TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01925 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOFS

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [Y] [D]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [Y] [D]

née le 05 Décembre 1997 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 13 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 08 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2020, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [Y] [D] un bien sis [Adresse 3] à LA ROCHELLE (17000).

Un jugement du Juge des contentieux de la protection est intervenu le 26 juin 2023 et Madame [Y] [D] a quitté le logement. Un constat par commissaire de justice a été dressé le 17 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [Y] [D] aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 6 060,80 euros correspondant aux dégradations locatives outre la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 13 octobre 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil et Madame [Y] [D] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude.

La SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT maintient ses demandes initiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée” .

Sur les demandes au titre des dégradations locatives

Pendant son occupation, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement, ainsi que le prévoient les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que « le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.»

En application de l’annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Ainsi, sauf à prendre en compte ce qui a été détérioré par le simple usage normal du logement et la vétusté, le locataire est tenu de restituer les lieux en l’état constaté lors de l’entrée dans les lieux, et il appartient au bailleur de démontrer que lorsqu’il a récupéré le logement, celui-ci était affecté de dégradations imputables aux locataires et nécessitant des réparations locatives.

Par ailleurs, le bailleur ne peut réclamer la remise à neuf des peintures des locaux loués dès lors que ces travaux ne sont nécessités que par un usage normal des lieux.

Il convient enfin de préciser que, le cas échéant, sur le montant de l’indemnité, l’absence de production d’une facture de travaux de remise en état ne fait pas obstacle à la demande en paiement d’indemnité. Le devis constitue un moyen de preuve admissible.

La SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit le bail en date du 15 octobre 2020, conclu entre la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Madame [Y] [D] portant un bien sis [Adresse 3] à LA ROCHELLE (17000).

Il produit l’état des lieux d’entrée, contradictoirement établi le 16 octobre 2020.

Il produit encore un jugement du Juge des contentieux de la protection en date du 26 juin 2023 qui a constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 23 janvier 2023 et en a suspendu les effets et accordé des délais de paiement et a rappelé qu’à défaut de paiement la dette redeviendrait immédiatement exigible et que la clause reprendrait son effet et qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Y] [D] et a fixé une indemnité d’occupation.

Il produit enfin un constat établi par commissaire de justice en date du 17 octobre 2024.

Selon l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le constat du commissaire de justice même non contradictoirement dressé vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties et la non-comparution du défendeur est alors sans incidence, ce dernier ayant été régulièrement convoqué.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat du 17 octobre 2024 que le logement a été rendu sale de sorte que la somme de 480 euros au titre du nettoyage est justifiée.

Concernant les murs du salon et des 3 chambres, force est de relever que leur état était décrit dans l’état des lieux d’entrée comme étant en état d’usage, et présentant des coulures, des trous rebouchés et des traces éparses de sorte que l’état relevé tient de l’usage et de l’utilisation normale du bien sans que le bailleur n’en rapporte la preuve contraire.

En revanche pour deux chambres, l’état des lieux de sortie rapporte des traces de crayons et une fresque. Pour ces deux chambres, il y a lieu de considérer, en appliquant un coefficient de vétusté de 60 % (Madame étant restée environ 4 ans) qu’elle sera condamnée à verser la somme de 220 euros par mur, soit 2 murs par pièce (tel que visé dans le bon « indemnités forfaitaires pour réparations locatives), x 60 % soit la somme de 352 euros.

Il sera accordé la somme de 88 euros pour le mur de la cuisine présentant des trous (220 euros avec coefficient de vétusté de 60%) et la somme de 127,20 euros au titre de la porte de la cuisine déposée et hors d’usage. Il ne sera pas fait droit à la demande concernant le plafond de la cuisine dans la mesure où il n’est pas établi que la saleté relevée nécessite une mise en peinture.

De même, la demande au titre du sol du dégagement, ne sera pas retenue, le bailleur ne permettant pas à la juridiction d’identifier cette partie du logement.

Par ailleurs, le sol de l’entrée indiqué comme présentant des traces de frottements et de rayures et d’une extrême saleté dans l’état des lieux de sortie ne diffère pas suffisamment de l’état des lieux d’entrée pour être imputé au locataire. Il en est de même pour les murs de l’entrée et la demande sera rejetée à ce titre ainsi que pour le plafond de la salle de bain.

En revanche, au regard de l’état de la porte d’entrée tel que relevé dans les deux états des lieux, il y a lieu de condamner Madame [Y] [D] à verser la somme de 528,80 euros (taux de vétusté de 60%).

Madame [Y] [D] sera condamnée à verser la somme de 105,60 euros au titre de la robinetterie de la salle de bain, indiqué comme hors d’état de fonctionnement dans l’état des lieux de sortie alors qu’elle était relevée comme neuve dans l’état des lieux d’entrée.

Elle sera également condamnée à verser la somme de 88 euros pour le plafond du séjour présentant des peintures noires absentes lors de l’entrée dans les lieux et après application d’un coefficient de vétusté de 60 %.

Elle sera condamnée à verser la somme de 150 euros au titre du rebouchage des trous de cheville relevés, la somme étant réduite par rapport aux demandes, puisque l’état des lieux d’entrée relevait déjà de nombreux trous non rebouchés.

La somme de 1 800 euros paraissant excessive au regard du nombre de meubles laissés sur place et sera ramenée à la somme de 1 000 euros.

Dans ces conditions, Madame [Y] [D] sera condamnée à verser la somme de 2 919,60 euros au titre des réparations locatives.

Il sera relevé que le bailleur sollicite dans le corps de son assignation que le dépôt de garantie d’un montant de 394,92 euros soit déduit de la somme de 6 060,80 euros sollicitée au titre des réparations locatives. Toutefois, il sollicite dans son dispositif la somme de 6 060,80 euros et il produit un décompte en date du 6 octobre 2025 dans lequel la somme de 6 060,80 est portée en débit au 23 décembre 2024 tandis que le remboursement du dépôt de garantie aurait été restitué le 27 novembre 2024. Le dépôt de garantie ne sera pas déduit de la somme due, la demande ne figurant pas dans le dispositif du bailleur.

Sur l’article l’article 700 du Code de Procédure Civile

Madame [Y] [D], succombant partiellement, sera condamnée à verser au bailleur la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Madame [Y] [D], succombant, sera tenue aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aucun élément ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Madame [Y] [D] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 2 919,60 euros (DEUX MILLE NEUF CENT DIX NEUF EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre des réparations locatives au titre du contrat de bail en date du 15 octobre 2020, conclu entre la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Madame [Y] [D] portant sur un bien sis [Adresse 3] à LA ROCHELLE (17000) ;

— CONDAMNE Madame [Y] [D] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 150 euros (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [Y] [D] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL