JUGEMENT DU : 15 Juillet 2025

Nature de l’affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

DOSSIER N° : N° RG 24/02093 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FFWC

AFFAIRE : S.C.I. LOCLA 3 C/ S.A.S. LOXAM

MINUTE N° : 25/00011

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

LOYERS COMMERCIAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

LE JUGE DES

LOYERS COMMERCIAUX: Sophie ROUBEIX,

GREFFIER : Ségolène FAYS,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LOCLA 3, société immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°351 348 040, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuelle MONTERAGIONI-LAMBERT de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats postulant, et par M^e Camille MANDEVILLE, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. LOXAM, société immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°450 776 968, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Claire DECOUX-LAROUDIE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, et par M^e Benoît DESCLOZEAUX, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

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Débats tenus à l’audience du : 03 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 15 juillet 2025

Jugement prononcé le : par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2000, la SCI LOCLA 3 a donné à bail commercial à la Société HERTZ EQUIPEMENT FRANCE des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à ROCHEFORT SUR MER (17 300) composés d’un bâtiment à usage commercial d’environ 307 m² dont 70 m² de bureaux, et ce moyennant un loyer annuel de 107 957 Francs (soit 16 457,94€) HT.

Ce bail était consenti pour une durée de 9 années à compter du 15 mai 2000.

Par avenant du 26 janvier 2012, les parties ont convenu de renouveler le bail pour une durée de 9 ans aux mêmes charges et conditions que le bail initial, sauf notamment le loyer porté à 30 000€ HT/HC par an.

Ce bail s’est renouvelé par tacite reconduction au 1er janvier 2021.

Par acte d’huissier du 23 mars 2023, la SAS LOXAM, venant aux droits de la Société HERTZ EQUIPEMENT FRANCE, a demandé à la SCI LOCLA 3 le renouvellement du bail aux charges et conditions initiales.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 avril 2023, la SCI LOCLA 3 a fait connaître son accord sur ce renouvellement mais a demandé la fixation du loyer à la somme de 51 000€ HT et HC.

Par acte extra-judiciaire du 23 février 2024, la SCI LOCLA 3 a notifié à la SAS LOXAM un mémoire en demande de fixation du loyer.

En l’absence d’accord, la SCI LOCLA 3 a, par exploit du 23 juillet 2024, fait assigner la SAS LOXAM devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en matière de loyers commerciaux aux fins de :

* voir juger que le bail est renouvelé à effet au 1er avril 2023,

* voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 68 025€ HT et HC,

* voir ordonner que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer conformément à l’article 1231-6 du code et que les intérêts échus depuis plus d’une année seront eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ,

* Subsidiairement, si le juge ordonnait une expertise, voir fixer le loyer provisionnel du bail renouvelé à la somme annuelle de 68 025€ HT et HC

* En tout état de cause, voir condamner la SAS LOXAM à lui verser la somme de 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCI LOCLA 3 demande au juge des loyers commerciaux de :

* déclarer la SCI LOCLA 3 recevable et bien fondée en ses demandes,

* débouter la SAS LOXAM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* juger que le bail est renouvelé à effet au 1er avril 2023,

* fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 68 025€ HT et HC,

* ordonner que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer conformément à l’article 1231-6 du code et que les intérêts échus depuis plus d’une année seront eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ,

* subsidiairement ordonner une mesure d’expertise avec partage des frais par moitié,

* fixer le loyer provisionnel du bail renouvelé à la somme annuelle de 68 025€ HT et HC,

* En tout état de cause, voir condamner la SAS LOXAM à lui verser la somme de 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que le rapport d’expertise communiqué mettrait en évidence une modification de l’assiette du bail, les locaux étant passés de 307 m² à 497 m² et ce du fait essentiellement de travaux réalisés par le bailleur ainsi qu’un embellissement des locaux renforçant nécessairement l’attractivité du commerce qui y est exploité.

Elle invoque l’augmentation de la taxe foncière qu’elle supporte.

Elle affirme que le remplacement du modulaire contenant les bureaux aurait excédé son obligation d’entretien, la SAS LOXAM ne démontrant pas son caractère vétuste et elle conteste que la prise en charge de travaux par la défendersse aurait correspondu à l’augmentation de surface de plancher de ce modulaire, précisant que le bail prévoirait en toute hypothèse une accession en fin de bail et sans possibilité pour le bailleur de solliciter une remise en état antérieur des lieux loués.

Sur le préau-local chargeur de 28 m², elle souligne qu’il s’agirait d’un élément fixé durablement au sol et ancré dans le mur en bardage du bâtiment si bien qu’il ne pourrait pas être considéré comme un élément mobile et qu’il aurait vocation à entrer dans le champ d’application de l’accession en fin de bail.

Sur la mezzanine, elle énonce qu’elle serait pourvue d’une valeur locative propre.

Pour la réserve d’huile et l’atelier réserve, elle estime qu’ayant été réalisés au cours du bail expiré puisque mis à la disposition de la SAS LOXAM à la date du 1er janvier 2012, leurs surfaces devraient être prises en compte.

Elle précise que le surplus du foncier aurait, à dire d’experts, une valeur locative propre.

Elle invoque plusieurs motifs de déplafonnement, l’emplacement des lieux favorable à l’activité développée, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.

Elle conclut que l’expert par elle mandaté aurait calculé une valeur locative de 68025€HT et HC par an.

La SAS LOXAM conclut à titre principal au rejet des demandes de la SCI LOCLA 3.

Elle demande au juge des loyers commerciaux de :

* A titre principal, fixer le montant du loyer à la somme annuelle de 26 100€ HT et HC et condamne la SCI LOCLA 3 à lui verser 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

* En tout état de cause :

— constater que le loyer du bail est soumis au plafonnement imposé par l’article L145-34 du code de commerce,

— en conséquence constater que le loyer du bail en renouvellement n peut en aucun cas excéder sa valeur plafonnée au 1er avril 2023 soit la somme de 35 518€HT et HC,

— rappeler que, dans l’hypothèse où le plafonnement du loyer de renouvellement ne serait pas applicable en l’espèce, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente,

* A titre subsidiaire :

— désigner un expert

— fixer le loyer provisionnel du bail renouvelé pour la durée de la procédure à la somme annuelle de 35 518€ HT et HC à compter du 1er avril 2023 et soumis à indexation conformément aux clauses du bail en renouvellement,

— réserver les dépens.

Elle estime qu’aucun motif de déplafonnement du loyer ne serait établi et que ne devrait être prise en compte pour calculer le montant du loyer du bail renouvelé que la surface mentionnée au bail dès lors que les surfaces créées l’auraient été par le preneur et seraient destinées à être supprimées lors de la restitution des locaux en fin de bail.

Elle affirme que le rapport d’expertise produit comporterait plusieurs erreurs et lacunes, que les locaux seraient vieillissants et que le preneur supporterait la taxe d’ordures ménagères ce qui serait une cause de minoration du loyer tandis que le paiement de la taxe foncière par le bailleur qui en est le redevable légal ne pourrait pas justifier de majoration.

Elle conteste toute évolution favorable des facteurs locaux de commercialité ainsi que la prise en compte des surfaces non bâties, lesquelles ne constitueraient pas des éléments de plus values et ne pourraient être tout au plus valorisées qu’à hauteur de 4,10€ du mètre carré.

Elle fait état d’une valeur locative du bâti située entre 30 et 70€ du mètre carré dans la région, soit pour un bâtiment vieillissant en extrême périphérie de [Localité 7], une valeur de 40€ du mètre carré.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que si un rapport d’expertise non contradictoire mais soumis aux débats peut constituer un élément de preuve, il ne peut à lui seul, sans être corroborré par d’autres éléments de preuve, emporter la conviction d’une juridiction.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’expertise invoquée par la SCI LOCLA 3 a été réalisée à la requête de la seule demanderesse, sans respect du principe du contradictoire.

Aucune mention de l’expert ne permet de dire que le preneur a été invité à participer à ses opérations et à faire valoir ses observations.

En outre, la SCI LOCLA 3 ne communique aucun autre élément de nature à corroborer les travaux et conclusions de son expert.

Ainsi, le respect du principe du contradictoire impose d’ordonner, avant dire droit, une expertise, conformément aux dispositions de l’article R 145-30 du Code de Commerce et ce aux frais avancés de la SCI LOCLA 3, demanderesse à la procédure et dans l’intérêt de laquelle la mesure est ordonnée.

Il convient également, en l’absence d’autres éléments suffisants permettant de fixer un loyer différent pendant le cours de l’instance, de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel payé, et ce, jusqu’à fixation définitive.

En l’état chacune des parties conservera provisoirement ses frais irrépétibles et les dépens exposés.

L’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Avant dire droit, ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder :

Madame [N] [X]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.70.70.33.66

Mèl : [Courriel 6]

en qualité d’expert avec mission de :

— entendre les parties en leurs explications

— se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier,

— donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de révision du loyer, soit le 1er avril 2023,

Aux termes de l’article L.145-33 du Code de commerce : "Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments."

FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel payé, jusqu’à fixation définitive ;

DIT que la SCI LOCLA 3 devra verser directement à l’expert la somme de 3.000 euros, à valoir sur le montant de ses honoraires au plus tard le 18 août 2025 ;

DIT qu’il sera référé au juge des loyers commerciaux en cas de difficulté ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans les six mois de sa saisine ;

DIT que l’affaire sera rappelée à la première audience utile par le greffe du juge des loyers commerciaux dès le dépôt du rapport d’expertise ;

DIT en tout état de cause que l’affaire sera rappelée au plus tard à l’audience du 03 mars 2026 à 10h30, sans nouvelle convocation des parties, le présent jugement en tenant lieu ;

DIT que chacune des parties conservera provisoirement les frais irrépétibles et les dépens par elle exposés,

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS

COMMERCIAUX

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX