COUR D’APPEL DE [Localité 10]

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N° RG 25/01225 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQNG

LOYERS COMMERCIAUX

le : 02 Décembre 2025

EXPERT : Mme [P] [S]

Minute N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES VOILIERS BLEUS

RCS [Localité 10] 977 969 286,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Isabelle MONSENEGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BRICO SERVICE

RCS [Localité 10] 341 148 021,

dont le siège social est sis [Adresse 12]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 07 Octobre 2025

MIS EN DELIBERE au 02 Décembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 02 Décembre 2025

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte authentique en date du 6 mai 1996 passé devant Maître [E] [W], notaire à [Localité 9] (34), Monsieur [I] [U], Madame [K] [U] et Madame [G] [U] (ci-après dénommés les consorts [U]) ont consenti à la SARL BRICO SERVICE un bail commercial ayant pour objet la location sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 7] d’un bâtiment commercial d’une surface d’environ 145 m² élevé d’un simple rez-de-chaussée cadastré section [Cadastre 5] et situé « [Adresse 8] ».

Ce bail était consenti pour une activité de « tous commerces, et notamment à la vente d’articles et de matériels de bricolage, à l’exception d’activités malodorantes, insalubres, dangereuses ou bruyantes, et notamment celles pouvant provoquer des nuisances telles que trépidations ou émanations de gaz ou semi-industrielle de denrées alimentaires ».

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er mai 1996 pour se terminer le 30 avril 2005 et pour un loyer annuel de 6 618,73 € (43 416 francs) payable mensuellement.

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2014, les consorts [U] et la SARL BRICO SERVICE ont renouvelé le bail pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2014 pour se terminer le 30 juin 2023 pour un loyer de 7 160,52 € HT/HC/An payable mensuellement avec indexation sur l’indice national trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2023, la SARL BRICO SERVICE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2023, la SCI LES VOILIERS BLEUS venants aux droits des consorts [U] a accepté le principe du renouvellement mais proposé un loyer de 1 508 € par mois majoré de 0,1 % du chiffre d’affaire du preneur de N-2.

Par lettre recommandée avec accusé de réception 19 décembre 2024, la SCI LES VOILIERS BLEUS a notifié à la SARL BRICO SERVICE un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 mars 2025, la SCI LES VOILIERS BLEUS a fait assigner la SARL BRICO SERVICE devant le juge des loyers commerciaux.

***

Suivant les termes du dispositif de son assignation valant mémoire, la SCI LES VOILIERS BLEUS demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce,

A titre principale

DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

FIXER cette valeur locative à la somme de 20 580 € HT/HC/an,

En tout état de cause,

CONDAMNER le preneur à payer 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire.

Pour l’essentiel de ses prétentions, le bailleur produit, au soutien de sa demande, un rapport d’expertise amiable dans lequel la valeur locative est fixée à 20 580 € HC/an aux motifs d’une évolution touristique favorable de la zone, de la situation de premier ordre du local dans la zone d’activité et disposant d’un parking et d’une visibilité importante, situé dans un secteur en plein renouveau au demeurant proche du projet « VILLE-[Localité 11] » de la commune et bénéficiant de la zone de chalandise.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SARL BRICO SERVICE demande au juge des loyers commerciaux de :

Au principal :

À l’appui de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé pour une valeur locative de 20 580 € HT/HC/AN, la SCI se prévaut exclusivement d’un rapport d’expertise non contradictoire de Monsieur [C] (ETHIQUE IMMOBILIS) du 27 août 2024 ;

Manifestement c’est insuffisant pour d’une part démontrer la modification notable pendant la durée du bail expiré d’un des 4 éléments mentionnés aux 1° et 4° de l’article L145-33 du Code de commerce et d’autre part et à défaut pour prouver la valeur locative du local objet du bail commercial ;

D’autant que de son côté, la Société BRICO SERVICE a établi successivement au principal l’absence de modification notable et subsidiairement une valeur locative ne pouvant excéder 10 518 € HT/HC/AN, soit 876,50 € HT/HC/mois.

En conséquence, la SCI sera déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Par ailleurs elle sera condamnée à porter et payer à la Société BRICO SERVICE une somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile mais aussi aux entiers dépens.

Subsidiairement

Le juge des loyers commerciaux ne pouvant fixer la valeur locative des locaux en se fondant exclusivement sur une expertise non-contradictoire établie à la demande d’une des parties (Cass 3° civ 03/02/10 n°09-10631), celle-ci devant nécessairement être corroborée par d’autres éléments de preuve objectifs (cass Mixte 28/09/12 n°11-18710), une expertise judiciaire sera ordonnée ;

Conformément à l’article R145-30 du Code de commerce, il conviendra de désigner un expert judiciaire avec mission de donner son avis sur :

* la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4 ° de l’article L145-33 du Code de commerce pendant la durée du bail expiré, c’est-à-dire du 1er juillet 2014 au 30 juin 2023 ;

* la valeur locative au 1er juillet 2023, de l’immeuble donné à bail au vu des éléments visés par les articles L145-33, R145-3 à R145-8 du Code de commerce,

ceci aux frais avancés de la SCI

Pendant la durée de l’expertise judiciaire, le loyer du bail renouvelé sera provisionnellement fixé à la somme annuelle de 8 238,36 € HT/HC/AN, soit 686,53 € HT/HC/mois ;

Les frais irrépétibles et dépens seront réservés.

Pour l’essentiel de ses prétentions, le preneur soutient l’absence de modification notable des éléments visés à l’article L145-33 1° à 4° du Code de commerce. Concernant les facteurs locaux de commercialité, il soutient que les locaux ne bénéficient pas d’une bonne visibilité et se situent dans une zone artisanale qui est ancienne et qui ne bénéficie d’aucun travaux d’amélioration notable de circulation.

Dès lors il conteste la demande de déplafonnement du bailleur et, subsidiairement, soutient que la valeur locative doit être fixée à 10 518 HT/HC/AN.

Il produit également un rapport d’expertise amiable fixant une valeur locative moyenne à 10 518 € HT/HC/an.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2025.

Motifs :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Compte-tenu de ce que chacune des parties parvient à des conclusions opposées notamment en ce qui concerne le montant de la valeur locative, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et pour fixer le montant du bail renouvelé, il convient en conséquence, conformément aux demandes subsidiaires des parties, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du bailleur, demanderesse à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Dit que le loyer est renouvelé au 1er juillet 2023,

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder Madame [P] [S] (IGEC [Adresse 2] – tél : [XXXXXXXX01] – mel [Courriel 6]), avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 5 août 2026 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la SCI LES VOILIERS BLEUS devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 4 février 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO