TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N°

AFFAIRE N° RG 24/00003 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVGK

NAC : 30C

LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT RENDU LE 20 Mai 2025

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DEMANDERESSE

Société PROLOGIA, représentée par la société BL & ASSOCIES, ès qualité d’administrateur provisoire

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : BL & ASSOCIES (Administrateur provisoire)

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AMBIANCE BOIS

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

ni comparante, ni représentée,

S.E.L.A.S. BL & ASSOCIES es qualité d’administrateur provisoire de la société PROLOGIA

[Adresse 2]

[Localité 3]

ni comparante, ni représentée,

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COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DEBATS :

Président : Monsieur Vincent DUFOURD, Juge désigné conformément aux dispositions de l’article R. 312-3 du Code de l’Organisation Judiciaire

Greffier : M^me Dévi POUNIANDY,

Audience Publique du : 18 Mars 2025

LORS DU DELIBERE

Jugement Réputée contradictoire rendu le 20 Mai 2025, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par Vincent DUFOURD,

assisté de Dévi POUNIANDY, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le 20 Mai 2025 à Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail commercial en date du 25 mars 2003, la SAEM SEMPRO aux droits de laquelle vient désormais la SAS PROLOGIA, a donné à bail à la société AMBIANCE BOIS, un local commercial : l’atelier n°29 îlot 4 au parc d’activité de la [Localité 7] à [Localité 9].

Le loyer actuel est de 919,80 euros HT par mois.

Le bail conclu pour une durée de 9 années s’est tacitement poursuivi jusqu’à ce que le 24 novembre 2023, le bailleur délivre un congé à la date du 30 juin 2024 avec offre de renouvellement moyennant paiement d’un loyer de 11 euros HT par M2 hors taxes et charges.

Le preneur a accepté le renouvellement du bail mais fait valoir son désaccord sur le montant du nouveau loyer.

En l’absence d’accord, la fixation judiciaire du loyer a été sollicitée, par acte d’huissier en date du 18 mars 2024 aux termes duquel le bailleur a sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme de 9900 euros HT par mois hors taxes et charges à compter du 30 juin 2024 et à titre subsidiaire la désignation avant dire droit d’un expert.

Par jugement du 18 juin 2024 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé, le tribunal a désigné un expert aux fins qu’il donne son avis sur la valeur locative des locaux et apporte tout éléments utiles au regard des cinq critères fixés par l’article L145-33 du code de commerce.

L’expert a déposé son rapport le 4 décembre 2024 et estimé que la valeur locative à la date du congé pouvait être estimée à 2024,60 euros par mois hors charges et taxes.

Par mémoire après expertise en date du 13 février 2025 régulièrement notifié, les bailleurs ont sollicité la fixation du bail renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 30 juin 2024 à la somme de 2386,56 euros HT par mois, à titre subsidiaire la fixation du loyer à la somme de 2187,68 euros et sollicité le débouté de la société AMBIANCE BOIS de l’intégralité de ces demandes et sa condamnation à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AMBIANCE BOIS n’a pas comparu.

SUR CE, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En droit, il résulte des dispositions de l’ article L145-34 du code de commerce que le loyer est en principe plafonné en fonction de l’indice des loyers commerciaux sauf si :

— la durée du contrat était supérieure à 9 ans, la durée du contrat était de neuf années mais le contrat s’est prolongé tacitement et sa durée est de plus de douze années,

— il y a eu une modification notable des quatre premiers critères de détermination de la valeur locative définie à l’article L 145-33 du même code.

L’article L145-33 du code de commerce dispose que: « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1/ Les caractéristiques du local considéré ; /2 La destination des lieux ; /3 Les obligations respectives des parties ; /4 Les facteurs locaux de commercialité ; /5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; »

Chacun des critères mentionnés à l’article L145-33 du code de commerce est expressément défini aux articles R145-3 à R145-8 du même code.

Le bail s’est renouvelé tacitement et a duré plus de douze années de sorte qu’il n’est pas soumis au plafonnement et que le loyer doit être fixé en fonction de la seule valeur locative telle que définie par les articles L145-33 et R145-3 à R145-8 du code de commerce. Le principe du déplafonnement est acquis sans qu’il y ait lieu de démontrer l’évolution notable de l’un des quatre premiers facteurs définis par l’article L.145-33 du code de commerce.

Il reste à déterminer la valeur locative au regard des cinq critères énoncés par la loi.

Contrairement à ce qui est soutenu par la société PROLOGIA, il n’y a pas lieu dès lors que le principe du déplafonnement est acquis d’apprécier s’il existe une modification notable des quatre premiers critères mais simplement d’évaluer la valeur locative à la date du renouvellement du bien en l’état ou il se trouve à cette date et dans son environnement.

Chacun des critères mentionnés à l’article L145-33 du code de commerce est expressément défini aux articles R145-3 à R145-7 du même code dans les termes suivants :

— « Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : /1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;/2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;/3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;/4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;/5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire./ Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux./Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. »

La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6./A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence./Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

Il résulte d’un mesurage effectué en septembre 2024 que l’atelier comprend une surface totale de 198,88 mètres carrés.

S’agissant des éléments de comparaison, et du prix moyen du m², l’expert note : « De manière générale, il est d’usage de retenir en matière commerciale la méthode de pondération : La méthode de pondération des différentes zones d’un local commercial tend à prendre en compte la configuration et les possibilités d’utilisation de chacune de ces zones afin de permettre d’effectuer des comparaisons avec des locaux différents par une évaluation objective, ce indépendamment de leur destination ou de l’exploitation effective par le preneur. Ainsi, à chaque type de bien sa surface, la surface pondérée (SUPC) pour les murs commerciaux de centre-ville, la surface GLA pour les cellules de centre commerciaux, la surface brute pour d’autres, etc. Comme indiqué dans la circulaire de fin 2019 du Comité d’application de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, la pondération reste principalement utilisée pour les surfaces des commerces de centre-ville en « pied d’immeuble ››. Elle permet de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente). Tel n’est pas notre cas présentement puisque l’ensemble des locaux de référence ont été construits à la même période et se présentent sous la même configuration (sauf aménagements particuliers des locataires). De même, les références de loyers négociés étant exprimées en surface brute, on ne saurait appliquer une moyenne de loyer dégagée en surface brute sur une surface pondérée. Si les loyers avoisinants ont été, dans une très grande majorité, négociés à la valeur de 11 €/mètre carré sur les surfaces non métrées hors charges et taxes, il n’en demeure pas moins que les contrats souscrits prévoient dans la plupart des cas des remises en état par le bailleur et/ou des franchises de loyers. Le local concerné nécessite également une remise aux normes/état, il sera donc retenu une décote de 10 % pour tenir compte de cette vétusté sur la valeur moyenne constatée de 11,31 €.

Le montant retenu par l’expert soit 2024,60 euros est donc pertinent. Rapporté à la date d’effet du congé au 30 juin 2024, le loyer arrondi peut être fixé à 2025 euros par mois hors charges et taxes.

Le loyer sera donc fixé à la somme de 2025 euros par mois hors charges à compter du 30 juin 2024 et pour une durée de 9 années.

Les sommes dues au titre de la partie non réglée du loyer pendant la durée de la procédure porteront intérêts à compter du jour de la demande en fixation du nouveau loyer (assignation du 18 mars 2024) en application de l’article 1155 du code civil devenu 1343-2 du même code (pour illustration cass civ 3, 12 avril 2018, n° 16-26514 publié).

L’équité justifie que la société AMBIANCE BOIS qui succombe principalement à l’instance soit condamnée à payer à la société PROLOGIA la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens en ceux compris les frais d’expertise, nécessaires aux deux parties pour permettre de trancher le litige, seront partagés par moitié entre le bailleur et le preneur.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement mis à disposition, réputé contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme mensuelle de 2025 euros HT le loyer en principal dû par la société AMBIANCE BOIS à compter du 30 juin 2024 pour le renouvellement pour 9 années du bail commercial consenti pour les locaux à usage commercial situés : atelier n°29 îlot 4 au parc d’activité de la [Localité 7] à [Localité 9],

DIT que le loyer fixé portera intérêts pour chaque échéance échues non payées, au taux légal à compter de l’assignation du 18 mars 2024,

CONDAMNE la société AMBIANCE BOIS à payer à la société PROLOGIA la somme totale de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les parties pour moitié chacune aux dépens qui comprendront notamment les frais d’ expertise judiciaire diligentée dans le cadre de la procédure.

AINSI JUGE ET PRONONCE le 20 MAI 2025 et nous avons signé avec madame le greffier.

Le Greffier Le Président