4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01883 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MW2J

AFFAIRE : S.A. LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT C/ [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 23 AVRIL 2026

Par Madame Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT (SDH), SA dont le siège social est sis 34, Avenue de Grugliasco – 38130 ECHIROLLES

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée par Maître Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [T] [K]

née le 21 Février 1959, demeurant 1 Chemin de la Carronnerie – Etage RDC – Appart 0001 – 38240 MEYLAN

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 tenue par Madame Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et la défenderesse en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Avril 2026, prorogé au 23 avril 2026, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 11 juillet 2006 consenti par la Société Dauphinoise pour l’Habitat, Madame [T] [K] a pris en location un logement situé 1 chemin de la Carronnerie à Meylan.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025 la Société Dauphinoise pour l’Habitat a fait assigner en référé Madame [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [K] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel :

la somme de 4141,47 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 10 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, -condamner Madame [T] [K] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 13 janvier 2026, la Société Dauphinoise pour l’Habitat actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 décembre 2025 à la somme de 4738,66 euros. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [T] [K] Indique qu’elle a repris le règlement des loyers courant, elle sollicite des délais des paiements et la suspension de la clause résolutoire. Elle avait précisé lors de son rendez-vous avec l’UDAF qu’elle avait eu d’importants problèmes de santé en 2023 et 2024 ce qui a conduit à la création de la dette mais qu’elle se mobilise pour trouver des solutions notamment avec sa caisse de retraite.

Madame [T] [K] est autorisée par la présidente à communiquer en cours de délibéré son attestation d’assurance.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe puis prorogée au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 17 octobre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 20 octobre 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Sur le défaut de justification d’assurance :

Le commandement signifié à la locataire le 30 juillet 2025 enjoint celle-ci de justifier de la validité de son contrat d’assurance dans le délai de 1 mois conformément aux dispositions de l’article 7§g de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [T] [K] a justifié en cours de délibéré d’une assurance garantissant les risques locatifs souscrite du 31 décembre 2025 au 30 décembre 2026 toujours en vigueur ce qui fait obstacle au constat de la résiliation, les droits du bailleur étant préservés dès lors que son locataire est bien assuré contre les risques dont il doit répondre.

Sur le non-paiement des loyers :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 30 juillet 2025 pour la somme de 2500,86 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 7 juillet 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 30 septembre 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 30 décembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4 738,66 € au paiement de laquelle sera condamnée Madame [T] [K] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il n’y a pas lieu à dénier la compétence du juge des référés puis qu’effectivement ont été déduites du décompte les sommes exigibles avant le 1er septembre 2022 qui étaient prescrites.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et à la reprise du règlement du loyer courant par Madame [T] [K], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la Société Dauphinoise pour l’Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [K], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [T] [K] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenue de payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame [T] [K] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 30 juillet 2025.

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte en toute hypothèse les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 30 septembre 2025,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 30 septembre 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [T] [K] à payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat, la somme de 4 738,66 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 décembre 2025 (mois de décembre 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que Madame [T] [K] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 40 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes ou de ces loyers à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS la Société Dauphinoise pour l’Habitat à procéder à l’expulsion de Madame [T] [K] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 1 chemin de la Carronnerie à Meylan,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [T] [K] à payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

DEBOUTONS la Société Dauphinoise pour l’Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Madame [T] [K] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 30 juillet 2025,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 23 AVRIL 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION