Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 11 septembre 2025, n° 25/00338

TJ Grenoble 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux et que les loyers n'avaient pas été régulièrement payés, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'occupation sans droit ni titre après la résiliation du bail.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté l'existence d'arriérés de loyers et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que la locataire devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, conformément aux termes du bail.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné la locataire à payer les dépens, y compris les frais de procédure liés à l'assignation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 11 sept. 2025, n° 25/00338
Numéro(s) :	25/00338
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-Marie DEJEANAudrey MANGIONE
Cabinet(s) :	DEJEAN - PRESTAIL
Parties :	Acteur de l' Immobilier Social

Texte intégral

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00338 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MJH4

AFFAIRE : E.P.I.C. ACTIS – Acteur de l’Immobilier Social C/ [T]

Le : 11 Septembre 2025

Copie exécutoire

à :

la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

M^e Audrey MANGIONE

Copie certifiée conforme à :

Madame [M] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 SEPTEMBRE 2025

Par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ACTIS – Acteur de l’Immobilier Social

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre-Marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [M] [T]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 10 Juin 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Ouarda KALAI, Greffier, et en présence de M.[L] [N], auditeur de justice;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Septembre 2025, date à laquelle Nous, M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2015, l’Etablissement Public ACTIS a donné à bail à Madame [M] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte d’huissier en date du 29 janvier 2025 l’Etablissement Public ACTIS a assigné Madame [M] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail, Ordonner la libération des lieux sis [Adresse 2] (logement dont l’adresse et la numérotation ont été modifiées suite à réhabilitation) et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Madame [M] [T] ainsi que tout occupant de son chef,Condamner la locataire à lui payer :La somme de 5.572,74 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 11 juin 2024,Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Madame [M] [T] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 230 euros en application de l’article 700 du code procédure civile.

A l’audience du 10 juin 2025, l’Etablissement Public ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mai 2025 à la somme de 1.705,10 euros. Elle précise qu’elle ne s’oppose pas à d’éventuels délais de paiement.

Madame [M] [T], représentée par son avocat, sollicite des délais de paiement.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 29 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 30 janvier 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 27 aout 2024 pour la somme de 3.790,68 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 juillet 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 27 octobre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 31 mai 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 1.705,10 euros au paiement de laquelle sera condamnée Madame [M] [T], à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard au montant de la dette, il convient d’accorder à Madame [M] [T] des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’Etablissement Public ACTIS pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [T], occupant sans droit ni titre du logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [M] [T] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenue à payer à, à titre provisionnel, à l’Etablissement Public ACTIS une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [T] sera condamnée au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 27 aout 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Une somme de 100 euros sera allouée de ce chef à l’Etablissement Public ACTIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 octobre 2024,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 27 octobre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Madame [M] [T] à payer à l’Etablissement Public ACTIS, la somme de 1.705,10 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 mai 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que Madame [M] [T] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 47 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS l’Etablissement Public ACTIS à procéder à l’expulsion de Madame [M] [T] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 2],

CONDAMNONS à titre provisionnel, Madame [M] [T] à payer à l’Etablissement Public ACTIS une indemnité d’occupation mensuelle comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Madame [M] [T] à payer à l’Etablissement Public ACTIS la somme de 100 euros sans intérêts, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Madame [M] [T] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 27 aout 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 11 SEPTEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Fabien QUEAU