REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/00929 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MOBZ

AFFAIRE : Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6] [Adresse 5] C/ [Z], [M]

Le : 04 Décembre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SCP SAUNIER-VAUTRIN LUISET

la SELARL SIDONIE LEBLANC

Copie à :

Monsieur [N] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 04 DECEMBRE 2025

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Carole SEIGLE-BUYAT, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6] [Adresse 5] Représenté par son Syndic en exercice, la SAS CITYA AUDRAS DELAUNOIS, immatriculée au RCS sous le n° SIREN 057 503 963 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Véronique LUISET de la SCP SAUNIER-VAUTRIN LUISET, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [N] [Z]

né le 15 Avril 1969 à MAROC (ETRANGER), demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [Y] [M]

née le 13 Août 1969 à MAROC, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Sidonie LEBLANC de la SELARL SIDONIE LEBLANC, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 22 Mai 2025 pour l’audience des référés du 03 Juillet 2025 ;

Vu les renvois aux 18 septembre 2025 et 23 octobre 2025 ;

A l’audience publique du 23 Octobre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assisté de Patricia RICAU, Greffière présente lors des débats, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [M] sont propriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 2].

Par courrier recommandé du 24 mars 2025, présenté le 27 mars 2025 et revenu non délivré (pli avisé et non réclamé), le syndicat des copropriétaires a mis Monsieur [N] [T] en demeure d’acquitter la somme de 7 524,19 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par actes de commissaire de justice du 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SAS CITYA AUDRAS DELAUNOIS a fait assigner Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [M] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement in solidum des sommes de :

11 640,19 € représentant l’arriéré de charges (7 524,19 € + 3,26 €), les provisions devenues exigibles, le coût de la mise en demeure du 24 mars 2025 et ce, après déduction d’un règlement de 204,66 € le 05 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025 et capitalisation des intérêts ;7,14€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires présente un nouveau décompte laissant apparaitre un solde débiteur à hauteur de 9 595,66 € au 07 octobre 2025. Il explique ne pas disposer de l’adresse de Monsieur [N] [T] et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Par conclusions transmises au greffe par courrier réceptionné le 18 septembre 2025 (dont le demandeur avait connaissance pour y avoir répondu à l’audience et disposer d’un exemplaire annoté dans le dossier remis à la juridiction), Madame [Y] [M] sollicite l’octroi d’un délai de paiement échelonné sur 24 mois. Par ailleurs, elle demande à la juridiction d’ordonner la suspension des procédures d’exécution engagées ainsi que l’exclusion de toute pénalité ou majoration d’intérêts durant ce délai et de débouter le syndicat des copropriétaires de toute autre demande.

A cette fin, Madame [Y] [M] explique vivre séparément de Monsieur [N] [T] depuis le 25 septembre 2022 et se trouver dans une situation financière gravement dégradée en assumant seule le remboursement des dettes communes et l’entretien des enfants, malgré d’importants problèmes de santé à l’origine d’un arrêt de travail prolongé et d’une mise en mi-traitement depuis juillet 2025.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [N] [T], qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas constitué avocat.

La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

La mise en demeure du 24 mars 2025, adressée à Monsieur [N] [T] et vainement présentée le 27 mars 2025 (pli avisé et non réclamé), Plusieurs extraits de compte arrêtés aux 21 mars 2025, 29 avril 2025 (avec mentions manuscrites détaillant les provisions réclamées), 05 août 2025, 07 octobre 2025, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mars 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, Le décompte des charges de copropriété du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, Le relevé de propriété de Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [M] établissant qu’ils sont propriétaires au sein de l’immeuble [Adresse 7],Deux factures établies par le conseil du syndicat des copropriétaires pour la mise en demeure(100 €) et la présente procédure (763 €).

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 30 septembre 2022 à 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024/2025 et 2025/2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la seule mise en demeure du 24 mars 2025, mais ne justifie pas du coût qui y est associé de 45,60 € en l’absence de production du contrat de syndic, étant relevé que la facture établie par le conseil du syndicat des copropriétaires au titre de cet envoi ne correspond pas à ce montant.

L’ensemble des frais antérieurs (frais de recouvrement, frais de mise en demeure) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et seront donc déduits du montant réclamé (36 € + 54 € + 100 € + 45,60 €).

Les frais de contentieux et d’assignation (480 € + 129,60 € + 132,64 €) qui ne sont justifiés par aucun des éléments produits seront également déduits du montant réclamé au titre de l’arriéré, tout comme les frais bancaires et frais de rejet de prélèvement (5 x 10,89 €).

Enfin, il n’est pas justifié de l’envoi d’une nouvelle mise en demeure en date du 18 juin 2025 (45,60 €).

C’est donc une somme totale de 1 186,85 € (45,60 € + 36 € + 54 € + 100 € + 45,60 € + 480 € + 129,60 € + 132,64 € + 5 x 10,89 € + 45,60 €) qui doit être déduite du montant réclamé.

Enfin, la demande d’un montant de 7,14 € expressément présentée sur ce fondement (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) n’est justifiée par aucune des pièces produites et ne pourra donc être accueillie favorablement.

Dans ces conditions, Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [M] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 8 408,81 € au titre de l’arriéré des charges échues au 07 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 pour la somme de 6 952,99 € et à compter du 22 mai 2025 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts par année entière.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Compte tenu des propositions de règlement formulées par Madame [Y] [M] qui n’apparaît pas être de mauvaise foi et qui justifie de difficultés financières et personnelles, il convient de faire droit à sa demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

Au regard des dispositions contenues dans le 4e alinéa de l’article 1343-5 du code civil, reproduit ci-avant, les demandes tendant à voir ordonner la suspension des procédures d’exécution engagées ainsi que l’exclusion de toute pénalité ou majoration d’intérêts durant ce délai s’avèrent dépourvues d’objet.

Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [M], qui perdent le procès, supporteront les dépens in solidum.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Toutefois, en équité, au regard des éléments présentés par Madame [Y] [M], seul Monsieur [N] [T] sera condamné à payer au demandeur la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS CITYA AUDRAS DELAUNOIS, la somme de 8 408,81 € au titre de l’arriéré des charges échues au 07 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 pour la somme de 6 952,99 € et à compter du 22 mai 2025 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Fait droit à la demande de délais formée par Madame [Y] [M] et dit que Madame [Y] [M] pourra s’acquitter de sa dette par 24 versements mensuels d’un montant de 437,50 €, le dernier étant augmenté du solde de la dette et des intérêts ;

Dit que le premier versement devra intervenir dans le mois de la signification de la présente décision et au plus tard le 10 de chaque mois ;

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité ;

Condamne Monsieur [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic, la SAS CITYA AUDRAS DELAUNOIS, la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [M] aux dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS CITYA AUDRAS DELAUNOIS, de sa demande en paiement de 7,14 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Carole SEIGLE-BUYAT Alyette FOUCHARD

Greffier présent lors du prononcé