TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 26/00455 – N° Portalis DBYH-W-B7J-M3LT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA SOCIETE D’HABITATION DES ALPES – PLURALIS, dont le siège social est sis 74 Cours Becquart Castelbon – CS 90229 – 38506 VOIRON

représentée par Maître Johanna ABAD de la SELAS ABAD & VILLEMAGNE – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [O] [J], demeurant 1 Allée des Piverts – Domaine de Beaurevoir – 38360 SASSENAGE

représentée par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée par MaîtreSéveine GONDER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 16 Mars 2026 tenue par M^me Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Mme [M] [U], Auditrice de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier, en présence de Mme [C] [V], Greffier stagiaire;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 07 Mai 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat en date du 28 mars 2001, prenant effet au 1er avril 2001, la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS a donné à bail à usage d’habitation un logement situé à le Rocharay, 595 rue du Bourg – 38280 MIRIBEL LES ECHELLES à Madame [O] [J], pour un loyer mensuel de 1 965,14 francs, soit 419.98 euros hors charges.

Madame [O] [J] a, par courrier du 15 février 2023, sollicité un avenant au bail, afin que son fils Monsieur [Z] [H], qui est placé sous le régime de la curatelle renforcée, soit cotitulaire du bail sans que la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS n’ait donné suite à cette demande.

Madame [O] [J] a, par courrier du 11 mai 2023, sollicité un transfert du bail au profit de son fils Monsieur [Z] [H], expliquant avoir déménagé pour des raisons personnelles dans un logement à SASSENAGE.

Par courrier du 29 juin 2023, la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS a informé Madame [O] [J] du refus de sa demande de transfert de bail, et lui a demandé de remettre son congé dans les plus brefs délais puisqu’elle n’utilisait plus le logement social comme sa résidence principale.

Par courriers recommandés adressés aux deux adresses connues de Madame [O] [J] le 28 novembre 2023, la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS a mis en demeure sa locataire de lui remettre son congé pour le logement situé à Le Rocharay, 595 rue du Bourg 38380 MIRIBEL LES ECHELLES dans les plus brefs délais, en raison de la violation du bail, faute d’en jouir comme résidence principale.

Par courrier du 1er mars 2025, reçu par le bailleur le 5 mars 2025 Madame [O] [J] a de nouveau sollicité le transfert de bail au profit de son fils Monsieur [Z] [H], confirmant ne plus vivre dans le logement avec son fils depuis le 23 février 2023 en raison des violences physiques et psychologiques qu’elle a subies et précisant que son fils vit dans ce logement avec elle depuis 2021. Elle a déposé plainte le 7 décembre 2022 à l’encontre de son fils pour des violences sur ascendant sans incapacité.

Le 7 avril 2025 la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS a de nouveau mis en demeure Madame [O] [J] de lui délivrer son congé de ce logement, précisant que les conditions pour un transfert de bail à son fils n’étaient selon elle pas réunies, la locataire ayant abandonné les lieux en concertation avec le bénéficiaire du transfert et le bailleur.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 juin 2025, la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS a assigné Madame [O] [J] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé, aux fins de la voir prononcer la résiliation du bail pour faute grave, l’expulsion des occupants sans droit ni titre, outre une indemnité mensuelle d’occupation.

Par ordonnance en date du 27 novembre 2025, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé a rejeté la demande en référé, estimant qu’il n’était pas compétent pour apprécier la réalité de la gravité de la faute, cela relevant des pouvoirs du juge du fond et non du juge des référés.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 décembre 2025, la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS a assigné Madame [O] [J] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble à l’audience du 16 mars 2026 aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation du bail signé le 28 mars 2021 pour faite grave car Madame [O] [J] n’a plus sa résidence habituelle au sein du logement et ce depuis le 28 février 2023 ; Prononcer la résiliation du bail signé le 28 mars 2001 en raison de l’impossibilité du transfert du bail au profit de son fils Monsieur [Z] [H] ;EN CONSEQUENCE :

Ordonner l’expulsion de Madame [O] [J] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique à compter de la signification du jugement à intervenir ;Ordonner la suppression du délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux eu égard aux manquements graves de la locataire ;Fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [O] [J] à la société d’Habitation des Alpes PLURALIS ;Condamner Madame [O] [J] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation fixée pour la période allant du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif de la locataire ou tous occupants de son chef des lieux loués ;Condamner Madame [O] [J] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.A cette audience, la Société d’Habitation des Alpes – PLURALIS, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique que Madame [O] [J] n’occupe plus les loyers. Elle sollicite la résiliation du bail du fait que cette dernière n’occupe plus les loyers et de l’impossibilité du transfert de bail au fils de la locataire Monsieur [Z] [H].

A cette audience, Madame [O] [J] représentée par son Conseil sollicite à titre reconventionnel le transfert du bail du 28 mars 2001, au profit de son fils Monsieur [Z] [H], estimant que les conditions légales du transfert sont réunies. Madame [O] [J] demande également au tribunal de débouter le bailleur de sa demande formulée à son encontre au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle souligne que les loyers et charges sont réglés.

A l’audience, le tribunal a donné connaissance du bordereau de carence du diagnostic social et financier réalisé par l’UDAF du 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Madame [O] [J] est représentée par son Conseil.

Il sera statué par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignations en date du 8 décembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 9 décembre 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la demande de résiliation de bail en raison de la non-occupation du logement par Madame [O] [J] :

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose : « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur soutient que le bail doit être résilié au motif que Madame [O] [J] n’occupe plus les lieux.

Madame [O] [J] soutient qu’elle a quitté les lieux qu’elle occupait avec son fils M. [Z] [H] qui est placé sous le régime de la curatelle renforcée suite aux violences dont elle a été victime de la part de son fils.

Il résulte des pièces produites par les parties dont le courrier du 15 février 2023 que Madame [O] [J] ainsi que son fils Monsieur [Z] [H] ont demandé au bailleur dans un premier temps que ce dernier puisse être co-titulaire du bail, occupant les lieux loués par bail du 28 mars 2001 avec sa mère depuis la signature du bail, ce dernier étant né le 21 juin 1997.

Madame [O] [J] a réitéré sa demande par courrier du 11mai 2023 auprès du bailleur indiquant que son fils placé sous le régime d la curatelle renforcée et bénéficiaire de l’AAH a toujours vécu avec elle dans ce logement. Le bailleur a refusé ce transfert de bail par courriers du 28 novembre 2023 adressés aux deux adresses de Madame [O] [J] au motif que qu’elle n’occupe plus les lieux comme résidence principale au moins 8 mois par an et l’a mis en demeure de lui donner con congé des lieux.

Par courrier du 1er mars 2025, Madame [O] [J] a informé le bailleur qu’elle avait quitté les lieux dans la nuit du 28 février 2023 du fait qu’elle était maltraitée par son fils psychologiquement et physiquement. Elle sollicite un transfert de bail pour son fils qui vit dans les lieux depuis la signature du bail.

Il résulte des pièces produites par le bailleur que Madame [O] [J] a déposé plainte contre son fils le 12 décembre 2022 pour des violences sur ascendant san incapacité. Dans cette plainte elle fait état de violences continues de son fils sur sa personne, de faits lorsqu’il était âgé de 14 ans avec un passage par les urgences et un arrêt de travail de trois semaines, de faits en 2018 et en 2022. Elle fait état de son épuisement et de sa volonté de mettre de la distance entre elle et son fils sans vouloir laisser tomber son fils qui pourrait rester dans le logement sis MIRIBEL LES ECHELLES.

En l’espèce, il ressort du courrier du 11 mai 2023 que Madame [O] [J] a déménagé pour vivre dans un nouveau logement à SASSENAGE, et que seul son fils Monsieur [Z] [H] vit désormais dans ce logement, ce qui est confirmé à l’audience.

Ainsi, le logement objet du bail situé à Le Rocharay, 595 rue du Bourg à MIRIBEL LES ECHELLES (38380) ne constitue plus la résidence principale de Madame [O] [J], celle-ci n’y résidant plus au moins huit mois par an, et ce depuis mai 2023.

Il ressort des pièces produites que Madame [O] [J] a quitté le logement en raison de violences exercées à son encontre par son fils.

Ces faits sont établis par son dépôt de plainte du 12 décembre 2022 dans lequel elle fait état de violences continues à son encontre par son fils depuis son plus jeune âge et par les termes de son courrier du 11 mai 2023 dans lequel elle expose clairement les raisons de son départ des lieux dans la nuit du 28 février 2023, les violences physiques et psychologiques qu’elle subit de la part de son fils depuis des années.

Les violences dont Madame [O] [J] fait état ne sont pas contestées par le bailleur tout comme la situation de handicap de son fils placé sous le régime de la curatelle renforcée et le fait qu’il soit bénéficiaire de l’AAH.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, un logement constitue la résidence principale du locataire lorsqu’il est occupé au moins huit mois par an, sauf notamment en cas de force majeure.

La force majeure suppose un événement imprévisible, irrésistible et extérieur.

En l’espèce, les violences subies par Madame [O] [J] présentent un caractère imprévisible, elle ne pouvait pas anticiper la survenance de faits d’une telle gravité. Ces violences revêtent un caractère irrésistible, puisqu’elles rendent impossible son maintien dans les lieux sans s’exposer à un danger grave et immédiat pour sa personne.

Enfin, ces violences sont extérieures à la volonté de Madame [O] [J] qui n’a joué aucun rôle dans la survenance de l’événement l’ayant contrainte à quitter le logement.

Ainsi, ces éléments caractérisent un cas de force majeure au sens de l’article 2 précité.

Il en résulte que l’absence d’occupation du logement pendant une durée inférieure à huit mois ne peut être imputée à Madame [O] [J] et ne fait pas obstacle à la qualification de résidence principale.

Il y a donc lieu de débouter la Société d’Habitation des Alpes – PLURALIS de sa demande de voir résilier le bail du 28 mars 2001 pour faute grave de Madame [O] [J] du fait de la non-occupation des lieux par cette dernière.

Sur la demande de résiliation de bail en raison de l’impossibilité du transfert de bail au profit du fils de Madame [O] [J] et la demande d’expulsion des lieux :

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

(…)

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Cette condition de cohabitation s’entend d’une communauté de vie, d’une cohabitation habituelle, continue et effective depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Il est constant qu’il y a abandon du logement par la personne signataire du bail, soit en raison de son départ brusque et imprévisible, programmé à l’insu des autres personnes habitant dans le logement, soit en raison de son départ rendu inéluctable et définitif en raison de problème de santé, comme une entrée en maison de retraite.

S’agissant des logements HLM tels que ceux loués par la Société d’Habitation des Alpes – PLURALIS viennent s’ajouter deux conditions supplémentaires pour bénéficier du droit au bail, prévues par l’article 40-I de la loi du 6 juillet 1989 à savoir :

— le bénéficiaire du transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements en cause,

— que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Il appartient à celui qui revendique le transfert du bail à son profit de prouver qu’il remplit les conditions.

À cet égard, il résulte de l’article L.441-1 du Code de la construction et de l’habitation que l’attribution des logements HLM est décidée en tenant compte de la composition de la famille, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage ainsi que de l’éloignement des lieux de travail et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Enfin, lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, tel qu’indiqué plus en avant Madame [O] [J] a quitté le domicile en raison de violences qu’elle subissait dans la nuit du 28 février 2023

Elle a demandé à plusieurs reprises au bailleur le transfert du bail au profit de son fils et ce par courrier du 11 mai 2023 et du 1er mars 2025. Toutes ses demandes ont été refusées par le bailleur.

Il résulte des pièces produites que Madame [O] [J] a pris à bail le logement situé à Le Rocharay, 595 rue du Bourg à MIRIBEL LES ECHELLES (38380) à compter du 1er avril 2001, et il n’est pas contesté qu’elle y vivait, depuis lors, avec son fils Monsieur [Z] [H]. Ainsi, lors de l’information à son bailleur de son départ du logement, par courrier du 11 mai 2023, son fils vivait bien avec elle depuis au moins un an.

Monsieur [Z] [H] qui est né le 21 juin 1997 vit seul dans le logement qui est loué par sa mère Madame [O] [J] de type F3, depuis la signature du bail du 28 mars 2001 et perçoit l’AAH.

Ces éléments ne sont pas non plus contestés par le bailleur.

Dès lors, Madame [O] [J] démontre que son fils [Z] [H] remplit les conditions du transfert du dit bail qui sont visées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a donc lieu de débouter la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS de sa demande de résiliation de bail faute pour Madame [O] [J] et son fils [Z] de remplir les conditions de transfert de bail et par voie de conséquence de ses demandes subséquentes au titre de l’expulsion et de la suppression des délais et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de transfert de bail au profit de Monsieur [Z] [H], fils de Madame [O] [J] :

Tel qu’indiqué plus en avant, Madame [O] [J] démontre que son fils [Z] [H] remplit les conditions du transfert dudit bail qui sont visées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a donc lieu de constater le transfert du bail du 28 mars 2001, au profit de Monsieur [Z] [H] depuis le 16 mai 2023 date de réception du courrier de Madame [O] [J] par le bailleur.

Les parties conviennent que les loyers et charges sont réglés et qu’il n’y a aucun retard de paiement, il y a donc lieu de le constater.

Par conséquent, Monsieur [Z] [H] sera tenu au paiement du loyer et des charges par référence à celui en vigueur à ce jour à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens et cette dernière sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

DEBOUTE la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS de sa demande de résiliation du bail signé le 28 mars 2001 entre [O] [J] et la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS, pour le logement situé le Rocharay, 595 rue du Bourg – 38380 MIRIBEL LES ECHELLES ;

PAR CONSEQUENT, DEBOUTE la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS de ses demandes d’expulsion, de suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

DIT que le bail signé le 28 mars 2001 entre d’une part, Madame [O] [J] et d’autre part, la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS, pour le logement situé le Rocharay, 595 rue du Bourg – 38380 MIRIBEL LES ECHELLES est transféré à Monsieur [Z] [H] à compter du 16 mai 2023 ;

CONSTATE que les parties conviennent que les loyers et charges sont réglés et qu’il n’y a aucun retard de paiement ;

DIT que Monsieur [Z] [H] sera tenu au paiement du loyer et des charges par référence à celui en vigueur à ce jour à compter du prononcé de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNE la Société d’Habitation des Alpes PLURALIS aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 07 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente

des Contentieux de la Protection,