MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00200 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VUOV

CODE NAC : 54G – 0A

AFFAIRE : S.D.C. VILLA VENEZIA 63 Bd de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés représenté par son syndic GANIM IMMOBILIER C/ SCCV VIVENDA IMMOBILIER MARNE, S.A.S. VIVENDA IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “VILLA VENEZIA” SISE 63 BOULEVARD DE LA MARNE – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

représenté par son syndic en exercice le Cabinet GANIM IMMOBILIER SAS immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 908 638 091, dont le siège social est sis 58 Avenue du Midi – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

représenté par Maître Martin DOURNEAU, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : R176

DEFENDERESSES

SCCV VIVENDA IMMOBILIER MARNE

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 848 646 998

dont le siège social est sis 75 Avenue Barbès – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

S. A. S. VIVENDA IMMOBILIER

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 798 363 701

dont le siège social est sis 231 Rue Saint-Honoré – 75001 PARIS

toutes deux représentées par Maître Barthélémy LATHOUD, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E0418

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Débats tenus à l’audience du : 17 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 13 Mai 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 16 décembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence VILLA VENEZIA 63 Boulevard de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés (94100) a fait assigner la S.C.C.V. VIVENDA IMMOBILIER MARNE et la S.A.S. VIVENDA IMMOBILIER devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 17 mars 2025, au cours de laquelle le Syndicat des Copropriétaires de la résidence VILLA VENEZIA 63 Boulevard de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés (94100) a maintenu ses demandes.

Vu les protestations et réserves formulées par les défendeurs représentés ;

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’audience du 17 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence VILLA VENEZIA 63 Boulevard de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés (94100) n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir.

Or, tel est le cas et notamment au vu :

— du procès-verbal de livraison complémentaire du 18 décembre 2023, mettant en évidence plusieurs non-conformités et travaux inachevés lors de la première livraison. Parmi ceux-ci figurent: la déformation du mur du fond présentant un risque d’effondrement, une fissure importante, l’absence de main courante, des défauts au niveau de la sortie de secours du parking et du jardin, des peintures non reprises dans les angles de certains étages (2/3, 1/2, 1/0), l’usure prématurée du sol du parking, un sol non lissé, la présence de rouille et un patch de reprise visible ;

— du courrier en date du 15 janvier 2024, adressé par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence VILLA VENEZIA 63 Boulevard de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés (94100) signale ces malfaçons ainsi que des réserves toujours non levées, certaines portant sur des aspects liés à la sécurité ;

— des courriers en date du 26 janvier 2024, 22 mars 2024 notifient l’apparition de désordres dans l’année suivant la livraison, relevant de la garantie de parfait achèvement, conformément à l’article 1792-6 du Code civil ;

— du courrier en date du 22 novembre 2024 constituant une mise en demeure visant à exiger la reprise complète des désordres constatés, tels que mentionnés dans le procès-verbal complémentaire du 18 décembre 2023 et les courriers de déclaration de désordres GPA du 26 janvier 2024 et 22 mars 2024.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence VILLA VENEZIA 63 Boulevard de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés (94100) dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la résidence « VILLA VENEZIA », située au 63 Boulevard de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés (94100) le paiement de la provision initiale.

Concernant la mission confiée à l’expert, il appartient au juge des référés d’apprécier, en droit et en fait, l’opportunité et l’utilité des chefs de mission proposés, étant rappelé que, nonobstant les propositions de mission formulées dans le dispositif des écritures des parties, il demeure libre, en application de l’article 145 du code de procédure civile, de choisir les chefs de mission adaptés.

Les protestations et réserves ont été mentionnées dans la présente décision, de sorte qu’un donner-acte formel dans le dispositif ci-après, qui serait dépourvu de toute portée décisoire, est inutile.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt du Syndicat des Copropriétaires de la résidence « VILLA VENEZIA », située au 63 Boulevard de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés (94100), pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [S] [K]

5 avenue de l’Abbé Roussel

75016 PARIS 16

Port. : 06.03.04.15.53

Email : cm.bougeard@gmail.com

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a accepté par un courriel du 16 avril 2025 et pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, l’immeuble situé au 63 Boulevard de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés (94100) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser le Syndicat des Copropriétaires de la résidence VILLA VENEZIA 63 Boulevard de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés (94100) à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du Syndicat des Copropriétaires de la résidence « VILLA VENEZIA », située au 63 Boulevard de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés (94100), par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

FIXONS à la somme de 5 000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence VILLA VENEZIA 63 Boulevard de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés (94100) à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe,

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées),

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

«  La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ",

DISONS que les dépens resteront à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la résidence « VILLA VENEZIA », située au 63 Boulevard de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés (94100),

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 13 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES