délictuel) au paiement d’une provision de 10.000 euros pour résistance abusive au paiement ;

— condamner solidairement la Sci Kobus et Axa France Iard (sur le fondement contractuel) et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, Foncia, et Swisslife Assurances (sur le fondement délictuel) à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la Sci Kobus et Axa France Iard (sur le fondement contractuel) et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, Foncia, et Swisslife Assurances (sur le fondement délictuel) aux entiers frais et dépens ;

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

Selon conclusions du 04 juillet 2025, la Sci Kobus a sollicité voir :

— déclarer la demande de la Sàrl Marita à l’égard de la Sci Kobus irrecevable car mal fondée ;

en conséquence,

— débouter la Sàrl Marita de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre ;

à titre subsidiaire, en cas de condamnation de la Sci Kobus,

— condamner la Sa Axa France Iard à garantir la Sci Kobus de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

en tout état de cause,

— condamner la Sàrl Marita au paiement d’une somme de 2.000 euros à la Sci Kobus au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sàrl Marita aux entiers frais et dépens de la procédure.

Selon conclusions du 01 août 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité voir :

— déclarer les demandes de la Sàrl Marita irrecevables et en tout état de cause mal fondées ;

— débouter la Sàrl Marita de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre ;

à titre subsidiaire,

— condamner la société Swisslife Assurances de biens à le garantir de toute condamnation à son encontre ;

en tout état de cause,

— condamner la Sàrl Marita à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens d’instance.

Selon dernières conclusions du 11 août 2025, la Sàrl Marita a maintenu ses demandes et a sollicité voir, subsidiairement, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner avec la mission dont elle précise les termes et lui donner acte qu’elle fera l’avance des frais d’expertise.

Selon conclusions du 15 septembre 2025, la Sa Axa France Iard a sollicité voir :

— débouter la Sàrl Marita de toutes ses demandes de condamnations formées à son encontre ;

— débouter la Sci Kobus de sa demande de se voir garantir par la Sa Axa France Iard à toute condamnation prononcée à son encontre ;

— débouter la Sàrl Marita, le syndicat des copropriétaires, la Sa Swisslife Assurances de biens et la Sci Kobus de toutes autres demandes plus amples à son encontre ;

— condamner la Sàrl Marita à payer à la Sa Axa France Iard la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, sous les plus expresses protestations et réserves quant à l’application de ses garanties contractuelles et la responsabilité de son assurée ;

— mettre à la charge de la Sàrl Marita le versement d’une consignation à valoir sur les honoraires de l’expert ;

— débouter les parties de toute demande de condamnation de la Sa Axa France Iard au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions non datées visant l’audience du 16 septembre 2025, la Sa Swisslife Assurances de biens a sollicité voir :

— débouter la Sàrl Marita et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes de condamnations formées à son encontre, au regard de son obligation sérieusement contestable ;

— débouter la Sàrl Marita et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes de condamnations formées à son encontre, en l’absence de pièces justifiant la réalité du quantum allégué, même à titre provisionnel ;

— débouter la Sàrl Marita et le syndicat des copropriétaires de toutes demandes plus amples ou contraires qui pourraient être formées à son encontre ;

— condamner la Sàrl Marita à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée,

— dire que l’expert judiciaire devra s’adjoindre le concours d’un sapiteur financier pour apprécier la réalité de la perte d’exploitation allégué par la Sàrl Marita ;

à titre infiniment subsidiaire,

— faire application des limites contractuelles de garantie et notamment de la franchise contractuelle de 10 % du montant des condamnations avec un minimum de 3.265 euros.

À l’audience du 16 septembre 2025, les conseils du syndicat des copropriétaires et de la Sci Kobus ne se sont pas opposés oralement à la demande d’expertise à titre subsidiaire formulée par la partie demanderesse. Pour les surplus, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur la demande de provision formulée à l’encontre de la Sci Kobus, ès qualité de bailleresse et de son assureur, la Sa Axa France Iard :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer, le cas échéant, qu’il existerait une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la Sàrl Marita expose qu’elle a acquis le fonds de commerce de la Sàrl Qu’est-ce qu’on mange le 05 juin 2019, comportant le droit au bail des locaux commerciaux situés sis [Adresse 8], afin d’y exploiter un restaurant libanais ; qu’elle a engagé en 2020 une procédure par suite de travaux réalisés l’empêchant l’exploitation de sa terrasse ; que des travaux ont été réalisés ; que postérieurement aux travaux des infiltrations ont néanmoins inondé les murs du restaurant et porté atteinte aux solives du bâtiment ; que l’Eurométropole de [Localité 11] a pris un arrêté de péril menaçant ruine ; que son restaurant est fermé depuis le 14 décembre 2023, date du sinistre dégât des eaux ; qu’elle a été remboursée d’une partie de son préjudice au titre de la perte matérielle et de la perte d’exploitation par la Banque Populaire en vertu de son contrat d’assurance dans les limites du plafond contractuel ; qu’elle entend voir condamner les défendeurs pour le surplus de son préjudice.

La Sci Kobus, bailleresse, et la Sa Axa France Iard, assureur de la Sci Kobus, s’opposent à la demande de provision aux motifs qu’il existe des contestations sérieuses.

A cet égard, il ressort du rapport d’expertise amiable contradictoire en date du 24 septembre 2024 de M. [Y] [R], expert [D], mandaté par la Banque Populaire (pièce 6.1 demanderesse) corroboré par le rapport d’expertise amiable de M. [F] [J], expert Polyexpert, du 16 décembre 2024 (pièce 4 défenderesse, Sa SwissLife) que les désordres proviennent de parties communes de l’immeuble et plus particulièrement du défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse et des fissures-façades laissant pénétrer l’eau de pluie.

Or, il est constant que le bailleur s’exonère en principe de son obligation d’assurer la jouissance paisible de la chose louée lorsque la cause du trouble supporté par le locataire est extérieure à la chose louée et à l’action dudit bailleur qui n’a pas la qualité ni le pouvoir de se substituer au syndicat des copropriétaires pour assurer l’entretien des parties communes à l’origine du dommage. Ainsi, le copropriétaire bailleur a pu être jugé irresponsable en cas de trouble causé par les travaux de réfection de la toiture de l’immeuble en copropriété ( CA [Localité 10], 8e ch. D, 21 sept. 1999, n° 1997/24166) ou encore de perte de la chose louée due à un défaut d’entretien des parties communes ( Cass. 3e civ., 28 janv. 2009, n° 07-20.997).

Cette irresponsabilité cède néanmoins devant l’absence de diligences suffisantes du bailleur, à l’encontre du syndicat des copropriétaires, pour mettre fin au trouble de jouissance subi par le preneur ( Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 17-22.758). À cet égard, il apparaît qu’en cas de déficience d’une partie commune ou d’un élément d’équipement commun, le bailleur doit prendre toutes les mesures nécessaires afin de mettre fin au trouble de jouissance causé au preneur. S’il parvient à démontrer qu’il aurait accompli toutes les diligences nécessaires pour pallier le trouble de jouissance et que ses démarches se sont soldées par un échec, il pourrait se prévaloir d’un cas de force majeure ( Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 22-10.013 : JurisData n° 2023-003888 ).

Le juge des référés est toutefois incompétent pour se prononcer sur ce point, lequel doit être soumis aux juges du fond, seuls à mêmes d’apprécier si les conditions posées par la jurisprudence sont réunies au regard des pièces produites par les parties.

De surcroît, les pièces versées aux débats et notamment le rapport d’expertise amiable contradictoire ne permet pas de conclure à une absence de diligences de la bailleresse, la date d’apparition du défaut d’étanchéité étant par ailleurs contestée par les parties et des travaux ponctuels ayant été réalisés et donc votés par l’assemblée générale des copropriétaires.

La demande de provision se heurte par conséquent à contestation sérieuse.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur la demande de provision formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la Sa Swisslife Assurances de biens :

La Sàrl Marita fonde sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires sur l’article 1240 du code civil, disposition de droit commun, qui suppose la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, et non sur la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires en cas de dommage ayant son origine dans les parties communes prévue à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ailleurs, il est tantôt mentionné dans les écritures de son conseil « le syndicat » tantôt « le syndic » au titre des travaux urgents nécessaires à la conservation de l’immeuble qu’il doit réaliser en vertu de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. C’est toutefois le syndicat des copropriétaires qui a été assigné et non le syndic, lequel ne peut donc pas voir sa responsabilité engagée.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de provision au regard de l’existence de contestations sérieuses, la réunion des conditions prévues par l’article 1240 du code civil n’étant pas démontrée avec l’évidence nécessaire permettant au juge des référés de se prononcer.

La Sa SwissLife fait valoir l’existence d’une clause d’exclusion de garantie prévue dans le contrat d’assurance en cas de défaut d’entretien permanent et volontaire par l’assuré.

En l’occurrence, les rapports d’expertise versés aux débats par les parties ne permettent pas de conclure, avec l’évidence requise en référé, à l’existence d’un défaut d’entretien ou plus largement d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires, d’autant qu’il subsiste une incertitude sur la date d’apparition des désordres et que des travaux ponctuels, dont la teneur et le détail sont inconnus, ont été exécutés.

S’agissant de la clause d’exclusion de garantie, il est relevé que les pièces produites par la Sa SwissLife à savoir les conditions particulières et les conditions générales ne sont ni signées ni paraphées par les parties.

Partant, la demande de provision se heurte à contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur la résistance abusive :

La Sàrl Marita n’invoque aucun fondement au soutien de sa demande de paiement de la somme de 10.000 euros pour résistance abusive.

Il résulte des précédents développements qu’aucune pièce ne permet de prouver de fautes imputables aux défenderesses et que leur obligation de paiement se heurte à contestation sérieuse.

En conséquence, aucune résistance abusive n’est démontrée, si bien qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur la demande d’expertise à titre subsidiaire :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Cependant, pour que le motif de l’action soit légitime, encore faut-il aussi que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur.

Ainsi, il y a lieu de démontrer un lien direct entre l’objet du litige éventuel et celui de la mesure sollicitée, et plus précisément de prouver que l’objet de la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur au regard de ce qui justifie qu’il la sollicite.

De simples allégations ou un pur procès d’intention sont insuffisants. Le demandeur doit appuyer sa prétention probatoire sur des faits précis et objectifs qu’il doit prouver.

Les parties défenderesses ne s’opposent pas à l’expertise sollicitée afin d’établir l’existence et la cause des désordres, de se prononcer sur les responsabilité et de fixer les préjudices.

Toutefois, le rapport d’expertise contradictoire en date du 24 septembre 2024 de M. [Y] [R], expert [D], mandaté par la Banque Populaire (pièce 6.1 demanderesse) corroboré par le rapport d’expertise amiable de M. [F] [J], expert Polyexpert, du 16 décembre 2024 (pièce 4 défenderesse, Sa SwissLife) attestent de la réalité des désordres, lesquels proviennent des parties communes de l’immeuble et plus particulièrement du défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse et des fissures-façades laissant pénétrer l’eau de pluie.

Ces éléments de fait ne sont d’ailleurs contestés par aucune des parties.

S’agissant des responsabilités, il n’appartient pas à l’expert, en application des dispositions de l’article 238 du code de procédure civile, de se prononcer sur des questions proprement juridiques.

Le préjudice de perte d’exploitation a été chiffré par l’expertise contradictoire de M. [Y] [R] conformément au bilan comptable de l’exercice 2022, soit l’année précédant le sinistre, lequel est versé aux débats (pièce 15 demanderesse).

Dès lors, la partie demanderesse ne précise pas en quoi l’expertise sollicitée serait en mesure d’améliorer sa situation probatoire.

Partant, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

La Sàrl Marita sera condamnée aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application l’article 700 du code de procédure civile et les demandes effectuées sur ce fondement seront par conséquent rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS la Sàrl Marita aux dépens ;

REJETONS toutes demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER