TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 25/00138 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFPJ

N° MINUTE : 25/00028

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

DU 15 Décembre 2025

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Nous Wendy THY-TINE, juge des référés des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [V] [C], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [U] [R] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

ET

Monsieur [Y] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Madame THY-TINE Wendy, juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 26 juin 2025 assistée de Gina DOLCINE, greffière,

CE au demandeur

CCC

Le

N° RG 25/00138 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFPJ – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 15 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 août 2015, Madame [U] [R] épouse [C] et Monsieur [V] [C] ont donné à bail à Monsieur [Y] [M] un logement sis [Adresse 2] à compter du 1er septembre 2015, pour un loyer mensuel de 800 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, Madame [U] [R] épouse [C] et Monsieur [V] [C] ont fait signifier le 28 novembre 2024 à Monsieur [Y] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant leur intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 2908,25 euros dans un délai de deux mois, correspondant pour 2725,87 euros aux loyers impayés et 182,38 euros au coût de l’acte.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 4 avril 2025, Madame [U] [R] épouse [C] et Monsieur [V] [C] ont saisi le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du bail consenti le 29 août 2015 à Monsieur [Y] [M] par l’effet de la clause résolutoire contractuelle et ce à compter du 29 janvier 2025

dire et juger que Monsieur [Y] [M] devra libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’en être expulsée avec le concours de la force publique si nécessaires

condamner Monsieur [Y] [M] à payer par provision la somme de 4954,45 euros au titre des loyers échus pour la période arrêtée au 28 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 novembre 2024

condamner Monsieur [Y] [M] à payer par provision une indemnité d’occupation à hauteur de 918,29 euros par mois à compter du 29 janvier 2025 avec indexation selon les modalités prévues au bail due par Monsieur [Y] [M] et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et de tout occupant de son chef

condamner Monsieur [Y] [M] à payer la somme de 613 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

condamner Monsieur [Y] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré par me [E] [G] le 28 novembre 2024 et les frais d’expulsion s’il y a lieu.

A l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 20 octobre 2025.

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe que Monsieur [Y] [M] a indiqué vivre seul dans le logement litigieux et avoir été confronté à des problèmes de santé, ayant justifié son arrêt maladie et l’arrêt de son activité d’infirmier libéral. Ses ressources étaient évaluées à la somme de 500 euros au titre des indemnités journalières alors que ses charges s’élevaient à la somme de 3301 euros, comprenant son loyer, ses charges courantes et des dettes. Un dossier de surendettement serait en cours. L’intéressé a déclaré entreprendre des recherches d’emploi et s’est engagé à verser la somme de 3000 euros avant la date de l’audience, espérant percevoir une somme conséquente à l’issue de démarches auprès de sa caisse de retraite complémentaire.

A l’audience du 20 octobre 2025, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont repris les termes de leurs dernières écritures telles qu’inscrites dans l’assignation. Ils ont maintenu leurs demandes et actualisé le montant de leur créance à la somme de 13 637,22 euros. Ils ont souligné que l’octroi de délais de paiement n’apparaissait pas opportun, le locataire n’étant pas en capacité de reprendre le paiement des loyers.

Monsieur [Y] [M] a indiqué avoir été contraint d’arrêter son activité professionnelle pour raisons médicales. Il a expliqué ne plus avoir de revenus et envisager de déposer un dossier de surendettement. Il a sollicité des délais de paiement et a précisé que les propriétaires bénéficiaient d’une assurance.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et notifiées électroniquement et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion par voie dématérialisée le 09 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

L’action des demandeurs est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de location litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Madame [U] [R] épouse [C] et Monsieur [V] [C] sollicitent de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 29 janvier 2025 en raison du défaut de paiement des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et ses accessoires.

Les demandeurs justifient avoir fait délivrer au locataire le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 avril 2025, un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail pour un montant principal de 2908,25 euros, correspondant pour 2725,87 euros aux loyers impayés de septembre 2024 à novembre 2024 et pour 182,38 euros au coût de l’acte.

Monsieur [Y] [M] ne conteste pas le montant des loyers impayés, actualisé à l’audience, exposant ne plus avoir de ressources, depuis la cessation de son activité libérale en raison de difficultés de santé.

Le commandement de payer signifié le 28 novembre 2024 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a dès lors lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 janvier 2025.

Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, Monsieur [Y] [M] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 28 janvier 2025. Il condient dès lors d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 24 V de la de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Les demandeurs produisent un décompte démontrant que Monsieur [Y] [M] reste devoir la somme de 13.637,22 euros au titre des arriérés locatifs et des charges récupérables (taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2024 et 2025) pour la période comprise entre le 1er septembre 2024 et le 1er octobre 2025.

Le défendeur ne conteste pas les sommes sollicitées.

Il y a toutefois lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par les demandeurs, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

En conséquence, Monsieur [Y] [M] sera condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 4954,45 euros au titre des arriérés locatifs et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 justifiée et non contestée (pièce n°3) pour la période allant du 1er septembre 2024 au 28 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2725,87 euros, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 28 janvier 2025, Monsieur [Y] [M] cause un préjudice aux bailleurs qui sera réparé par le versement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 29 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clés et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [M] sollicite des délais de paiement et indique envisager saisir la commission de surendettement.

Or, il ne justifie pas avoir repris à l’audience le montant du loyer et des charges. Il ne justifie pas davantage, au regard du montant de la dette, de sa capacité financière à apurer cette dette dans le délai de trois ans, ne percevant aucune ressources actuellement. En conséquence, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Sur les autres demandes

Monsieur [Y] [M], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il sera, en outre, condamné à verser aux demandeurs la somme de 613 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il leur appartiendra mais dès à présent vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2015 entre Madame [U] [R] épouse [C] et Monsieur [V] [C] et Monsieur [Y] [M] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [M] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [U] [R] épouse [C] et Monsieur [V] [C] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELONS que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [Y] [M] à verser à Madame [U] [R] épouse [C] et Monsieur [V] [C] la somme de 4954,45 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges arrêtée au 28 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2725,87 euros, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 29 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et au besoin, CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [Y] [M] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTONS Monsieur [Y] [M] de sa demande en délais de paiement,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [M] à payer à Madame [U] [R] épouse [C] et Monsieur [V] [C] la somme de 613 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [M] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la Préfecture de la Réunion en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Wendy THY-TINE, Juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection et par la greffière.

LE GREFFIER LE JUGE