TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [F] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Michel-alexandre SIBON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02681 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZCS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 18 novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] Représenté par son syndic la SAS IPG OMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION dont le siège social [Adresse 3]

représenté par Maître Michel-alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0204

DÉFENDERESSE

Madame [F] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 août 2024

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 18 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02681 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZCS

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [F] [U] est propriétaire du lot n°4 (appartement) au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société IPG IMMOBILIÈRE PARISIENNE DE GESTION exerçant sous l’enseigne « LELIÈVRE IMMOBILIER » a fait assigner Madame [F] [U] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner avec exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :

—  3 131,66 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 037,45 euros à compter du commandement du 21 avril 2023 et sur le surplus à compter de l’assignation et avec capitalisation des intérêts,

—  1 181,27 euros au titre des frais de recouvrement,

—  300 euros de dommages et intérêts,

—  1 320 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

À l’audience du 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa créance au titre des charges et frais de recouvrement arrêtés au 20 août 2024 à la somme de 4 344,15 euros, appel du 3ème trimestre 2024 inclus.

Il a par ailleurs précisé qu’un accord avait été trouvé avec Madame [F] [U] consistant en un report de l’exigibilité de sa créance au 28 mai 2025 sous réserve de la reprise du règlement des appels de charges courants avec clause de déchéance du terme en cas de non-respect et ce dans l’attente de la vente du bien par la copropriétaire, les sommes dues devenant immédiatement exigibles dans l’hypothèse d’une cession avant le terme convenu.

Assignée à étude, Madame [F] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision n’étant pas susceptible d’appel, il sera statué par jugement par défaut.

Une tentative de conciliation, conformément aux exigences de l’article 750-1 du code de procédure civile, bien que mise en place, n’a pu aboutir, Madame [F] [U] ne s’étant pas présentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 14 à 16 du code de procédure civile, le respect du principe de la contradiction impose au juge de vérifier que le défendeur non représenté a été avisé des demandes formées à son encontre.

En l’espèce, la défenderesse étant défaillante, la demande d’actualisation formulée à l’audience par le syndicat des copropriétaires, sans aucune nouvelle pièce ni décompte récent, sera déclarée irrecevable et il ne sera statué que sur les demandes du syndicat des copropriétaires telles que figurant à l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice établissant la qualité de copropriétaire de Madame [F] [U],

— l’extrait du compte copropriétaire de Madame [F] [U] arrêté au 2 avril 2024 à la somme de 4 312,93 euros, en ce inclus 1 181,27 euros de frais de recouvrement,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juillet 2020, 8 octobre 2021, 14 juin 2022 et 5 décembre 2023 comportant notamment approbation des comptes des exercices 2018 à 2021 et du budget prévisionnel en cours 2024 ainsi que le fonds travaux et les travaux suivants : maîtrise d’œuvre relatif aux travaux de ravalement de la façade rue et cour (assemblée générale du 14 juin 2022, résolution n°16),

— les attestations de non-recours concernant lesdits procès-verbaux,

— les différents appels de fonds adressés à Madame [F] [U] pour la période du 4ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2024 faisant apparaître les relevés de compte individuels,

— la répartition définitive des charges des exercices 2020 et 2021,

— les mises en demeure de payer et relances adressées par le syndic à Madame [F] [U] les 3 février 2022, 2 mars 2022, 27 avril 2022, 25 mai 2022, 13 juin 2022, 9 février 2023, 2 mars 2023 et 20 mars 2023 (sans accusé de réception),

— la sommation de payer la somme de 1741,79 euros délivrée à personne à Madame [F] [U] par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023,

— le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 1 181,27 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 131,66 euros (4 312,93 euros – 1 181,27 euros) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 441,79 euros (montant mentionné à la sommation moins les frais) à compter de la sommation de payer du 4 mai 2023 (aucun commandement de payer n’a été délivré le 21 avril 2023) et à compter de l’assignation sur le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En application de l’article 10-l précité entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais de la sommation de payer du 4 mai 2023 (197,27 euros).

En revanche, les frais des mises en demeure et de relances des 2 mars 2022, 25 mai 2022, 13 juin 2022, 2 mars 2023 et 20 mars 2023 (60 euros x 5) ne seront pas retenus faute de justification de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, comme requis par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais d’honoraires de contentieux (420 euros) et de transmission du dossier à l’avocat (274) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile. À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent également rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [F] [U] à payer la somme de 197,27 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement des charges et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues malgré plusieurs des paiements partiels, Madame [F] [U] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur le report des paiements

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte des échanges de mails versés aux débats que les parties se sont accordées pour un report d’exigibilité de la créance du syndicat des copropriétaires au 28 mai 2025, dans l’attente de la vente par Madame [F] [U] de l’appartement dont elle est propriétaire, sous réserve que cette dernière procède au règlement des appels de charges courant, les sommes restant dues devenant immédiatement exigibles en cas de cession avant le terme convenu.

Il convient de prendre acte de cet accord comme il sera précisé au dispositif de la présente décision et afin de tenir compte des besoins du syndicat des copropriétaires, il sera précisé qu’à défaut de paiement d’un seul appel de charges à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et qu’il en sera de même en cas de vente de l’appartement de Madame [F] [U] avant le 28 mai 2025.

Sur les autres demandes

Madame [F] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande d’actualisation formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à l’audience,

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic la société IPG IMMOBILIÈRE PARISIENNE DE GESTION exerçant sous l’enseigne « LELIÈVRE IMMOBILIER » les sommes suivantes :

—  3 131,66 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 441,79 euros à compter du 4 mai 2023 et à compter du 4 avril 2024 sur le surplus,

—  197,27 euros au titre des frais de recouvrement,

—  200 euros de dommages et intérêts,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 4 avril 2024 pour la somme due au titre des arriérés de charges de copropriété,

REPORTE au 28 mai 2025 l’exigibilité des sommes ci-dessus mentionnées sous réserve du règlement par Madame [F] [U] des charges courantes à leur date d’exigibilité et de l’absence de vente de son appartement avant cette date,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’un seul appel de fonds à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, ou de vente de son appartement par Madame [F] [U] avant le 28 mai 2025, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [F] [U] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 18 novembre 2024

le greffier le Président