TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 25/01429 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KSY

Minute : 25/00548

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6]

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Madame [Z] [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Patricia ALMEIDA, substituant Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [X]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 7 septembre 2022, l’OPH DE [Localité 6] a donné à bail à Mme [Z] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 919,25 euros outre une provision pour charges récupérables.

Par acte sous signature privée en date du 16 novembre 2022, l’OPH DE [Localité 6] a donné à bail à Mme [Z] [X] une place de stationnement n°02240GB304 (n°57 en marquage au sol) située dans le parking souterrain de la résidence [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 60 euros.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH de [Localité 6], par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024 a fait signifier à Mme [Z] [X] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 495,99 euros au titre des loyers et charges impayés, d’avoir à justifier dans le délai d’un mois que les locaux sont assurés contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

La situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier recommandée avec accusé de réception reçu le 10 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, l’OPH DE DRANCY a fait assigner Mme [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 4 juillet 2025, au visa des articles 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévues aux conditions générales du contrat de bail sur le local d’habitation en date du 7 septembre 2022 et visées dans le commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance, délivré le 21 octobre 2024,

Constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 8], et ce à compter du 22 décembre 2024,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail sur l’emplacement de stationnement en date du 10 novembre 2022 et visé au commandement de payer délivré le 21 octobre 2024,

Constater la résiliation du bail relatif à l’emplacement de stationnement numéro 02240GB204 identifié numéro 57 par marquage au sol dans le parking souterrain de la résidence HELIOS [Adresse 8], et ce à compter du 22 décembre 2024,

Ordonner l’expulsion sans délai de Mme [Z] [X] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la Force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

Condamner à titre provisionnel, Mme [Z] [X] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] une indemnité d’occupation tant au titre du local d’habitation que de l’emplacement de stationnement correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamner à titre provisionnel Mme [Z] [X] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de [Localité 6], la somme de 5 505,04 euros au titre des arriérés de loyer et charges, échéance de mars 2025 incluse, selon décompte arrêté au 14 avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 21 octobre 2024,

N’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Condamner Mme [Z] [X] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement délivré le 21 octobre 2024.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 2 mai 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, l’OPH DE [Localité 6], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant le montant de la dette locative à la somme de 6 593,31 euros. Il a indiqué être favorable à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [Z] [X] a comparu en personne. Elle a fait valoir qu’elle avait repris le paiement du loyer courant. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de régler en plus de son loyer la somme de 100 euros. Elle a précisé que ses revenus mensuels s’élevaient à la somme de 2300 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de ses demandes, l’OPH de [Localité 6] verse aux débats le bail signé le 7 septembre 2022, le contrat de location de l’emplacement de stationnement 16 novembre 2022, le commandement de payer délivré le 21 octobre 2024 et un décompte de la créance actualisé au 25 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse mentionnant un solde dû de 6 593,31 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Z] [X] à payer à l’OPH de [Localité 6] la somme provisionnelle de 6 593,31 euros arrêtée au 25 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des règlements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la résiliation pour défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs

L’article 397 du code de procédure civile dispose que « le désistement est exprès ou implicite. »

L’OPH de [Localité 6] s’est au cours de l’audience déclaré favorable à la suspension de la clause résolutoire, sans évoquer les conséquences du commandement d’avoir à produire l’assurance il s’en déduit qu’il s’est implicitement désisté de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 du même code précise que « le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

En l’espèce, l’OPH DE [Localité 6] se désiste de sa demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs. Mme [Z] [X] n’ayant pas présenté de défense au fond sur cette demande celui-ci est parfait et il convient de le constater.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH de [Localité 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 mai 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH de [Localité 6] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit que « Faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer, du supplément de loyer de solidarité le cas échéant, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, la présente location sera immédiatement résiliée de plein droit, à l’initiative de l’OPH. »

L’OPH de [Localité 6] a fait signifier à Mme [Z] [X] un commandement de payer le 21 octobre 2024 la somme de 5 495,99 euros au titre de son arriéré locatif notamment pour son logement. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 22 décembre 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le contrat de location du 16 novembre 2022 contient une clause qui prévoit que « Faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou le cas échéant du dépôt de et un mois après un commandement de payer resté infructueux la présente location sera immédiatement résiliée de plein droit, à l’initiative de l’OPH. »

Néanmoins, le contrat de location de l’emplacement de stationnement étant un accessoire du contrat de bail il convient de lui faire suivre le même régime, le contrat ne peut donc être résilié que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’OPH de [Localité 6] a fait signifier à Mme [Z] [X] un commandement de payer le 21 octobre 2024 la somme de 5 495,99 euros au titre de son arriéré locatif notamment pour l’emplacement de parking. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de d’un mois, il y a lieu de constater que le contrat de location est résilié à la date du 22 décembre 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [Z] [X] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 100 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience. L’OPH DE [Localité 6] s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [Z] [X] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets des clauses résolutoires insérées au bail et au contrat de location pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [Z] [X] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas les loyers courants à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires seront réputées acquises et le bail et le contrat de location seront résiliés. Mme [Z] [X] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH de [Localité 6] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où Mme [Z] [X] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des deux loyers actualisés augmentés des charges récupérables, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux manifesté par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [X] qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement en date du 21 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate le désistement de l’OPH DE [Localité 6] de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’attestation d’assurance,

Déclare recevable la demande de l’OPH de [Localité 6] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 septembre 2022 conclu entre l’OPH de [Localité 6] et Mme [Z] [X] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 22 décembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location de l’emplacement de stationnement du 16 novembre 2022 conclu entre l’OPH de [Localité 6] et Mme [Z] [X] concernant la place de stationnement n°02240GB304 (n°57 en marquage au sol) située dans le parking souterrain de la résidence HELIOS – [Adresse 8] sont réunies à la date du 22 décembre 2024,

Constate la résiliation du contrat de location à compter de cette date,

Condamne Mme [Z] [X] à payer à l’OPH de [Localité 6] la somme provisionnelle de de 6 593,31 euros arrêtée au 25 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des règlements étant intervenus depuis l’assignation,

Accorde un délai à Mme [Z] [X] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [Z] [X] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement des premiers loyers suivant la signification de la décision, et les autres versements devront intervenir en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux situés [Adresse 8] et de la place de stationnement n°02240GB304 (n° 57 en marquage au sol) située dans le parking souterrain de la résidence HELIOS – [Adresse 8], de Mme [Z] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, Mme [Z] [X] à payer à l’OPH de [Localité 6] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des deux loyers actualisés, augmentés des charges récupérables à compter 22 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne Mme [Z] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement du 21 octobre 2024,

Condamne Mme [Z] [X] à payer à l’OPH de [Localité 6] une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge