TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01281 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MJ6B

Copie exécutoire

délivrée le : 19 Juin 2025

à :Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE

Copie certifiée conforme

délivrée le :19 Juin 2025

à :Monsieur [U] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [S] [R]

né le 07 Mai 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [U] [V]

né le 09 Juillet 1991 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Mai 2025 tenue par M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 19 Juin 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DES FAITS :

Par contrat de bail en date du 22 décembre 2016 consenti par Monsieur [K] [R], Monsieur [U] [V] et Madame [Y] [G] ont pris en location un logement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 735 euros charges comprises.

Par avenant en date du 8 juin 2017, le départ des lieux de Madame [Y] [G] a été constaté, celle-ci demeurant tenue de payer solidairement le loyer jusqu’au 11 juin 2017.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, Monsieur [K] [R] a fait signifier à Monsieur [U] [V] un commandement de payer la somme de 1 221,64 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, Monsieur [K] [R] a assigné Monsieur [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir :

— A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse au liant Monsieur [K] [R] à Monsieur [U] [V] ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant Monsieur [K] [R] à Monsieur [U] [V] en l’état des manquements graves du locataire ;

— En tout état de cause :

o Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [V] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

o Condamner Monsieur [U] [V] à lui payer :

«  la somme de 2 998,56 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 1er février 2025 ;

«  une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit 915,86 euros, jusqu’à libération effective des lieux ;

o Condamner Monsieur [U] [V] aux entiers dépens ;

o Condamner Monsieur [U] [V] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 mai 2025, Monsieur [K] [R] a été représenté par son conseil. Ce dernier a demandé le bénéfice de son assignation et a actualisé le montant de l’arriéré de loyer à la somme de 3767,07 euros arrêtée au mois de mai 2025. Il a indiqué que le locataire n’effectue aucun règlement, ce qui occasionne des difficultés financières pour le propriétaire. Il s’est opposé à l’octroi d’un délai de paiement.

Bien qu’il ne se soit pas présenté à l’enquête sociale prévue à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [U] [V] a comparu. Il a indiqué avoir eu des difficultés avec sa société et avoir récemment retrouvé un emploi salarié lui permettant de reprendre les paiements. Il a demandé à rester dans les lieux et a sollicité des délais de paiement.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 13 février 2025 a été notifiée au représentant de l’Etat du département avec accusé de réception électronique du 14 février 2025.

En application du même article, les commissaires de justice doivent signaler à la CCAPEX les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou SCI familiales lorsque ces commandements concernent un locataire en situation d’impayés de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalent à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Toutefois, le défaut de ce signalement n’est pas sanctionné à peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, le commandement a été signalé à la CCAPEX le 4 décembre 2024.

En conséquence, la demande de constat de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1128 du code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur entre le 1er septembre 2019 et le 29 juillet 2023, a été signifié au locataire le 3 décembre 2024 pour la somme de 1 221,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024.

Il ressort de l’historique des paiements versés au débat par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été payé par le locataire, seule l’allocation de la CAF d’un montant de 487 euros continuant d’être versée au bailleur. Suite au commandement de payer, cette situation a persisté durant plus de six semaines, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [U] [V].

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 03 février 2025.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 5 mai 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant non contesté de 3 767,07 euros au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [U] [V], outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être considérées comme une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le même article ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien qu’il indique à l’audience avoir repris une activité professionnelle lui permettant de payer son loyer à l’avenir, aucun paiement de loyer n’a été effectué par [U] [V] depuis le commandement de payer, ce que ce dernier ne conteste pas. Dès lors, n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, il ne respecte pas la condition lui permettant de bénéficier de délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, Monsieur [U] [V] sera débouté de ses demandes de délai de paiement et de suspension de la clause de résolutoire.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Suite au constat de la résiliation à compter du 4 février 2025, Monsieur [U] [V] est invité à quitter les lieux. A défaut son expulsion sera ordonnée.

Du fait de l’occupation des lieux sans droit ni titre, Monsieur [U] [V] sera condamné à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en l’absence de résiliation, indexée selon les mêmes conditions, à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [U] [V], partie perdante, devra supporter les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation et du commandement de payer en date du 3 décembre 2024.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de la situation économique respective des parties.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucun élément de nature à écarter l’exécution provisoire n’étant apporté au débat, il sera rappelé que celle-ci s’applique de plein droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable Monsieur [K] [R] en ses demandes ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 03 février 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [U] [V] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [V] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à Monsieur [K] [R] la somme de 3767,07 euros correspondant au montant des loyers, et charges et indemnités d’occupation dues au 5 mai 2025, outre intérêt à taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à Monsieur [K] [R] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles en l’absence de résiliation, indexée selon les mêmes conditions, à compter du 5 mai 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE Monsieur [K] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 19 juin 2025, les parties en ayant été avisées conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Vice-Présidente des contentieux de la protection

Jugement préparé par [H] [P], auditeur de justice, sous le contrôle de Patricia CUELHES, vice-présidente des contentieux de la protection.