TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/00087 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OVS

Minute : 25/544

S.A. TOIT ET JOIE

C/

Madame [W] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

S.A. TOIT ET JOIE

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Marianne DEWINNE, avocat au barreau de la Sein-Saint-Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [O]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La SA d'[Adresse 11] a donné à bail à Madame [W] [O] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a fait signifier à Madame [W] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5391,39 euros en principal, au titre des loyers impayés et de justifier de l’assurance du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 7 juin reçue le 27 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, la SA d'[Adresse 11] a fait assigner Madame [W] [O] aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

«  ordonner l’expulsion de Madame [W] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Madame [W] [O] au paiement de la somme de 7175,53 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 5391,39 euros et de l’assignation pour le surplus,

«  la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,

«  la condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

«  ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 12] par voie dématérialisée le 5 septembre 2024.

À l’audience du 6 mars 2025, la SA d’HLM TOIT ET JOIE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7208,09 euros arrêtée au 26 février 2025, loyer du mois de janvier inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

la SA d'[Adresse 11] explique que malgré l’absence du contrat écrit, perdu, elle rapporte la preuve d’avoir donné en location un logement. Elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [W] [O], reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais pour exécuter son obligation.

Elle précise que ses revenus s’élèvent à 2500 euros brut, et qu’elle rembourse un crédit de 360 euros, elle évoque des problèmes de santé ayant occasionné des arrêts de travail et une diminution de ses revenus. Elle précise avoir conclu un crédit à la consommation pour diminuer la dette. Elle souhaite vendre son véhicule automobile, acheté récemment, pour un prix de 19000 euros qui lui permettra de rembourser sa dette, sous un mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 11 avril 2025, la SA d’HLM TOIT ET JOIE communique un décompte actualisé au 10 avril 2025 sans nouveau règlement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur l’existence du contrat de location :

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Il résulte de l’article 1375 du code civil, l’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s’il a été fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Selon les articles 1361 et 1362 du code civil, les règles relatives à la preuve par écrit reçoivent exception lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit, soit tout acte par écrit émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué, corroboré par un autre moyen de preuve. Peuvent être considérées par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

En l’espèce, Madame [W] [O] confirme l’existence d’un contrat de location portant sur un logement.

En outre, il ressort des pièces communiquées, notamment des appels de loyers et charges, libellés au nom et adresse de la défenderesse, du décompte, qui laisse apparaître des paiements, qui constituent des commencements de preuve par écrit, corroborés par les modalités de signification du commandement de payer, signifié à l’adresse du logement, et de l’assignation signifiée également à cette adresse, à la défenderesse, mettant en évidence l’occupation du logement par celle-ci, ainsi que des déclarations de la défenderesse à l’audience, qui confirme la conclusion du contrat que l’existence d’un contrat de location liant [N] [W] [O] et la SA d'[Adresse 11] , portant sur des locaux, logement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 2] à [Localité 7] est établie, à compter du 4 décembre 2020, date d’entrée dans les lieux.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 septembre 2024 en vue d’une audience prévue le 6 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SA d’HLM TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2024.

En conséquence, les demandes de la SA d'[Adresse 11] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges , le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil .

En l’espèce, d’une part, le contrat de location écrit n’est pas produit. En l’absence de contrat écrit, il ne peut la résiliation du contrat ne peut pas intervenir l’effet de la mise en œuvre d’une clause résolutoire incluse au contrat.

D’autre part, si le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et conformément à l’article 24, contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, il n’est pas communiqué de commandement de payer visant la clause résolutoire, l’acte du 11 juin 2024 n’évoquant que la procédure de résiliation judiciaire.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon l’article 1103 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, en l’absence de contrat écrit, il ne peut la résiliation du contrat ne peut pas intervenir l’effet de la mise en œuvre d’une clause résolutoire incluse au contrat.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s’élève à 7208,09 euros. L’examen du décompte démontre des paiements, irréguliers, et insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Si la locataire justifie à l’audience de sa situation personnelle et financière, elle évoque une proposition de vente d’un véhicule permettant de solder sa dette, sans que le paiement ne soit certain dans son principe ni dans son montant, aucune pièce n’étant communiquée quant à l’évaluation du véhicule, la mise en vente et les propositions d’achat. Il s’ensuit que les conditions et délais dans lesquels un remboursement de la dette pourrait intervenir sont indéterminées.

Par ailleurs, les loyers et charges courants ne sont pas payés à l’échéance.

En conséquence, la locataire n’apparait pas en capacité d’exécuter son obligation dans les délais prévus par l’article 1343-5 du code civil.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de délais pour exécuter ses obligations.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 4 septembre 2024, date de l’assignation.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [W] [O] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des appels de loyers, du commandement de payer délivré le 11 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 février 2025 que la SA d’HLM TOIT ET JOIE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 161,34 euros et 130,79 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [O] à payer à la SA [Adresse 10] la somme de 7208,09 euros, au titre des sommes dues au 26 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1391,39 euros, de l’assignation du 4 septembre 2024 sur la somme de 1622,80 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 10] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [W] [O] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d'[Adresse 11] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de constat de résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance,

REJETTE la demande de délais de paiement,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre la SA d’HLM TOIT ET JOIE d’une part, et Madame [W] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], au jour de l’assignation, le 4 septembre 2024,

DIT que Madame [W] [O] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [W] [O] à compter du 4 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [W] [O] à payer à la SA d'[Adresse 11] la somme de 7208,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 février 2025 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 sur la somme de 1391,39 euros, de l’assignation du 4 septembre 2024 sur la somme de 1622,80 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [W] [O] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [W] [O] à payer à la SA [Adresse 10] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d'[Adresse 11] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT