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— dossier

— Maître Cécile HIDREAU 7

— Maître Aurélie DEGLANE 9

Grosse délivrée à : Maître Cécile HIDREAU 7

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 26/00115

ORDONNANCE DU : 03 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00466 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOJD

AFFAIRE : [B] [Z], [H] [U] C/ [J] [T], [R] [L]

l’an deux mil vingt six et le trois Mars,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 27 Janvier 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [Z], [H] [U]

né le 23 Avril 1954 à [Localité 3] (17), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [T], [R] [L]

né le 17 Septembre 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Aurélie DEGLANE de la SELARL BRT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Servane LE BOURCE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente du 27 juin 2023, Monsieur [J] [L] s’est engagé à acquérir auprès de Monsieur [B] [U] une maison individuelle sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], sous condition suspensive notamment du changement d’affectation du garage en usage professionnel.

L’acte prévoyait une réitération par acte authentique au plus tard le 22 septembre 2023, date reportée par plusieurs avenants successifs.

Le 17 janvier 2024, Monsieur le Maire de [Localité 6] a accordé à Monsieur [L] un permis de construire pour la transformation d’un garage en commerce.

Monsieur [Y] [G] a formé un recours amiable contre ce permis de construire le 15 avril 2024. Ce recours a été rejeté tacitement.

Le 10 juillet 2024, Monsieur [L] a sollicité l’annulation du permis de construire. Il a été fait droit à sa demande suivant arrêté du 15 juillet 2024.

Par mail du 30 août 2024, Monsieur [L] a informé Monsieur [U] par le biais de son notaire qu’il ne souhaitait plus poursuivre l’acquisition du bien immobilier.

Par courriers recommandés des 13 septembre 2024, 19 novembre 2024 et 31 janvier 2025, puis par mail officiel du 21 mai 2025, Monsieur [U] a mis en demeure Monsieur [L] de procéder au règlement de la clause pénale d’un montant de 15 000 euros, en vain.

Considérant la condition suspensive réalisée et l’absence de réitération de la vente par acte authentique, Monsieur [U] a fait citer, par exploit du 8 juillet 2025 Monsieur [L] devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référés aux fins de le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 15 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2024.

Monsieur [U] sollicite également de condamner Monsieur [L] à lui régler la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens.

En réplique, Monsieur [J] [L] s’oppose à l’intégralité des demandes formées par Monsieur [U] à son encontre, sollicite de constater que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire apte à autoriser l’usage professionnel n’a pas été réalisée et de juger que le compromis de vente du 27 juin 2023 est caduc de plein droit. A titre subsidiaire, il demande de dire que l’obligation invoquée par Monsieur [U] est sérieusement contestable ce qui fait obstacle à toute provision. A titre reconventionnel, il sollicite de condamner Monsieur [U] à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026 et la décision a été mise en délibéré au 03 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, Monsieur [U] sollicite la condamnation de Monsieur [L] à lui régler la somme provisionnelle de 15 000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Monsieur [L] soutient que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire n’a pas été réalisée, de sorte que le compromis de vente du 27 juin 2023 serait caduc de plein droit. En outre, il fait valoir qu’aucune faute de sa part n’est caractérisée.

a) Sur la réalisation de la condition suspensive

L’article 1304-3 du code civil indique :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

En l’espèce, le compromis de vente prévoit que « La présente vente est soumise aux conditions suspensives ci-après :

(…) 6° Obtention du changement d’affectation du garage (cadastré AC n°[Cadastre 1]) en usage professionnel par le biais d’une déclaration préalable avant l’acte notarié.

Si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives étant imputable au vendeur ou à l’acquéreur en raison notamment de la faute, de la négligence, de la mauvaise foi ou d’un abus de droit, l’autre partie pourra demander, à ses frais, le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil par tous moyens amiables ou judiciaires »

Monsieur [U] justifie de trois avenants successifs accordant des délais supplémentaires à l’acquéreur afin d’obtenir le changement d’affectation du garage nécessaire à l’acquisition de la condition suspensive.

Il est établi que Monsieur [L] a obtenu un permis de construire le 17 janvier 2024 puis qu’il en a sollicité l’annulation le 10 juillet 2024, ce qu’il a obtenu selon arrêté du 15 juillet 2024.

Conformément à l’article 1304-3 du code civil, une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Ayant lui-même sollicité l’annulation du permis de construire, il n’est pas contestable que Monsieur [L] soit à l’origine du défaut de réalisation de la condition suspensive 6°.

Sans qu’il ne soit nécessaire de caractériser une faute de la part de l’acquéreur, la condition suspensive est réputée réalisée.

b) Sur les effets de l’acquisition

La clause pénale insérée au compromis de vente est rédigée comme suit :

« En cas de non-régularisation de l’acte authentique par l’une des parties et après notification d’une mise en demeure restée infructueuse, les conditions suspensives étant toutes réalisées ou réputées réalisées, la partie défaillante devra verser :

— à l’autre partie, une somme forfaitaire à titre de clause pénale égale à 5% du prix de vente (…) »

En l’espèce, le compromis de vente prévoit qu’il constitue un accord définitif entre les parties sans que la date de réitération ne soit extinctive. Il résulte de ces dispositions que le dépassement du délai n’est pas sanctionné par la caducité du compromis mais constitue seulement le point de départ à compter duquel le contractant le plus diligent peut mettre l’autre en demeure de régulariser l’acte authentique, et à défaut, de demander judiciairement l’exécution forcée, la constatation de la vente ou sa résolution.

Monsieur [U] justifie de quatre mises en demeure adressées à Monsieur [L] suivant courriers recommandés des 13 septembre 2024, 19 novembre 2024, 31 janvier 2025, et par mail officiel du 21 mai 2025.

La condition suspensive étant réputée réalisée et le vendeur ayant procédé aux mises en demeure requises, Monsieur [U] est bien fondé à solliciter l’application de la clause pénale insérée au compromis de vente.

En application de ladite clause, Monsieur [L] sera donc condamné à lui verser 5% du prix de vente du bien, soit la somme provisionnelle de 15 000 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur les dépens de l’instance ouverte devant lui.

Monsieur [L], qui succombe, sera condamné à supporter les dépens et à verser à Monsieur [U] la somme de 2 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant, publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [L] à verser à Monsieur [U] la somme provisionnelle de QUINZE MILLE EUROS (15 000 euros) au titre de la clause pénale ;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [L] de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [L] à verser à Monsieur [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que Monsieur [L] supportera provisoirement l’intégralité des dépens de l’instance ;

RAPPELONS que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD