JUGEMENT DU : 1er juillet 2025

Nature de l’affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

DOSSIER N° : N° RG 24/03114 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FIDG

AFFAIRE : [U] [K], [O] [G] épouse [K] C/ S.A.R.L. LES DAUPHINS

MINUTE N° : 25/00009

TRIBUNAL JUDICIARE DE LA ROCHELLE

LOYERS COMMERCIAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

LE JUGE DES

LOYERS COMMERCIAUX: Sophie ROUBEIX,

GREFFIER : Ségolène FAYS,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [K]

né le 28 Juin 1945 à [Localité 15], demeurant [Adresse 17]

représenté par Maître Julie BENIGNO de la SELARL JULIE BENIGNO, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [O] [G] épouse [K]

née le 30 Octobre 1944 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Julie BENIGNO de la SELARL JULIE BENIGNO, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LES DAUPHINS, société immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° B 303 529 143, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marc-antoine JULIEN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

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Débats tenus à l’audience du : 06 mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 1er juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 1985, Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K] ont a donné à bail commercial à la SARL LES DAUPHINS des locaux à usage commercial situés [Adresse 16]” à [Localité 13] (17 370) pour une durée de 9 ans et ce moyennant un loyer annuel de 40 000 [Localité 10] HT et HC.

Lors du passage du Franc à l’Euro, le loyer a été arrondi à 6000€ par an soit 500€ par mois.

Par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 28 juin 2022, Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K] ont notifié à la SARL LES DAUPHINS une revalorisation du montant du loyer à la somme annuelle de 24 000€ HT et HC.

La commission de conciliation a été saisie et a constaté le 05 juillet 2024, l’impossibilité de concilier les parties.

Suivant mémoire déposé au Greffe le 14 octobre 2024, Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K] ont été autorisés à assigner la SARL LES DAUPHINS devant l juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE .

Par exploit du 22 octobre 2024, Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K] ont fait assigner la SARL LES DAUPHINS devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en matière de loyers commerciaux aux fins notamment de voir fixer le prix du bail à la valeur locative soit à la somme de 24 000€ HT et HC par an à compter du 1er juillet 2022, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées.

Aux termes de leurs dernières écritures Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K] demandent au juge des loyers commerciaux de :

* fixer le prix du bail à la valeur locative soit à la somme de 24 000€ HT et HC par an à compter du 1er juillet 2022,

* constater que les autres charges et conditions du bail demeurent inchangées,

* subsidiairement, si le juge estime ne pas pouvoir fixer le loyer à la valeur locative revendiquée par le bailleur :

— ordonner avant-dire droit une mesure d’expertise en application des dispositions de l’article R145-30 du code de commerce,

— fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 24 000€ HT HC par an,

* En tout état de cause,

— débouter la SARL LES DAUPHINS de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner la SARL LES DAUPHINS aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise éventuelle,

— condamner la SARL LES DAUPHINS à leur payer la somme de 4000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que le local serait situé à proximité des plages sur l’axe principal reliant [Localité 12] à [Localité 6], qu’il serait constitué d’une pièce à usage de magasin d’environ 200 m² composée d’un espace de vente, d’un bureau, d’un WC et d’une partie mezzanine de 98 m².

Ils ajoutent que le bien loué disposerait d’un parking facilitant l’accès des clients.

Ils indiquent ne pas être opposés à la réalisation de travaux mais n’avoir jamais été destinataires de demandes de la part de la locataire et qu’en outre depuis l’information donnée lors de la tentative de conciliation, ils se seraient vus refuser l’accès au local pour faire réaliser des devis et ce en contravention avec les clauses du bail.

Ils précisent à ce titre que les dates de visite auraient été imposées par les artisans et fixées à des horaires d’ouverture du magasin.

Ils contestent la privation d’électricité en lien avec un épisode de fortes pluies, le problème électrique étant dû à une mauvaise installation du coffret électrique relevée par le Président de la commission de conciliation, ainsi que l’absence d’accès fonctionnel au magasin, lequel serait ouvert depuis de nombreuses années sans difficulté d’accès et alors que la SARL LES DAUPHINS aurait elle-même construit des abris interdisant la circulation.

Ils affirment que le gérant de la SARL LES DAUPHINS réaliserait des travaux sans autorisation du propriétaire

Ils invoquent l’augmentation de la valeur locative des locaux commerciaux dans l’île de Ré ainsi que le fait que l’activité de la SARL LES DAUPHINS serait liée au tourisme et font état d’un prix moyen de 198€ du mètre carré pouvant atteindre 951€ du mètre carré si bien que le prix demandé à 120€ du mètre carré serait très raisonnable.

Ils estiment que les produits vendus dans le magasin DECATHLON ne seraient pas de même nature que ceux proposés par la SARL LES DAUPHINS, le premier offrant des produits généraux dans tous les sports et à destination de particuliers tandis que la défenderesse proposerait du matériel spécialisé dans les sports de glisse et à destination d’une clientèle notamment professionnelle.

Ils soulignent que la baisse du chiffre d’affaires de la SARL LES DAUPHINS serait liée à la fermeture de l’enseigne NEWAY de [Localité 14], ce magasin ayant un chiffre d’affaires supérieur à celui de [Localité 12].

Ils rappellent que le bail n’aurait jamais été renouvelé depuis sa conclusion initiale si bien qu’il ne serait sujet à aucun plafonnement et que le loyer mentionné par laa commission de conciliation en viserait que l’indexation prévue au bail laquelle serait insuffisante à calculer la revalorisation du loyer.

Ils précisent que la SARL LES DAUPHINS ne réglerait plus aucun loyer, pas même le loyer initial.

La SARL LES DAUPHINS conclut au rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K] et subsidiairement demande la fixation du loyer à la somme de 12 000€ HT et HC par an soit 1000€HT et HC par mois à effet au dernier renouvellement soit au 1er juillet 2024 et de voir rappeler que la variation du loyer ne peut conduire à des augmentations annuelles de plus de 10% du loyer acquitté l’année précédente.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K] à lui verser 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que les demandeurs ne prendraient pas en compte les caractéristiques et l’état du local alors que celui-ci serait vétuste, sombre et nécessitant des travaux de remise en état incombant au bailleur puisque relatifs notamment à l’étanchéité de la toiture et la façade et l’enrobé du parking.

Sur les travaux réalisés sans autorisation, elle énonce que tant que les relations familiales étaient bonnes, Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K] n’auraient jamais exigé une telle autorisation mais auraient été au courant des travaux effectués et parfaitement conformes aux normes.

Elle invoque la présence de nuisibles, et d’une importante infiltration suite à des pluies ayant entraîné une coupure d’électricité pendant plusieurs semaines, le tableau électrique ayant alors été refait par un professionnel.

Elle soutient que malgré l’engagement pris devant la commission de conciliation, Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K] n’auraient effectué aucun des gros travaux leur incombant en leur qualité de bailleurs et auraient simplement tenté d’imposer leurs dates et modalités de visite.

Elle affirme que le local n’aurait pas d’accès direct à la voie publique et que l’ensemble de l’accès ne permettrait pas la circulation d’une planche de surf.

Elle conteste les éléments de comparaison pris en compte par Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K] pour calculer le loyer moyen s’agissant de locaux au sein desquels l’activité pratiquée serait complètement différente de celle exercée par la concluante et avec des prestations sans commune mesure avec celles du local objet du litige.

Elle souligne que son chiffre d’affaires serait en constante diminution du fait notamment de l’implantation permanente d’un magasin DECATHLON sur la commune de [Localité 18].

Elle fait valoir que l’étude qu’elle a fait réaliser en avril 2023 et qui aurait pris en compte l’ensemble des divers critères aurait conclu à une valeur locative compris entre 1300 et 1500€ par mois et ce uniquement après réalisation par les bailleurs des travaux de toiture et d’étanchéité façade.

A l’audience du 06 mai 2025, les parties ont développé leurs mémoires.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article L 145-33 du code de commerce

“Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré;

2° La destination des lieux;

3° Les obligations respectives des parties;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage;

Un décret en conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article R145-3 précise que “Les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve , de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Le bail liant les parties est daté du 25 mai 1985. Il prenait effet au 1er juillet 1985.

Il s’est poursuivi par tacite reconduction au delà de la durée initiale prévue de 9 ans.

Ce loyer doit donc, en application des dispositions de l’article L145-33 sus-visé, correspondre à sa valeur locative.

Si Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K] produisent un écrit d’un locataire faisant état d’un loyer par lui réglé de 2640€ par mois, force est de constater d’une part que ce document ne respecte pas aucune des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, d’autre part que le type de commerce exercé par ce locataire est très différent de celui de la défenderesse et enfin qu’il n’est pas établi que la situation géographique et l’état du local puissent correspondre à ceux du local objet du litige.

De même il est de jurisprudence constante que des annonces qui correspondent uniquement à une offre et non pas à une valeur contractuellement déterminée ne peuvent servir d’élément de comparaison.

Ainsi l’annonce produite pour un local de 67 m² sur [Adresse 11] [Localité 7] ne peut servir de preuve d’un montant de loyer effectivement pratiqué.

Enfin, les bailleurs produisent un document émanant d’un site internet faisant état de prix très différents allant de 10€ du mètre carré par an à 951e du mètre carré sur la même durée.

Cet écart de prix ne permet pas un calcul de la valeur locative du bien loué par les demandeurs.

En effet sur la base du prix bas, le loyer serait de seulement 2000€ par an.

De même, l’avis de valeur communiqué par la SARL LES DAUPHINS et émanant d’une seule agence immobilière, qui est certes un professionnel de l’immobilier mais pas un expert, est insuffisant à établir une valeur locative et ce d’autant que cet avis se base sur un seul élément de comparaison et a été établi de façon non contradictoire, sans aucun autre élément de nature à le corroborer.

L’avis de la commission de conciliation a porté uniquement sur l’application de l’indexation et ne peut donc servir de base à un calcul de la valeur locative actuelle au regard des différents critères des articles L145-33 et R145-3 sus-visés.

Ainsi les éléments produits de part et d’autre ne permettent pas à la juridiction de statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Dès lors il convient d’ordonner, avant dire droit, une expertise, conformément aux dispositions de l’article R 145-30 du Code de Commerce et ce aux frais avancés de Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K], demanderesse à la procédure et dans l’intérêt de laquelle la mesure est ordonnée.

Il convient également, en l’absence d’autres éléments suffisants permettant de fixer un loyer différent pendant le cours de l’instance, de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel après application de la clause d’indexation soit à la somme de 1369€HT et HC par mois, et ce jusqu’à fixation définitive.

En l’état chacune des parties conservera provisoirement ses frais irrépétibles et les dépens exposés.

L’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Avant dire droit, ORDONNE une expertise et :pour y procéder

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.24.19.81.59 Mèl : [Courriel 8]

en qualité d’expert avec mission de :

— entendre les parties en leurs explications

— se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier,

— donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de révision du loyer, avec deux possibilités soit le 1er juillet 2021 soit le 1er juillet 2024, expiration d’une période triennale,

Aux termes de l’article L.145-33 du Code de commerce : "Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments."

FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel soit MILLE TROIS CENT SOIXANTE-NEUF EUROS (1369€) HT et HC par mois, jusqu’à fixation définitive ;

DIT que Monsieur [U] [K] et Madame [O] [G] épouse [K] devront verser directement à l’expert la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000 euros), à valoir sur le montant de ses honoraires au plus tard le 31 juillet 2025 ;

DIT qu’il sera référé au juge des loyers commerciaux en cas de difficulté ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans les six mois de sa saisine ;

DIT que l’affaire sera rappelée à la première audience utile par le greffe du juge des loyers commerciaux dès le dépôt du rapport d’expertise ;

DIT en tout état de cause que l’affaire sera rappelée au plus tard à l’audience du 03 février 2026 à 10h30, sans nouvelle convocation des parties, la présente décision en tenant lieu ;

DIT que chacune des parties conservera provisoirement les frais irrépétibles et les dépens par elle exposés ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS

COMMERCIAUX

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX