TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/09810

N° Portalis DB3S-W-B7J-3Z3U

Minute : 295/26

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005

Représentant : Maître, [Localité 2] GODIGNON SANTONI

de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES,

avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

Monsieur, [D], [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e GODIGNON SANTONI

Copie délivrée à :

M., [Z]

Le 26 Février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 Février 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Monsieur, [G], auditeur de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur, [D], [Z], demeurant, [Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2019 à effet au 9 septembre 2019, la S.C.I Foncière DI 01/2005, représentée par son mandataire, la société Citya Pécorari, a donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à M., [D], [Z] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6], rez-de-chaussée, porte, [Adresse 7], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°47 pour un loyer mensuel de 289,29 euros révisable, outre 98,00 euros de provisions pour charges et 74,80 euros pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la S.C.I Foncière DI 01/2005 a fait délivrer à M., [D], [Z] un commandement de payer la somme en principal de 1 736,96 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, la S.C.I Foncière DI 01/2005 a fait assigner M., [D], [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

«  déclarer recevable et bien-fondé la S.C.I Foncière DI 01/2005 en ses demandes ;

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail

«  en conséquence :

o ordonner l’expulsion sans délai de M., [D], [Z], le cas échéant, celle de toute personne dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

o condamner M., [D], [Z] au paiement, au profit de la SCI Foncière DI 01/2005, de la somme de 2 564,65 euros correspondant à l’arriéré locatif selon décompte versé aux débats arrêté au 23 juin 2025 et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 23 avril 2025 ;

o ordonner la capitalisation des intérêts ;

o condamner M., [D], [Z] à verser à la S.C.I Foncière DI 01/2005 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 486,32 euros, charges comprises à compter du 23 juin 2025 soit deux mois après le commandement de payer du 23 avril 2025 et ce jusqu’à la remise des clés lors d’un état des lieux et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail ;

o autoriser la S.C.I Foncière DI 01/2005 à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 364,09 euros ;

o condamner M., [D], [Z] à la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont notamment les frais d’exécution et de commandement ;

o ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle elle a été retenue.?

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 24 novembre 2025. Il indique que M., [D], [Z] s’est mis en disponibilité pour partir en Guadeloupe et n’a plus perçu de revenus ; que malgré la reprise d’un emploi en tant qu’intérimaire pour tenter d’apurer la dette, celui-ci devait assurer le règlement de deux loyers, l’un pour le logement litigieux en France métropole et l’autre pour un logement en Guadeloupe ; qu’à son retour, il a contacté le bailleur pour mettre en place un plan d’apurement mais le locataire n’a pas compris qu’il s’agissait d’une somme due en sus du loyer et charges courants ; qu’il a repris un emploi et va donc pouvoir reprendre le paiement intégral du loyer et propose des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois.

La S.C.I Foncière DI 01/2005, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation. Le demandeur a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant en totalité. Il a proposé au locataire d’effectuer un règlement d’un montant de 150,00 euros sous une semaine.

M., [D], [Z] a comparu en personne à l’audience. Il a indiqué percevoir un revenu mensuel de 1 700,00 euros et ne pas avoir d’enfant à charge. Il a précisé également ne pas avoir d’autres dettes. Il a justifié l’apparition de la dette locative par des allers et retours entre la métropole et la Guadeloupe. Le défendeur a demandé à rester dans les lieux et à ce titre, il a proposé de verser 150,00 euros en sus du loyer et des charges courants afin d’apurer sa dette locative.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 décembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

Le demandeur a été autorisé à transmettre, par note en délibéré et avant le 30 décembre 2025, un décompte actualisé et le défendeur a été autorisé à y répondre avant le 14 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré, transmise au greffe du tribunal le 18 décembre 2025, la S.C.I Foncière DI 01/2005 a communiqué un décompte locatif actualisé à ce jour et a précisé s’opposer à l’octroi de délai de paiement malgré la reprise du loyer courant.

MOTIFS

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la CCPAEX a été saisie le 25 avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 28 juillet 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine,-[Localité 3] le 28 juillet 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 15 décembre 2025.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 4 septembre 2019 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 1 736,96 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré aux locataires le 23 avril 2025.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 24 juin 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier indique que le locataire n’a pas eu de revenus pendant deux ans du fait de son départ en Guadeloupe. Durant cette période, M., [D], [Z] devait régler un loyer pour un logement en Guadeloupe et un autre loyer pour le logement litigieux, ce qui l’a placé en difficulté financière.

M., [D], [Z] a fait état à l’audience d’un salaire de 1 700,00 euros par mois de sorte qu’il se trouve en situation d’apurer sa dette locative.

Au regard du décompte produit par note en délibéré, M., [D], [Z] a en outre repris le paiement intégral du dernier loyer et des charges.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M., [D], [Z], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L.412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande d’expulsion sans délai formulée par la S.C.I Foncière DI 01/2005.

Le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M., [D], [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 24 juin 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, soustraction faite des frais d’huissier (163,26 euros + 155,52 euros) et des frais bancaires (12,18 euros x 2), arrêtée au 18 décembre 2025 s’élève à la somme de 2 979,37 euros.

M., [D], [Z] sera condamné au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 736,96 euros.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de conservation du dépôt de garantie par le bailleur dès lors que les comptes ne sont pas définitivement réglés entre les parties.

IV. Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes 1343-2 du code civil, reprenant les dispositions de l’article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M., [D], [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 avril 2025.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M., [D], [Z] à payer à la S.C.I Foncière DI 01/2005 la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la S.C.I Foncière DI 01/2005 ;

CONSTATE la résiliation à compter du 24 juin 2025 du bail conclu le 4 septembre 2019 portant sur le bien situé, [Adresse 8], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M., [D], [Z] à payer à la S.C.I Foncière DI 01/2005 la somme de 2 979,37 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 736,96 euros ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour au moins une année entière ;

REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie ;

AUTORISE M., [D], [Z] à s’acquitter de la dette par 19 mensualités de 150,00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 20ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par M., [D], [Z] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que la S.C.I Foncière DI 01/2005 pourra alors faire procéder à l’expulsion de M., [D], [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de condamnation à une astreinte ;

REJETTE la demande d’expulsion sans délai ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, M., [D], [Z] à payer à la S.C.I Foncière DI 01/2005 l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M., [D], [Z] à payer à la S.C.I Foncière DI 01/2005 la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [D], [Z] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 avril 2025 ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge