TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00478 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FK7U

AFFAIRE : [D] [F] [E] C/ [T] [R]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Xaviera LAGARDERE auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [F] [E]

né le 16 Août 1944 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [T] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 05 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2016, Monsieur [D] [E] représenté par son mandataire, ADAIMMO, a donné à bail à Monsieur [T] [R] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 475 euros hors charges.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [D] [E] a fait signifier à Monsieur [T] [R] le 14 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 26 février 2025 dénoncé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 27 février 2025, Monsieur [D] [E] a assigné Monsieur [T] [R] aux fins de voir constater la résiliation du bail, et l’autoriser, en conséquence, à faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 4.364,10 euros arrêtée au mois de février 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.055,03 euros et à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus ainsi qu’au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son départ, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges locatives et révisable annuellement selon les conditions définies par le bail tel que ces sommes auraient été dues en l’absence de résiliation et ce, à compter du 15 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective de toute personne et de tous biens des lieux occupés.

Le bailleur réclame en outre 300,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement du troisième alinéa de l’article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à venir et 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que sa condamnation aux dépens et que soit rappelée l’exécution provisoire.

A l’audience du 05 mai 2025, Monsieur [D] [E] était représenté par son conseil et Monsieur [T] [R] était non comparant, bien que régulièrement cité.

Le bailleur maintient ses demandes initiales.

Le diagnostic social et financier (carence) est parvenu au greffe le 18 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’État dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire enjoint au locataire de régler ses causes dans un délai de 02 mois de sorte que ce délai sera retenu.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 14 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 14 janvier 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 28 avril 2025.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [T] [R] à lui payer la somme de 5.510,56 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 28 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 2.055,03 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus.

En outre, Monsieur [T] [R] est condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Force est de constater que le versement du loyer n’a pas repris avant l’audience de sorte qu’il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire, et ce d’autant que le locataire n’a pas jugé utile de se présenter aux rendez-vous fixés pour l’établissement du diagnostic social et financier ni à l’audience, pas plus qu’il n’a justifié de son absence.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 15 janvier 2025, Monsieur [T] [R] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, dès l’expiration du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Sur les dommages et intérêts

Le bailleur sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts en l’absence de justification de l’existence d’un préjudice non réparé par les intérêts au taux légal.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Monsieur [T] [R] sera condamné à verser à Monsieur [D] [E] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Monsieur [T] [R] succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi que le coût de la notification de l’assignation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 03 octobre 2016, conclu entre Monsieur [D] [E] représenté par son mandataire, ADAIMMO, et Monsieur [T] [R] portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] à la date du 14 janvier 2025 ;

— ORDONNE à Monsieur [T] [R] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier dès l’expiration du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [T] [R] à payer à Monsieur [D] [E] en deniers ou quittance, la somme de 5.510,56 euros (CINQ MILLE CINQ CENT DIX EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 28 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 2.055,03 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus ;

— CONDAMNE Monsieur [T] [R] à payer à Monsieur [D] [E] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DEBOUTE Monsieur [D] [E] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

— CONDAMNE Monsieur [T] [R] à verser à Monsieur [D] [E] la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Monsieur [T] [R] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation et la notification de l’assignation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE VICE PRESIDENT

A-L. VOYER G. KERBAOL