TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 25/01469 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MJFJ

N° JUGEMENT :

JYC/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SELARL COOK – QUENARD

la SELARL OPEX AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 21 Mai 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice SOGEM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume HEINRICH de la SELARL OPEX AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

Mutuelle GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nathalie COOK de la SELARL COOK – QUENARD, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 12 Mars 2026, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire, chargé du rapport, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 21 Mai 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Le Cabinet l’Immeuble syndic a été syndic de l’immeuble [Adresse 1] ainsi que de diverses autres copropriétés.

Des anomalies dans la tenue de la comptabilité ont conduit à la mise en cause devant le tribunal correctionnel de Toulouse des sociétés de syndic LE CABINET L’IMMEUBLE et le CABINET l’IMMEUBLE SYNDIC à l’origine d’escroquerie en organisant par des manœuvres frauduleuses l’opacité des comptabilités des syndicats dont les cabinets de syndic avaient la charge.

Par décision du 26 février 2024 le syndicat de l’immeuble [Adresse 1] a révoqué le mandat du Cabinet l’Immeuble syndic et a confié la gestion de la copropriété à la société de gestion méridionale exerçant sous l’enseigne SOGEM.

Malgré les demandes du nouveau syndic relatives à l’obligation pour le cabinet l’immeuble syndic de transférer des fonds à hauteur de 13 917,91 euros indûment détenus, le « Cabinet Immeuble Syndic » n’a procédé à aucune rétrocession de ces fonds.

Il est précisé que le cabinet l’immeuble syndic n’a pas respecté dans le cadre de sa gestion l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour le compte du syndicat de l’immeuble [Adresse 1] en totale contravention avec les obligations légales en cette matière.

Par ordonnance de référé du 8 novembre 2024 le juge des référés a condamné la société le cabinet l’immeuble syndic restituer la totalité des fonds revenant au syndicat à hauteur de 13.917,91 euros au bénéfice du nouveau syndic la société SOGEM.

La société le cabinet l’immeuble syndic a été placé en liquidation judiciaire par décision du 26 septembre 2024.

En conséquence le syndicat de l’immeuble [Adresse 1] a effectué sa déclaration de créances entre les mains du liquidateur judiciaire, la SELAS EGIDE.

Le syndicat de l’immeuble [Adresse 1] a pris attache avec le Groupement français de caution en sa qualité de garant financier du cabinet l’immeuble syndic aux fins d’obtenir la mobilisation de la garantie compte tenu de la défaillance du cabinet l’immeuble syndic dans son obligation de restituer la somme de 13.917,91 euros.

En l’absence de réponse positive de la société de caution le syndicat de l’immeuble [Adresse 1], par exploit du 3 mars 2025 a assigné devant le tribunal de céans la société Mutuelle GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION pour paiement d’une somme de 13 917,91 euros au titre des fonds devant être rétrocédés en la comptabilité du nouveau syndic choisi par le syndicat de l’immeuble [Adresse 1].

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2025 auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] demande au tribunal de :

Condamner le groupement Mutuelle GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à verser au syndicat de l’immeuble [Adresse 1] une somme de 13.917,91 euros correspondant aux fonds relatifs à la copropriété et non rétrocédés par la société le cabinet l’immeuble syndic,Condamner le même à payer au bénéfice du syndicat une somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Débouter le défendeur de ses prétentions.

En réplique, par conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, la société groupement Mutuelle GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION demande au tribunal de :

Avant dire droit

De produire la garantie financière,A défaut de déclarer l’irrecevabilité du demandeur, Au fond :

Ordonner au syndic SOGEM de communiquer :- La justification de l’encaissement du solde du précédent syndic,

— Des états comptables émanant d’un professionnel,

— La situation de la trésorerie à la date de la révocation du mandat ou de la résiliation du contrat de garantie financière,

— Les grands livres de la copropriété,

— Les relevés bancaires,

— Les états de rapprochements bancaires,

Afin de tracer les flux financiers intervenus,

— Assortir cette communication sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 48 heures après la signification de la décision,

Désigner en tant que de besoin tel expert financier qu’il appartiendra au tribunal pour procéder aux rapprochements, Surseoir à statuer dans l’attente de l’examen des relevés bancaires, Dès la fin de cette mission dire et juger qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de réinscrire l’affaire au rôle,Juger que les fonds litigieux n’ont pas été transférés à la société le cabinet l’immeuble syndic d’après les éléments fournis par le demandeur de sorte que l’insuffisance de fonds ne provient pas de la société Cabinet l’immeuble syndic mais du Cabinet l’immeuble qui semble avoir continué sa mission, en témoigne la pièce adverse N° 3,Juger qu’il n’est pas démontré l’existence d’une créance certaine et exigible, Déclarer irrecevable l’action du syndicat demandeur, Le débouter de toutes ses demandes, Condamner le demandeur à payer au défendeur la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 février 2026. L’affaire appelée à l’audience du 12 mars 2026 a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

EXPOSÉ DES MOTIFS :

1°) Sur la garantie due par le groupement Mutuelle GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION :

— Sur la preuve de l’existence de la garantie financière :

Il est constant que le syndic de copropriété, en tant que mandataire répond de sa gestion envers le syndicat, son mandant, et que sa responsabilité conformément à l’article 1992 est engagée pour les fautes qu’il a commises dans sa gestion.

Le manque de diligence dans le suivi des missions de tenue des comptes du syndicat constitue un comportement fautif engageant la responsabilité de la société de syndic. Il résulte des articles 3 de la loi N° 70-9 du 2 janvier 1970 et 39 du décret N° 72 -678 du décret du 20 juillet 1972 que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion de l’une de ces opérations.

Cette garantie produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance.

Il est constant que toute société de caution doit sa garantie financière pour couvrir toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion d’une opération mentionnée notamment à l’article 1 de la loi du 2 janvier 1970.

La mise en œuvre de ce cautionnement suppose ainsi qu’il est rappelé ci-dessus que la créance doit être certaine, liquide et exigible.

En l’espèce il appert que le groupement Mutuelle GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION est le garant financier du syndic défaillant ainsi que le prouve les pièces produites par le conseil du demandeur-cf. pièce n° 9 et 10 – visant notamment le numéro de police souscrit auprès du garant, défendeur aux présentes, ces références étant reprises dans des factures émises par le cabinet l’immeuble syndic.

En outre dans des procédures similaires liées à la mise en cause du cabinet l’immeuble syndic il a été retenu l’existence de cette garantie financière sous la même référence de police N° 1 11826 14597 0 (cf. pièce n° 14 du demandeur).

En conséquence il sera jugé que le groupement Mutuelle GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION est le garant financier du syndic défaillant et doit sa caution à ce titre.

— Sur l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible :

Pour écarter la mise en œuvre de sa garantie, le garant prétend que le demandeur ne rapporte pas la preuve de fonds manquants au titre de la copropriété, et ne démontre pas de façon certaine, liquide et exigible la créance constitutive de non représentation de fonds. Le garant indique que la mise en œuvre de la garantie financière suppose la production notamment d’un état de rapprochements bancaires pour justifier la mise en œuvre du contrat de garantie financière.

La société caution considère dans ses écritures qu’en l’absence de documents bancaires et comptables suffisants, la créance revendiquée n’a pas un caractère certain, liquide et exigible au regard des critères d’engagement des obligations du garant.

Cependant il appert qu’en l’espèce les anomalies constatées dans la tenue de comptabilité afférente à la gestion par le cabinet l’Immeuble syndic de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] ne sauraient justifier l’ouverture d’un audit financier préalable dès lors que les procédures connexes citées par le demandeur dans ses écritures ont montré l’opacité comptable des cabinets de syndic « Cabinet l’immeuble syndic » et la « société Cabinet L’immeuble ».

L’absence d’ouverture de compte bancaire séparé pour le compte du syndicat de l’immeuble [Adresse 1] est en totale contravention avec les obligations légales.

Il appert que les collusions constatées entre les sociétés Cabinet l’immeuble syndic et la « société Cabinet L’immeuble » ont conduit à des détournements de fonds appartenant à des syndicats de copropriété dont ces cabinets avaient la gestion.

En conséquence il n’y a pas lieu d’ordonner un audit financier complémentaire dans la mesure où les seules pièces comptables produites par le syndicat des copropriétaires et notamment la balance établie pour la période du 1/1/2024 au 31/12/2024 permettent de justifier de la créance de 13.917,91 euros profitant au demandeur.

Cette somme apparait dans la balance sous la référence de la classe 5124000 révélant l’existence d’une somme déposée à un compte de la banque populaire Occitanie-BPOC.

Il apparait que lesdits montants constituent sans conteste des créances certaines, liquides et exigibles.

En conséquence il y a lieu de retenir la garantie financière de la Mutuelle GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION dès lors que les créances du syndicat demandeur sont a minima fixées à 13.917,91 euros, que la créance du syndicat apparait certaine puisqu’établie dans le balance comptable produite, liquide s’agissant de capitaux chiffrés sur un compte bancaire, et exigible dès lors que ces fonds auraient dus être reversés au syndicat des copropriétaires en conformité avec les exigences de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La créance due au demandeur a été en outre régulièrement déclarée entre les mains du liquidateur judiciaire de la société Cabinet l’immeuble syndic.

En conséquence le défendeur sera débouté de ses demandes avant dire droit portant tant sur la justification de la garantie financière que sur les demandes comptables et bancaires et demande d’expertise financière.

Il sera condamné à payer au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une somme totale de 13.917,91 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

2°) Sur les dépens et l’article 700 :

Le défendeur succombe ; en conséquence il sera condamné aux entiers dépens ; en équité il sera alloué au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3°) Sur l’exécution provisoire :

De droit, l’exécution provisoire sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en première instance,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] recevable en son action à l’égard du défendeur,

DIT que le groupement Mutuelle GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION est le garant financier du cabinet l’immeuble syndic,

DÉBOUTE le groupement Mutuelle GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION de ses demandes avant dire droit portant tant sur la justification de la garantie financière que sur les demandes comptables et bancaires et demande d’expertise financière,

CONDAMNE le groupement Mutuelle GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à payer au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une somme totale de 13.917,91 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE le groupement Mutuelle GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à payer au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

La CONDAMNE aux entiers dépens,

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision,

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Décision rédigée par Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE