TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

16 Juin 2025

N° RG 24/07435 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFD4

N° Minute :

AFFAIRE

pris en la personne de son syndic

C/

[T] [B]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SDC Résidence Rennaisance pris en la personne de son syndic

Cabinet A.X. STOULS

12 rue Roger Bacon

75017 PARIS

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K49

DEFENDEUR

Monsieur [T] [B]

175 avenue Henri Ravera

92220 BAGNEUX

défaillant

En application des dispositions des articles 778, 812 du code de procédure civile et L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord de Maitre CASSEL, l’affaire a été fixée le 06 Mai 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Elisette ALVES, Vice-Président, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier composant la Résidence Renaissance sise 175, avenue Henri Ravera à BAGNEUX (92220) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [T] [M] dans le règlement des charges dont il est redevable alors qu’il a été précédemment condamné, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société A.X. STOULS l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 04 septembre 2024, aux fins de :

JUGER recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à BAGNEUX (92200), RES RENAISSANCE, 175 Av. [U] [J], représenté par son syndic son Syndic, le Cabinet AX STOULS,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble sis à BAGNEUX (92200), RES RENAISSANCE, 175 Av. H. Ravera, les sommes suivantes :

▪ 28.411,39 € au titre des charges postérieures au 22 décembre 2020 et arrêtés au 14 août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

▪ 696,00 € au titre des frais de recouvrement,

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble sis à BAGNEUX (92200), RES RENAISSANCE, 175 Av. H. [J], la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble sis à BAGNEUX (92200), RES RENAISSANCE, 175 Av. H. Ravera, la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur [B] [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

M. [T] [M], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 04 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger bien-fondé », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 28.411,39 euros au titre des charges arrêtées au 14 août 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— différents appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 21 mars 2019, 02 juillet 2021, 16 mars 2022, 21 mars 2023 et 03 avril 2024, ainsi que les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [T] [M] est propriétaire des lots n°11, 71 et 40 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 02 juillet 2021, 16 mars 2022, 21 mars 2023 et 03 avril 2024, qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020 à 2023, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte inséré dans son assignation, relatif aux charges et travaux appelés pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 28.411,39 euros au titre des charges de copropriété dues sur cette période.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

En application de ces dispositions, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [T] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28.411,39 euros au titre des charges de copropriété et travaux dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024, différents appels du 1er juillet 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 septembre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 696,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— une mise en demeure d’avocat en date du 11 décembre 2023 pour obtenir paiement de la somme de 33.951,40 euros (avis de réception produit),

— le contrat de syndic.

Au vu du décompte inséré dans son assignation, relatif aux frais facturés pour la période du 28 décembre 2020 au 1er juillet 2024, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du code de procédure civile :

— frais de mise en demeure en date du 28 décembre 2020 (240 euros) dès lors que ladite lettre n’est pas produite,

— frais de constitution et de transmission du dossier à l’avocat (276 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 180 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure d’avocat du 11 décembre 2023, qui est produite avec le justificatif de son envoi postal et la facture afférente.

En conséquence, M. [T] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 516 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [T] [M].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [T] [M] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est caractérisée dans la mesure où il a déjà été condamné par le tribunal de proximité d’Anthony en date du 17 juin 2021 (au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2020).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.800 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [T] [M] sera condamné à lui verser.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [M], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par la SELAFA CASSEL dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [T] [M] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence Renaissance » sise 175, avenue Henri Ravera à BAGNEUX (92220), représenté par son syndic :

— la somme de 28.411,39 euros au titre des charges de copropriété et travaux dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024, différents appels du 1er juillet 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 septembre 2024,

— la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 2.800 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (516 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [T] [M],

CONDAMNE M. [T] [M] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la SELAFA CASSEL dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT