REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/02105 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MYLA

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 1] [G] C/ S.A.R.L. NETSAH 770

Le : 05 Mars 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie à :

S.A.R.L. NETSAH 770

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 05 MARS 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 1] DAUPHINE dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.A.R.L. NETSAH 770 représentée par son gérant en exercice, domicilié ès qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 18 Décembre 2025 pour l’audience des référés du 15 Janvier 2026 ;

A l’audience publique du 15 Janvier 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Mars 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SARL NETSAH 770 est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 2] situé [Adresse 6] [Localité 2] [Adresse 7] [Localité 1].

Par acte extrajudiciaire du 14 mai 2025, il lui a été fait commandement de payer la somme de 6 949,47 euros au titre d’un arriéré de charges.

Ce commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Une nouvelle mise en demeure lui a été adressée par courrier du 04 juillet 2025, présenté et distribué le 09 juillet 2025 au titre d’un arriéré s’élevant alors à 15 563,61 euros.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 1] DAUPHINE, a fait assigner la SARL NETSAH 770 devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

13 324,37 euros représentant l’arriéré de charges (9 296,95 euros), les provisions n°3 et 4 de l’exercice 2025/2026 devenues exigibles (2 893,94 euros) outre divers frais (1 133,48 euros), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 août 2024 ;800 euros au titre des dommages-intérêts; Le tout avec capitalisation des intérêts ; 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Assignée par remise de l’acte à personne habilitée, la SARL NETSAH 770, qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas constitué avocat.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Un extrait de compte arrêté au 1er octobre 2025, comportant également le détail des provisions réclamées, Le relevé de propriété de la SARL NETSAH 770 établissant qu’elle est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 2],Le contrat de syndic, Un précédent jugement rendu par la présente juridiction selon la procédure au fond le 08 février 2024 (n° RG 23/01959) condamnant le défendeur au paiement d’un arriéré de charges et des provisions devenues exigibles au 13 novembre 2023, Les appels de provisions pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2025, Les appels de fonds pour travaux et/ou opérations exceptionnelles des 1er juin et 1er août 2025, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2024, ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 07 avril 2025 comportant notamment approbation du principe de la réalisation de travaux de ravalement de façades, avec changement des radiateurs et chauffe-eaux (résolution n°8.2), Une mise en demeure du 12 août 2024, dont la date de présentation est illisible et revenue non distribuée, ne contenant aucun détail des sommes composant le montant réclamé, Un courrier de relance après mise en demeure daté du 16 septembre 2024 dépourvu de preuve d’envoi, Le commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure du 14 mai 2025, auquel est annexé un décompte arrêté au 07 mai 2025, Une nouvelle mise en demeure du 04 juillet 2025, contenant le détail des sommes réclamées, distribué le 09 juillet 2025, Les factures d’honoraires du syndic au titre de la mise en demeure du 12 août 2024, du courrier de relance après mise en demeure du 16 septembre 2024, de la constitution du dossier transmis à l’huissier et de la constitution du dossier transmis à l’avocat.

Les comptes ayant été approuvés pour l’exercice clos au 30 septembre 2024, les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024/2025 et 2025/2026) et la réalisation des travaux de ravalement de façades ayant été approuvée, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la signification du commandement de payer du 14 mai 2025, de l’envoi de la mise en demeure postérieure du 04 juillet 2025 et des coûts qui leurs sont associés.

Toutefois, la mise en demeure du 12 août 2024 (54 euros), qui ne comporte aucun détail des sommes réclamées, les intérêts de retard (15,58 euros) dépourvus de tout élément justificatif, la relance après cette mise en demeure qui ne pouvait servir de fondement à la présente instance (44 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, les frais de constitution du dossier transmis à « l’huissier » et à l’avocat ne sont justifiés par aucune des diligences exceptionnelles requises par le contrat de syndic (2 x 398,51 euros).

C’est donc une somme totale de 910,60 euros qui doit être déduite du montant réclamé.

Dans ces conditions, la SARL NETSAH 770 sera condamnée au paiement de la somme de 9 519,83 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 1er octobre 2025 ainsi que des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de 2 893,94 euros au titre des provisions n°3 et 4 de l’exercice 2025/2026 devenues exigibles, soit un total de 12 413,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025 pour la somme de 6 437,38 euros et à compter du 18 décembre 2025 pour le surplus et capitalisation des intérêts par année entière.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES [G] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 1] DAUPHINE, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de la SARL NETSAH 770, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

La SARL NETSAH 770, qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner la SARL NETSAH 770 à lui verser la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SARL NETSAH 770 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1] DAUPHINE, les sommes de :

9 519,83 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 1er octobre 2025 ainsi que des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de 2 893,94 euros au titre des provisions n° 3 et 4 de l’exercice 2025/2026 devenues exigibles,

Soit un total de 12 413,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025 pour la somme de 6 437,38 euros et à compter du 18 décembre 2025 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES [G] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1] DAUPHINE de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la SARL NETSAH 770 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES [G] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1] DAUPHINE, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL NETSAH 770 aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD