TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00465 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FK7E

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] C/ [E] [R], [L] [J]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats, de [X] [S], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [Z] [K] régulièremnt munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 2]

et

Madame [L] [J], demeurant [Adresse 2]

tous deux comparants en personne

***

Débats tenus à l’audience du 05 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2016, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], a donné à bail à Madame [L] [J] et Monsieur [E] [R], un logement sis [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 590,75 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [L] [J] et Monsieur [E] [R], le 26 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime (CCAPEX) le 27 août 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 13 février 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 17 février 2025, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] a assigné Madame [L] [J] et Monsieur [E] [R], aux fins de voir constater la résiliation du bail et l’autoriser, en conséquence, à faire procéder à leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 4.645,12 euros au titre des loyers impayés et charges arrêtés à la date du 04 février 2025 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de leur départ, d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail, outre le paiement de frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame, en outre, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 05 mai 2025, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] était représenté par Madame [Z] [K], régulièrement munie d’un pouvoir écrit. Madame [L] [J] et Monsieur [E] [R] ont comparu.

Le bailleur actualise sa créance à 3.166,44 euros en indiquant que les paiements n’ont pas repris et que le dernier règlement date du 17 mars 2025.

Monsieur [E] [R] affirme avoir versé 1.900,00 euros au total en 3 mois et que le dernier paiement était en avril. Il précise qu’ils ont deux enfants, que ses revenus sont de 2.200,00 euros hors primes et que Madame [L] [J] perçoit 1.500,00 euros outre des primes mensuelles. Ils déclarent souhaiter rester dans le logement.

L’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] a été autorisé à produire par note en délibéré un décompte de créance actualisé, pour vérifier les derniers règlements.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 04 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note reçue le 12 mai 2025, le bailleur produire un décompte actualisé.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois d’ailleurs visé par le commandement, sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 26 août 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 26 octobre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 09 mai 2025.

En l’absence de contestation, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner solidairement Madame [L] [J] et Monsieur [E] [R] à lui payer la somme de 2.560 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 09 mai 2025, les frais de poursuite étant exclus.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte de créance actualisé au 09 mai 2025 que les locataires ont effectué plusieurs versements : 850,00 euros le 14 février 2025, 1.000,00 euros le 17 mars 2025, et 950,00 euros le 23 avril 2025, soit des sommes supérieures au montant du loyer courant. Il en résulte que la reprise des paiements du loyer avant l’audience a bien eu lieu.

Les locataires sollicitent de pouvoir rester dans le logement.

Il résulte du diagnostic social et financier que Madame [L] [J] et Monsieur [E] [R] reconnaissent avoir toujours eu un loyer de retard depuis janvier 2023 mais que des difficultés budgétaires sont apparues de juillet à décembre 2024 en raison des troubles de santé de leur plus jeune enfant nécessitant des hospitalisations régulières sur [Localité 4], avec des frais importants à avancer, notamment d’hébergement le temps des soins. Il est précisé que le couple a supporté une importante pénalité liée à la non réception par le bailleur de l’enquête sur les ressources.

Il est indiqué que les ressources du couple sont de 3.800,00 euros, ce qui a été confirmé à l’audience.

Il résulte des éléments du dossier que le surloyer a été régularisé.

Au regard de la situation des locataires, il y a lieu de dire qu’ils devront solidairement apurer la dette en 36 mensualités de 71 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Considérant que le versement intégral du loyer courant a repris avant la date d’audience, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si les locataires se libèrent de leur dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, le bailleur sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Madame [L] [J] et Monsieur [E] [R] succombant, seront solidairement condamnés au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE solidairement Madame [L] [J] et Monsieur [E] [R] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], en deniers ou quittance, la somme de 2.560 euros (DEUX MILLE CINQ CENT SOIXANTE EUROS) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 09 mai 2025 avec intérêts à compter de la signification de la présente décision ;

— ACCORDE à Madame [L] [J] et Monsieur [E] [R] un délai de 36 mois pour s’acquitter de la dette par 36 échéances mensuelles de 71 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 octobre 2024 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— les locataires seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— le bailleur sera débouté de sa demande d’astreinte, le recours à la force publique étant prévue ;

— le bailleur sera débouté de sa demande au titre du garde-meuble, demande hypothétique ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [L] [J] et Monsieur [E] [R] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL