TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Céline NETTHAVONGS ; Monsieur [F] [Y]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06753 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VK2

N° MINUTE :

8-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS PROXIMEA , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Céline NETTHAVONGS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1075

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

Délibéré le 20 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06753 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VK2

EXPOSE DU LITIGE :

M. [Y] [F] est copropriétaire du lot n°1 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société PROXIMEA a assigné M. [Y] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  6753,52 euros, charges de copropriété du 4è trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 4 mars 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre des charges de copropriété à la somme de 5113,88 euros arrêtée au 9 décembre 2024. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et subsidiairement qu’il soit prévu une clause de déchéance du terme.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Il a été autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé.

M. [Y] [F] comparant en personne reconnait la dette et sollicite des délais de paiement selon les modalités suivantes : un premier règlement de 613,88 euros puis 12 mensualités de 375 euros. Il indique percevoir mensuellement un salaire de 1500 euros et une retraite de 550 euros.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 14 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a adressé au tribunal un décompte actualisé.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (matrice cadastrale, procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2023, 15 décembre 2023, 28 mars 2024, appels de fonds, décompte arrêté au 10 avril 2025, appels de fonds du 2è trimestre 2025 inclus) la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 5113,88 euros, décompte arrêté au 1er janvier 2025 (appels de fonds du premier trimestre 2025 inclus) le défendeur n’ayant pu s’expliquer sur les sommes portées au décompte après l’audience.

M. [Y] [F] sera en conséquence condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 19 décembre 2024, en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Y] [F] n’a pas justifié de sa situation financière. Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [Y] [F] règle irrégulièrement les charges de copropriété depuis plusieurs années.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 100 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [F], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [Y] [F] sera condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société PROXIMEA les sommes de :

—  5113,88 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayées, somme arrêtée au 1er janvier 2025, appels de fonds du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  100 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE M. [Y] [F] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [Y] [F] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic la société PROXIMEA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi signé par la juge et le greffier susnommés et mis à disposition des parties le 20 mai 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT