TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03610

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDX5

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/01/2026

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Monsieur [Y] [C]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT (SA d’HLM TMH)

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Patricia ALMEIDA, Avocat au Barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SA d’HLM TMH a fait assigner M. [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9].

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 18 novembre 2025.

Au cours de cette audience, la SA d’HLM TMH, représentée, sollicite à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti à M. [Y] [C], ordonner l’expulsion de M. [Y] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; condamner M. [Y] [C] au paiement des sommes suivantes : 5 241,35 € au titre de la dette locative arrêtée au 10 novembre 2025, une indemnité du montant du loyer et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges complètes jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale, la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens de l’instance et ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Elle indique que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant, et être opposée à l’octroi de délais de paiement. La SA d’HLM TMH soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [Y] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 mai 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

MOTIVATION

Sur la recevabilité

La bailleresse justifie avoir procédé aux formalités obligatoires préalables à la saisine du juge des contentieux de la protection dans les délais légaux conformément aux articles 24-II et 24-III de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que sa demande est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 mai 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 juillet 2025 à 24 heures, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 juillet 2021 à compter du 8 juillet 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 7 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025 que la SA d’HLM TMH rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.En conséquence, il convient de condamner M. [Y] [C] à payer à la SA d’HLM TMH la somme de 5 241,35 € au titre des sommes dues au 10 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.En l’espèce, M. [Y] [C] n’a pas comparu à l’audience, n’a pas justifié du paiement d’un mois de loyer dans le cadre d’une note en délibéré, et ne démontre pas avoir repris le versement intégral du loyer courant. Les conditions légales d’obtention de délais de paiement ne sont donc pas remplies, et le bailleur s’y opposant, il sera débouté de sa demande de ce chef.Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [Y] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 juillet 2025, M. [Y] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [Y] [C] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.Sur les frais de l’instance

Le défendeur succombant principalement, il convient de le condamner aux dépens, incluant, le cas échéant, le coût des actes.

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 100 €, compte tenu de sa situation financière et de la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 juillet 2021 entre la [Adresse 12] d’une part, et M. [Y] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 8 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Y] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Y] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Y] [C] à compter du 8 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [Y] [C] à payer à la SA d’HLM TMH la somme de 5 241,35 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 novembre 2025 échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Y] [C] à payer à la [Adresse 12] l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE M. [Y] [C] à payer à la SA d’HLM TMH la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 mai 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.