REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01764 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MVEO

AFFAIRE : Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier CENTRE COMMERCIAL [Adresse 1] situé [Localité 1] représenté par son C/ Société DES 2 M

Le : 12 Mars 2026

Copie exécutoire

et copie à :

M^e Maxime ARBET

la SELARL GUMUSCHIAN [F] BONZY POLZELLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 12 MARS 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier CENTRE COMMERCIAL [Adresse 2] situé [Localité 1] représenté par son syndic en exercice SAS FONCIA AGDA dont le siège est [Adresse 3], dont le siège social est sis syndic l’agence FONCIA AGDA [Adresse 4]

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Société DES 2 M, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Maxime ARBET, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 17 Octobre 2025 pour l’audience des référés du 06 Novembre 2025 ;

Vu les renvois successifs ;

A l’audience publique du 22 Janvier 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 12 Mars 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DES 2 M est propriétaire au sein de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé ADRESSE.

Par courrier recommandé du 2 juin 2025, revenu non délivré (destinataire inconnu à l’adresse), le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure d’acquitter la somme de 16 969,06 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues (pour 2 x 592,97 €) et les cotisations pour fonds de travaux (2 x 421,01 €) deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte délivré le 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Agda, a fait assigner la SCI DES 2 M devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

—  18 997,02 € outre intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2025,

—  900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,

— le tout avec capitalisation des intérêts.

Par conclusions notifiées le 10 décembre 2025, reprises à l’audience, la SCI DES 2 M demande à la juridiction de :

— à titre ppal, débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, octroyer un délai de 24 mois à la SCI DES 2 M pour s’acquitter des condamnations prononcées à son encontre,

— juger que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital,

— en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire attachée au jugement à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI DES 2 M la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

A cet effet, la SCI DES 2 M fait valoir que le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure de saisie immobilière à son encontre qui a abouti à la vente amiable d’un bien autorisée par le juge de l’exécution, laquelle s’est réalisée pour le prix de 100 000 € sur lequel le syndicat des copropriétaires pourra obtenir le paiement des charges dans le cadre de la districution du prix. L’action engagée serait donc inutile. En raison de cette vente et des multiples contentieux opposant la SCI DES 2 M au le syndicat des copropriétaires, la défenderesse sollicite des délais de paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, la SCI DES 2 M ne conteste pas devoir des charges de copropriété et ne remet pas en cause la régularité de la présente procédure, mais s’oppose à toute condamnation en faisant lvaloir que le paiement devrait intervenir ensuite de la saisie immobilière dont elle a fait l’objet à la demande du syndicat. Il ne s’agit toutefois pas de moyens de nature à remettre en cause le bien fondé de l’action.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Le relevé de propriété de la SCI DES 2 M établissant qu’elle est propriétaire des lots n° 468 (objet de la saisie immobilière), 2 et 3 de l’immeuble,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2021 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2020 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2022,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2021 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2023,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2024 comportant approbation des comptes pour les exercices clos au 31 décembre 2022 et au 31 décembre 2023, ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2026,

— La mise en demeure du 2 juin 2025, revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse »,

— Un extrait de compte arrêté au 15 mai 2025 pour une somme totale de 16 969,06 €.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 31 décembre des années 2020 à 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2022 à 2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

Il convient à cet égard de souligner que la procédure de saisie immobilière en cours, qui est une voie d’exécution, n’interdit nullement au syndicat des copropriétaires de poursuivre le recouvrement des charges restant dues par la SCI DES 2 M au titre des lots dont elle est toujours propriétaires, soit les lots n° 2 et 3, le lot n° 468 ayant été vendu.

Pour autant, seules les charges et provisions devenues exigibles peuvent être réclamées selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire.

Or l’examen du décompte produit par le syndicat des copropriétaires révèle que de nombreux frais relatifs à des procédures antérieures, sans lien aucun avec la présente instance, et sans aucun justificatif, figurent dans les sommes réclamées, et ne sont à l’évidence ni des charges ni des provisions devenues exigibles. L’historique des litiges entre les parties laisse en outre présumer que le syndicat dispose déjà de titres pour ces sommes.

A supposer qu’il s’agisse de frais imputables à la SCI DES 2 M, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

Si le syndicat des copropriétaires justifie de la mise en demeure du 2 juin 2025, aucun coût ne lui est associé et les frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » comptés pour 350,00 € ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles comme requis par l’article 9 du contrat de syndic, le syndic n’ayant en l’espèce fait aucun tri des sommes réclamées. Pour le surplus, aucun justificatif ni aucune explication ne sont fournis pour les sommes suivantes :

—  30/01/2022 « [J] commandement saisie vente 01/22 » 115,17 €

—  17/05/2022 « Afr » 54,00 €

—  14/02/2023 « [F] proc recouvrement de charges sci des 2m » 793,00 €

—  21/06/2023 « signification décision jex sci des 2 m » 501,61 €

—  29/06/2023 « Article 700 » 600,00 €

—  29/06/2023 « Frais timbre et de plaidoire » 13,00 €

—  30/06/2023 « Cdt saisie vente sci 2m » 449,40 €

—  03/12/2023 « [Q] frais assignation tj 08/22 » 55,48 €

—  13/02/2024 « [F] proc2dure tgi » 1 200,00 €

—  19/02/2024 « [F] saisie immo » 1 440,00 €

—  19/02/2024 « [F] saisie immo 2 » 1 440,00 €

—  13/01/2025 « [C] [J] (…) signification saisie sci 2 m – 17/12/24 » 134,05 €

—  13/01/2025 « [C] [J] (…) signification saisie caisse credit mutuel

/ saisie des 2 m – 18/12/24 » 593,80 €

—  03/02/2025 « me [J] – pv descriptif vente local

sci des 2 m/diagnostics – 09/01/25 » 1 039,58 €

— TOTAL 8 429,09 €

Aussi, il convient de déduire de la somme réclamées une somme globale de 8 779,09 € (8 429,09 + 350,00).

Dans ces conditions, la SCI DES 2 M sera condamnée au paiement de la somme de 8 189,97 € au titre de l’arriéré des charges échues au 15 mai 2025, et de 2 027,96 € au titre des provisions devenues exigibles (appels de fonds 3 et 4 de l’exercice 2025), soit un total de 10 217,93 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, la mise en demeure n’ayant pas atteint son destinataire, et avec capitalisation des intérêts par année entière.

Compte tenu des propositions de règlement formulées par la SCI DES 2 M qui n’apparaît pas être de mauvaise foi et qui invoque la prochaine distribution du prix de vente de son lot objet de la saisie immobilière (n° 468) permettant au syndicat de recouvrer prochainement les sommes dues, il convient de faire droit à sa demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

En l’absence de toute communication de pièces comptables par la débitrice, il n’y a pas lieu de prévoir que les paiements s’imputeront d’abord du le principal.

La SCI DES 2 M, qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner la SCI DES 2 M à lui verser la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée, alors qu’elle est compatbile avec la nature de l’affaire, la SCI DES 2 M ne produisant pas les décisions multiples dont elle fait état selon lesquelles le syndicat tenterait de l’épuiser financièrement. Il convient de rappeler que la saisie immobilière fait suite à des décisions de liquidation d’astreinte qui sont aujourd’hui définitives. Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI DES 2 M à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Foncia Agda, les sommes de :

—  8 189,97 € au titre de l’arriéré des charges échues au 15 mai 2025,

—  2 027,96 € au titre des provisions devenues exigibles (appels de fonds 3 et 4 de l’exercice 2025),

soit un total de 10 217,93 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] du surplus de ses demandes en paiement ;

Fait droit à la demande de délais formée par la SCI DES 2 M et dit qu’elle pourra s’acquitter de sa dette par 10 versements d’un montant de 1 000,00 € chacun, le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et le dernier étant augmenté du solde de la dette et des intérêts ;

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité ;

Condamne la SCI DES 2 M à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] représenté par son syndic, la société Foncia Agda, la somme de 800,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI DES 2 M aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD