MINUTE N° 25/00175

DOSSIER : N° RG 24/00692 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DMTZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. UNICIL

11 rue Armény

13286 MARSEILLE CEDEX 6

représentée par M^e Franck GARDIEN, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDERESSE :

Madame [K] [D]

née le 21 Septembre 1984 à

Avenue Jean Bouin

Résidence Roquecoquille Bat 5 Appt 04

13160 CHATEAURENARD

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Francis SELLIER

Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 mai 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 16 JUIN 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 16 JUIN 2025

Notification le 16.06.2025

à

M^e GARDIEN, Mme [D], S.S.PREFECTURE13

EXPOSE DU LITIGE

UNICIL Société Anonyme d’H.L.M. dont le siège est 11 rue Armény à Marseille (13291) a donné à bail le 1er octobre 2021 à Madame [D] [K] un logement à usage d’habitation situé Résidence Roquecoquille Bât 5 Appt 04 Avenue Jean Bouin à Chateaurenard (13160) moyennant un loyer mensuel de 306,85 € outre les charges.

Madame [D] [K] n’a plus régler les loyers régulièrement.

UNICIL a fait délivrer un commandement de payer en date du 15 novembre 2023 par Commissaire de justice.

Madame [D] [K] n’a pas régulariser la situation.

C’est dans ces conditions que par acte du 23 octobre 2024, UNICIL a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon Madame [D] [K] pour les motifs suivants tels qu’ils résultent de son acte introductif d’instance.

Lors de l’audience du 12 mai 2025, UNICIL a soutenu ses demandes telles qu’elles résultent de l’assignation sous le visa de la loi du 6 juillet 1989 afin de :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit des requérants quant au bail consenti à Madame [D] [K],

«  Constater la résiliation du contrat de bail,

«  Ordonner l’expulsion de Madame [D] [K] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,

«  Condamner Madame [D] [K] à titre provisionnel au paiement de la somme de 364,29 € selon le décompte arrêté au30 avril 2025,

«  La condamner au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer actuel indexé et des charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs,

«  La condamner à verser à UNICIL une somme de 350 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

«  La condamner aux dépens.

Lors de l’audience du 12 mai 2025, Madame [D] [K] a déclaré :

— Reconnaitre la dette locative

— Toucher le RSA et la CAF

— Proposer 50 € par mois pour apurer la dette locative.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux a été reçu au greffe avant l’audience aux termes duquel il est précisé que Madame [D] [K] vit seul avec son fils de 7 ans. Elle rencontre des problèmes importants dans la compréhension du français qui lui ont généré des difficultés importantes. Un dossier de surendettement a été déposé en 2024 et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [D] [K] a comparu à l’audience. La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

M O T I F S

Attendu que l’article 1315 du Code civil énonce, par ailleurs, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;

Que l’article 9 du Code de procédure civile précise également qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de l’assignation :

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, applicables aux actions tendant à obtenir le prononcé de la résiliation du bail d’habitation, que le bailleur doit, à peine d’irrecevabilité de la demande, justifier de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) six semaines au moins avant de délivrer l’assignation et notifier six semaines avant l’audience, l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce UNICIL justifie avoir :

— saisi la C.A.F. le 25 juillet 2022.

— notifié ladite assignation au représentant de l’Etat le 24 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience,

Il y a donc lieu de déclarer l’action recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de Madame [D] [K] :

Il ressort des justificatifs produits et des explications que les loyers et charges de Madame [D] [K] n’ont pas été régulièrement, et intégralement payés depuis le mois d’octobre 2021.

Le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer signifié le 15 novembre 2023 à Madame [D] [K] , reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que toutes les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, avec celles des deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 modifiés par la loi du 13 août 2004, ainsi que celles du troisième alinéas du même article remplacées par la loi du 24 mars 2014.

L’article 24 – V de la loi du 6 juillet 1989 précise :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [D] [K] sollicite que cette clause ne soit pas ramenée à exécution et propose de s’acquitter de cette dette dans le délai légal imparti à raison de 50 € par mois en plus du loyer.

UNICIL ne s’est pas prononcé sur la suspension de la clause résolutoire par l’octroi de modalités de paiement.

Dès lors, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de respecter l’échéancier fixé ci-après, ou de payer le loyer courant, le bail sera réputé résilié de plein droit et Madame [D] [K] pourra être expulsée.

En cas d’expulsion, elle devra, en conséquence, payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges impayés :

En droit, en application des dispositions de l’article 849 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

Les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités provisionnelles d’occupation sollicitées par UNICIL s’élèvent à la somme de 364,29 €, au 30 Avril 2025. Les frais de commandement de payer et de l’assignation seront exclus du décompte en principal, s’agissant de simple dépens. Il convient également de déduire des sommes réclamées par la société demanderesse les autres frais inscrits en compte et non justifiés par des pièces de procédure.

Madame [D] [K] sera condamnée au paiement de cette somme, soit 364,29 €.

Sur les dépens et sur l’article 700 du Code de procédure civile :

L’équité commande d’allouer la somme de 300 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à UNICIL.

La partie défenderesse, qui succombe sera tenue aux dépens.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile.

P A R C E S M O T I F S

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et exécutoire de plein droit par provision, par mise à disposition au greffe ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire.

Suspendons les effets de la clause résolutoire insérée au bail,

Condamnons Madame [D] [K] à payer à UNICI à titre provisionnel, la somme provisionnelle de 364,29 € représentant les loyers et charges dus selon le décompte arrêté au 30 avril 2025,

Autorisons Madame [D] [K] à se libérer de la dette en principal, intérêts et frais par 8 versements mensuels de 50 €, en plus du loyer courant, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette,

Disons qu’à défaut de règlement par Madame [D] [K] d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes restant dues deviendra exigible et le bail sera résilié de plein droit,

Disons que, dans ce cas, Madame [D] [K] pourra alors être expulsée de corps, de biens et de tous occupants de son chef, par tous moyens de droit,

Condamnons Madame [D] [K] dans ce cas, à payer à titre provisionnel à UNICIL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 15 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamnons Madame [D] [K] à payer à UNICIL une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [D] [K] aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge