TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé commercial

N° RG 24/00083 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IVDD

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 13 mai 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. KAWISS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Véronique SCHOTT, avocat au barreau de MULHOUSE

requérante

à l’encontre de :

Monsieur [W] [J]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE

requis

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 1er avril 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2020, la SCI KAWISS a donné à bail un local à usage commercial, situé [Adresse 3], pour une durée de trois ans et moyennant un loyer mensuel de 1 075 euros hors charges.

Par assignation signifiée le 5 février 2024, la SCI KAWISS a attrait M. [W] [J] devant la juridiction des référés, sur le fondement des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1728 et suivants du code civil.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 8 octobre 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, la SCI KAWISS demande à la juridiction des référés de :

— déclarer recevable et bien fondée la SCI KAWISS en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer irrecevable et mal fondé M. [W] [J] en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— débouter M. [W] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins moyens et conclusions,

— condamner M. [W] [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 16 206,84 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, au titre du coût de la remise en l’état initial du local commercial,

— condamner M. [W] [J] à lui payer la somme de 482,83 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, au titre du coût des charges échues,

— condamner M. [W] [J] à lui payer la somme de 489,20 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, au titre du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 29 novembre 2023,

— condamner M. [W] [J] à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] [J] aux entiers frais et dépens.

À l’appui de sa demande, la SCI KAWISS fait valoir pour l’essentiel :

— que le local commercial avait été remis à neuf avant la location, tel qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée,

— que le bail est arrivé à son terme le 1er décembre 2023,

— que M. [W] [J] a réalisé d’importants travaux qui n’ont jamais été autorisés,

— que l’ensemble des travaux et dégradations ont été constatés dans un procès-verbal de constat dressé le 29 novembre 2023 par Me [E] [R], commissaire de justice,

— que ces travaux portent notamment sur les boîtes aux lettres, la charpente en bois, la dalle de l’atelier ainsi que sur l’installation électrique,

— qu’il a été relevé que l’installation électrique n’est pas conforme aux normes de sécurité en vigueur et représentent un risque d’incendie,

— que M. [W] [J] a également quitté les lieux en laissant installée son enseigne lumineuse,

— que selon devis de la société RAK PROTECT et de la société PROELEC, respectivement en date des 4 et 6 décembre 2023, les travaux de remise en état s’élèvent à la somme de 16 206,84 euros,

— qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, il appartient au preneur d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail,

— que M. [W] [J] a reconnu sa responsabilité et a proposé de transiger sur les coûts de remise en état,

— que de jurisprudence constante, les juridictions commerciales sont compétentes lorsque le litige, concernant un bail commercial, a pour fondement le droit commun des obligations,

— qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que le local présente de nombreuses salissures et dégradations,

— qu’il apparaît également que M. [W] [J] n’a pas repris certains éléments d’équipement, contrairement à l’article 10 du contrat de bail,

— que la demande de restitution du dépôt de garantie formée par M. [W] [J] se heurte à des contestations sérieuses.

Suivant conclusions déposées le 26 novembre 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, M. [W] [J] demande à la juridiction des référés de :

— se déclarer incompétente,

— renvoyer le litige et les parties devant le juge des référés statuant en matière civile du tribunal judiciaire de Mulhouse,

— sur le fond, juger qu’il n’y a pas lieu à référé,

— débouter la SCI KAWISS de l’ensemble de ses demandes,

— à titre reconventionnel, condamner la SCI KAWISS à lui payer la somme de 1 075 euros en restitution du dépôt de garantie,

— condamner la SCI KAWISS à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI KAWISS aux entiers frais et dépens de l’instance.

M. [W] [J] soutient pour l’essentiel :

— que le juge des référés statuant en matière commerciale est incompétent pour connaître du présent litige qui porte sur le paiement de charges et de factures à la suite d’un état des lieux de sortie,

— que la SCI KAWISS ne produit aucun justificatif à l’appui des charges réclamées,

— que la SCI KAWISS affirme à tort que le local avait été remis à neuf,

— que le précédent preneur avait fissuré la dalle en essayant de fixer des objets, et avait également dégradé la porte sectionnelle et l’entrée du bail,

— que le local a été loué sans aucun aménagement,

— qu’il a fait réaliser à ses frais des travaux d’isolation et de peinture afin d’y installer son activité,

— que la SCI KAWISS était informée des travaux et les a autorisés,

— qu’il s’est d’ailleurs vu offrir le premier mois de loyer pour ces travaux d’amélioration,

— que ces travaux sont conformes à l’article 2 du contrat de bail, en ce qu’ils n’ont ni transformé, ni altéré le local loué, et étaient indispensables pour l’exploitation de l’activité,

— que le procès-verbal de constat du 29 novembre 2023 ne fait pas mention de dégradations, mais seulement de quelques éraflures et taches,

— que la dégradation de la boîte aux lettres n’est pas de son fait, celle-ci étant située à l’extérieur du local,

— que la charpente en bois a été imbibée d’eau en raison de la mauvaise conception du local,

— qu’en effet de l’eau s’infiltre par le toit entre le bardage de l’immeuble et le local loué lors de fortes pluies,

— que les infiltrations expliquent l’altération de la peinture avec le temps,

— que la SCI KAWISS a conservé les plafonniers, appliques murales, chauffe-eau, dalles de sols, une machine à laver ainsi qu’une partie du matériel lui appartenant,

— que la SCI KAWISS ne lui a pas permis de prendre ses effets au moment de l’état des lieux de sortie,

— que le bailleur a conservé tous les équipements qu’il a mis en place,

— que le contrat de bail prévoit un partage par moitié des frais du constat,

— que le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence :

M. [W] [J] soulève l’incompétence du président du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en matière de référés commerciaux, au profit du juge des référés statuant en matière civile.

En vertu de l’article L. 721-3 du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent :

“1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.”

L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que le tribunal judiciaire est compétent pour les contestations relatives aux baux commerciaux autres que celles relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

L’article R. 211-3-26 11° du code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal judiciaire a compétence exclusive en matière de baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, de baux professionnels et de conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

L’article R. 211-4 2° du code de l’organisation judiciaire, dans sa version issue du décret n° 2019-912 du 30 août 2019, dispose que les tribunaux judiciaires spécialement désignés connaissent seuls des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce.

Il résulte de la combinaison de ces textes que la compétence exclusive des tribunaux judiciaires en matière de baux commerciaux ne s’entend que des seuls litiges fondés sur le statut des baux commerciaux et non de ceux fondés sur le droit commun des obligations.

En l’espèce, le contrat de bail régularisé entre les parties stipule en son article 2 “Objet”:

“Conformément à l’article L. 145 du Code de commerce, les parties entendent déroger aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Le preneur reconnaît qu’il ne bénéficie pas des prérogatives inhérentes au statut des baux commerciaux et qu’il ne pourra ainsi pas revendiquer les dispositions relatives à ce statut. Le présent contrat est soumis aux stipulations ci-après et aux dispositions du supplétives du Code civil, en ce qu’elles ne lui sont pas contraires.”

Le présent litige oppose la SCI KAWISS et M. [W] [J] du chef d’un bail dérogatoire, et il en résulte que les demandes ne sont pas fondées sur le statut des baux commerciaux.

Par conséquent, le président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référés commerciaux, est compétent pour connaître des demandes formées par la SCI KAWISS.

L’exception d’incompétence soulevée par M. [W] [J] sera rejetée.

Sur la demande de provision formée par la SCI KAWISS :

Aux termes de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SCI KAWISS sollicite la condamnation de M. [W] [J] à lui payer les provisions suivantes :

—  16 206,84 euros au titre du coût de la remise en l’état initial du local commercial,

—  482,83 euros au titre du coût des charges échues,

—  489,20 euros au titre du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 29 novembre 2023.

1. Sur le coût de la remise en l’état initial du local

Aux termes des articles 1720 et 1730 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 précise que le preneur est tenu des dégradations causées par sa jouissance.

Selon l’article 1755, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure.

L’article 8 du contrat de bail “Obligations du preneur” stipule :

“Le preneur devra occuper les lieux loués par lui-même, paisiblement et raisonnablement, conformément aux articles 1728 et 1729 du Code civil.

Par ailleurs, le preneur s’engage envers le bailleur à :

— Maintenir les locaux loués en état permanent d’exploitation effective et normale.

— (…)

— Tenir les lieux loués en bon état, en effectuant toutes les réparations nécessaires.

— Rendre les lieux loués en bon état à l’expiration du bail.”

S’agissant de l’obligation d’entretien et de réparations locatives incombant au preneur, le contrat de bail stipule en son article 10 “Travaux et réparations” :

“Le preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien des lieux loués. A l’expiration du bail, le preneur devra rendre le bien loué après avoir fait procéder, le cas échéant, aux travaux suivants :

— Les travaux visés par l’article 606 du code civil qui n’incombent pas au bailleur.

— Les travaux qui seraient prescrits en matière d’hygiène, de santé, de sécurité électrique et de prévention contre l’incendie par les lois et règlements actuels ou futurs, en raison de l’activité exercée au sein des lieux loués.

— Les travaux qui pourraient être prescrits par la réglementation présente ou à venir relative à la protection de l’environnement.

— Les travaux d’entretien et de remplacement des équipements du bien loué à son usage personnel.

(…)

Le preneur pourra effectuer, au sein du bien loués, les travaux d’installation, d’aménagement, d’équipement ou d’embelissement qui lui paraîtront nécessaires, notamment pour lui permettre d’utiliser les lieux loués, dans la mesure où ceux-ci ne nuisent pas à la solidité et à l’intégrité de la structure de tout ou partie du bien. Tous travaux dépassant le cadre ci-dessus décrit devra faire l’objet d’une autorisation expresse et écrite du bailleur.”

Il résulte des éléments versés aux débats que les locaux sont composés d’un entrepôt de 150m², d’un espace bureau, d’une cuisine et de WC.

La SCI KAWISS fait grief à M. [W] [J] d’avoir réalisé, sans autorisation, d’importants travaux qui ne sont pas conformes aux règles de l’art et qui ont occasionné de multiples dégradations, de sorte qu’une remise en état du local s’impose.

Elle précise que ces dégradations portent notamment sur les boîtes aux lettres, la charpente en bois, la dalle de l’atelier et l’installation électrique, et que des devis de remise en état ont été établis pour un coût total de 16 206,84 euros.

En l’occurence, la SCI KAWISS verse un premier devis établi le 4 décembre 2023 par la société RAK PROTECT, correspondant aux postes de travaux suivants :

— Poste 1 : travaux sur poutres bois (6 643 euros), avec une option pour l’application de deux couches de saturateur de fond teinté (2 916 euros),

— Poste 2 : dépose de l’enseigne et rebouchage (365 euros),

— Poste 3 : travaux de maçonnerie pour la reconstitution de la dalle béton à l’identique (2 783 euros),

— Poste 4 : mise en place d’un échafaudage roulant pour la durée des travaux (327 euros).

S’agissant des poutres en bois et de la charpente, celles-ci sont décrites comme étant dans un état très bon dans l’état des lieux d’entrée du 18 décembre 2020. Les photographies annexées au constat de commissaire de justice de sortie des lieux, en date du 29 novembre 2023, font en revanche apparaître une certaine vétusté, avec des traces d’éraflures et de peinture manquante.

La dégradation de la charpente pendant l’exploitation de son activité n’est pas contesté par M. [W] [J], qui impute celle-ci à la mauvaise conception du local. Cependant, force est de relever que M. [W] [J] ne justifie pas, au-delà de ses seules allégations, des infiltrations qui affecteraient le local et qui seraient à l’origine de l’altération progressive des poutres. Il ne justifie pas non plus en avoir informé le bailleur, de sorte qu’il est mal fondé à lui reprocher un éventuel manquement à ses obligations contractuelles de réparation.

Il s’en déduit sur ce point que M. [W] [J] n’a pas restitué le local en bon état d’entretien, et que la somme réclamée par la SCI KAWISS au titre de la réfection des poutres est justifiée à hauteur de 6 643 euros. Il en est de même des sommes réclamées au titre des deuxième et quatrième postes du devis, dès lors qu’il n’est pas contesté que l’enseigne de M. [W] [J] a été laissée sur place.

S’agissant ensuite des travaux que nécessiterait la dalle de l’atelier, l’état des lieux d’entrée faisait mention d’un état mauvais, sans davantage de précisions. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par M. [E] [R] relève pour l’essentiel la présence de dalles PVC sales, de carrelages sales, ainsi qu’une partie du sol demeurée à l’état brut.

De son côté, M. [W] [J] affirme n’avoir réalisé qu’un trou qui aurait été validé par le bailleur et un artisan, ce dont il ne justifie pas.

Quoi qu’il en soit, les éléments versées aux débats ne permettent pas d’identifier avec l’évidence requise en référé les dégradations qui auraient été causées par M. [W] [J] et affectant la dalle de l’atelier, au-delà des salissures et du trou qui aurait été réalisé, et qui justifieraient la reconstitution de l’intégralité de la dalle béton selon le devis de la société RAK PROTECT.

Aussi, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de M. [W] [J] les coûts figurant au poste n° 3 du devis de la société RAK PROTECT, au titre de la reconstitution de la dalle du local.

La SCI KAWISS produit ensuite un second devis établi par la société PROELEC le 6 décembre 2023 d’un montant de 2 655,04 euros, pour le démontage et la remise en état de l’installation électrique, et dont il s’évince que des modifications électriques non conformes auraient été réalisées par M. [W] [J] (absence de protection électrique, sections des alimentations non conformes, distribution non conforme).

Le constat de sortie des lieux relève, outre une prise électrique décollée dans la cuisine, la présence d’un ensemble de luminaires au plafond du local, ainsi que la présence du tube d’alimentation électrique des luminaires installé par le locataire.

M. [W] [J] ne conteste pas avoir effectué des modifications électriques, et ne formule aucune observation sur les non-conformités alléguées.

Ainsi, la SCI KAWISS est bien fondée à faire supporter à M. [W] [J] le coût des travaux de remise en état de l’installation électrique du local, conformément aux stipulations du bail et du devis produit.

Du reste, le constat de commissaire de justice de sortie des lieux met en évidence une peinture légèrement défraîchie et des traces d’impacts dans le bureau. Dans la cuisine, le four, le sol, les éléments de cuisine et l’évier sont décrits comme sales, tandis que l’applique murale est dite hors d’état, et des traces de brûlures et d’éraflures ont été relevées à côté de l’évier et de la porte. Dans les WC et le local, le lavabo, les toilettes et la porte sectionnelle sont également décrits comme sales. Me [E] [R] relève par ailleurs la présence d’importantes taches et éraflures sur les murs du local, et de la peinture manquante à gauche du chauffe-eau. Enfin, la boîte aux lettres est décrite comme déterioriée.

Dans l’état des lieux d’entrée, les locaux sont décrits globalement comme étant dans un bon état, si ce n’est le sol et les murs de l’atelier qui étaient en mauvais état, et la cuisine équipée qui était dans un état moyen.

Aussi, hormis la boîte aux lettres, les traces de brûlure, l’applique murale défectueuse dans la cuisine et les traces d’impacts dans le bureau, les éléments mis en évidence dans l’état des lieux de sortie correspondent à la vétusté due à l’occupation des lieux et dont la prise en charge n’incombe pas au locataire.

M. [W] [J] ne saurait tenter d’échapper à l’obligation de remise en état de la boîte aux lettres au motif pris qu’elle serait commune à tous les locataires présents, étant par ailleurs relevé qu’il reconnaît, aux termes des échanges versés aux débats, l’avoir dégradé.

Les dégradations allant au délà de la vétusté justifient l’octroi d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 300 euros.

En conséquence, l’existence de l’obligation de paiement imputable à M. [W] [J] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner celui-ci à payer à la SCI KAWISS, à titre de provision, la somme de 10 290,04 euros (6 643 + 365 + 327 + 2 655,04 + 300) au titre des travaux de remise en état du local.

Du montant de cette condamnation provisionnelle sera déduit le montant du dépôt de garantie de 1 075 euros, qui reste acquis au bailleur.

2. Sur les sommes réclamées au titre des charges échues

La SCI KAWISS sollicite la condamnation de M. [W] [J] au paiement de la somme provisonnelle de 191,96 euros au titre des factures d’eau échues, et 290,87 euros au titre des factures d’ordure ménagères échues.

Force est de constater que la SCI KAWISS ne produit aucun élément à l’appui de cette demande.

La demande apparaît sérieusement contestable et sera rejetée.

3. Sur le coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie

Le contrat de bail stipule en son article 9 intitulé “Etat des lieux” : “L’état des lieux d’entrée et de sortie seront établis contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Dans le cas où l’état des lieux ne pourrait être établi à l’amiable, il sera établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le preneur et ce, en application de l’article L. 145-5 alinéa 6 du Code de commerce.”

La SCI KAWISS ne justifiant pas de l’impossibilité de procéder à un état des lieux amiable, sa demande au titre du partage du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie sera rejetée.

Sur les frais et dépens :

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [W] [J], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par la SCI KAWISS et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par M. [W] [J] ;

CONDAMNONS M. [W] [J] à payer à la SCI KAWISS la somme provisionnelle de 9 215,04 € (neuf mille deux cent quinze euros et quatre centimes) au titre des frais de remise en état du local ;

REJETONS le surplus de la demande ;

REJETONS la demande de provision de la SCI KAWISS au titre des charges échues et du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNONS M. [W] [J] à payer à la SCI KAWISS la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [W] [J] aux dépens ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,