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— dossier

— M^e Camille [W] 34

— M^e Marine ETESSE 45

Grosse délivrée à : M^e Marine ETESSE 45

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 26/00066

ORDONNANCE DU : 17 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00267 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FMI4

AFFAIRE : S.C.I. [D] [U] C/ S.A.R.L. LA MARMITE DE LA PLAGE

l’an deux mil vingt six et le dix sept Février,

Nous, Sophie ROUBEIX, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assistée de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 13 Janvier 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [D] [U], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marine ETESSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par Maître Armelle DUFRANC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. LA MARMITE DE LA PLAGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Camille VAN ROBAIS de la SELARL ACTES ET CONSEILS AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [X] LES [U] était propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2] à CHATELAILLON-PLAGE, immeuble dans lequel la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE exploite un fonds de commerce d’Hôtel-Restaurant.

Par acte authentique du 16 mai 2014, la SCI [X] LES [U] a vendu son immeuble aux sociétés BPIFRANCE et CMCIC LEASE.

Le 12 juillet 2019, les sociétés BPIFRANCE et CMCIC LEASE ont de nouveau cédé l’immeuble à la SCI [X] LES [U] après résiliation du crédit-bail entre les mêmes parties.

Le même jour la SCI [X] LES [U] et la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE ont conclu un bail commercial pour une durée de 9 ans soit jusqu’au 11 juillet 2028, moyennant un loyer annuel de 190 008€ HT et HC payable en 12 échéances mensuelles de 15 834€ HT et HC.

Le 22 janvier 2021, la SCI [X] LES [U] est devenue la SCI [D] [U] aux termes d’une assemblée générale extraordinaire portant cession de l’intégralité des parts de la SARL [X] INVESTISSEMENT à la SAS [D].

Le 02 juin 2021, la SCI [D] [U] a fait délivrer commandement de payer à la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE puis a renoncé au bénéfice de ce commandement.

Le 05 mars 2025, la SCI [D] [U] a délivré à la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE un nouveau commandement de payer portant sur la somme en principal de 64 983,44€ et un total de 72 764,70€, la clause résolutoire contenue dans le bail étant visée.

Le 23 avril 2025, la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE n’ayant pas obtempéré a été assignée devant le Président du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCI [D] [U] demande au juge des référés de :

* condamner la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE au paiement, à titre de provision, de la somme de 64 858,08€, montant des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 13 janvier 2026 outre la somme de 6 498,44€ au titre de la clause pénale ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, taxes et accessoires jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés.

* constater la résiliation du bail au 06 avril 2025,

* ordonner l’expulsion de la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

* débouter la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE de sa demande d’expertise judiciaire et de sa demande de consignation des loyers,

* condamner la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE à lui régler la somme de 1500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* et condamner la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle expose qu’il n’existerait aucune contestation sérieuse sur la clause résolutoire et sur la régularité du commandement de payer.

Elle ajoute que les causes du commandement n’auraient pas été réglées dans le délai d’un mois prévu par la clause résolutoire si bien qu’il n’existerait aucun obstacle à l’acquisition de celle-ci.

Elle estime que l’expertise produite par la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE n’aurait pas été établie de façon contradictoire et ne démontrerait pas que des désordres impacteraient l’exploitation de la défenderesse.

Elle invoque n’être devenue propriétaire du bâtiment que le 22 janvier 2021 et que antérieurement l’immeuble aurait été la propriété de la famille [X] dont [O] [X], gérant de la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE.

Elle précise en outre avoir réalisé des travaux importants depuis son acquisition en 2021 y compris des travaux s’apparentant à l’entretien courant et que certains de ces travaux auraient été réalisés après la note expertale de Monsieur [P] de sorte que les désordres qui y sont mentionnés n’existeraient plus.

Elle indique que ne lui auraient pas été communiquées les pièces réclamées au titre des travaux réalisés par la SCI [X] LES [U].

Enfin elle conteste la réalisation par la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE de travaux incombant au bailleur alors que les remplacements des menuiseries et l’entretien des revêtements de sols ainsi que les peintures intérieures ou les canalisations, installations chauffage ou encore mises en conformité incomberaient au preneur, étant précisé que certains des travaux allégués auraient été commandés avant que la SCI [D] [U] ne devienne propriétaire du bien.

Elle rappelle que l’exception d’inexécution ne pourrait être invoquée que dans l’hypothèse où le local serait impropre à sa destination ce qui ne serait pas le cas en l’espèce.

La SARL LA MARMITE DE LA PLAGE conclut au rejet des demandes de la SCI [D] [U] et sollicite une mesure d’expertise ainsi que l’autorisation de séquestrer les loyers sur le compte CARPA de Maître [W] le temps de la réalisation des travaux ainsi que la condamnation de la SCI [D] [U] à lui verser la somme de 2500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient d’une part avoir régularisé les causes du commandement et d’autre part que celui-ci aurait été délivré de mauvaise foi par le bailleur demeurant inactif malgré des alertes répétées sur l’état du bien.

Elle indique avoir mandaté un expert qui aurait visité l’immeuble le 21 février 2024 et constaté des désordres relevant des grosses réparations incombant au bailleur et que la note établie par Monsieur [P] serait demeurée sans réponse de la SCI [D] [U].

Elle affirme que ces désordres auraient été confirmés par la société CHATEL ETANCHEITE soulignant notamment la nécessité de refaire toute la couverture et la charpente.

Elle ajoute avoir été contrainte d’engager elle-même des travaux conséquents ce qui expliquerait son incapacité à faire face à ses loyers.

Elle conteste par ailleurs non seulement les sommes réclamées au titre des loyers faute de factures mais encore la clause pénale.

Sur sa demande d’expertise, elle fait valoir que celle-ci serait justifiée au regard de l’état de délabrement avancé de l’immeuble, Monsieur [P] invoquant un vrai risque à la personne et un risque de perte d’exploitation et de préjudice de jouissance.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la résiliation du bail

Le contrat de bail prévoit comme obligation à la charge du preneur celle de payer le loyer aux termes convenus. Cette obligation de paiement du loyer à bonne date résulte des dispositions du bail et non pas de l’émission de factures de la part du bailleur.

Dès lors, il appartient au locataire de justifier de ce paiement.

Par ailleurs le contrat de bail contient une clause résolutoire ainsi rédigée “A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impositions, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire ou …. et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.”.

En l’espèce la SCI [D] [U] verse aux débats un relevé de compte au vu duquel la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE restait redevable de la somme de 64 983,44€ au 05 mars 2025. Le preneur ne justifie d’aucun paiement antérieur en sus de ceux pris en compte par le bailleur.

Il est donc établi qu’au jour du commandement de payer, la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE était redevable de cette somme de 64 983,44€.

A compter de cette date, la locataire justifie avoir versé le 28 mars 2025 la somme de 16 422€ et celle de 5 733,24€.

Elle établit également le paiement de différentes autres sommes mais seulement à compter du 11 avril 2023 soit postérieurement à l’expiration du délai d’un mois prévu dans la clause résolutoire. En outre les paiements du 11 avril d’un montant de 21 414,10€ et de 150€ ne soldaient pas non plus les causes du commandement de payer.

Ainsi contrairement à ce qu’elle soutient, la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois.

La clause résolutoire était donc acquise au 05 avril 2025.

En outre, la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE invoque la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer et ce au motif qu’au jour de l’édition de ce commandement, elle aurait réclamé des travaux à son bailleur.

Or si la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE justifie avoir fait passer un expert le 21 février 2024, elle ne justifie nullement de la communication du rapport de cet expert à la SCI [D] [U] avant janvier 2025.

Surtout, la défenderesse ne démontre nullement avoir exigé des travaux de la part de son bailleur avant la délivrance du commandement de payer, les échanges de mails antérieurs ne faisant état que d’échanges d’informations ainsi que des demandes de la part de la SCI [D] [U] de pièces justificatives des travaux anciennement réalisés par le preneur

Aucun des messages échangés n’établit que le bailleur a volontairement fait traîner les demandes d’intervention du preneur.

Au contraire, dans son message du 18 février 2025, la SCI [D] [U] indiquait avoir signé le devis de l’entreprise [K] pour les travaux sur toiture et elle produit les factures afférentes aux travaux de remise en place des tuiles déplacées et de leur fixation mais également des travaux de fabrication et mise en oeuvre du zinc manquant, de reprise des joints de la corniche, des rives latérales et des descentes d’eaux pluviales.

Dès lors, la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE ne justifie pas de la mauvaise foi de son bailleur dans l’invocation de la clause résolutoire.

Enfin, le preneur ne démontre pas l’inexécution par la SCI [D] [U] de ses obligations et encore moins que cette inexécution l’aurait empêchée d’exploiter le bien donné en location.

Ainsi rien ne justifie que le commandement de payer ne puisse pas produire son effet.

En outre, la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE n’a formulé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors en application des dispositions de la clause résolutoire ci-dessus rappelée, le bail a été automatiquement résilié au 05 avril 2025.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail litigieux et d’ordonner l’expulsion du de la locataire, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

2. Sur les demandes en paiement du bailleur

Comme rappelé ci-dessus, le preneur a, de par le contrat de bail, l’obligation de payer son loyer à la date convenue.

La SCI [D] [U] verse aux débats un relevé de compte au vu duquel la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE restait redevable de la somme de 81 791,28€ au 06 novembre 2025.

Dans ses conclusions, la SCI [D] [U] reconnaît des versements et ne réclame plus que la somme de 64 858,08€ au 13 janvier 2026.

Le preneur ne justifie d’aucun paiement en sus de ceux pris en compte par le bailleur.

Dès lors, la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE sera condamnée au paiement à titre de provision de cette somme de 64 858,08€ augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 avril 2025.

La SARL LA MARMITE DE LA PLAGE devra payer en outre à la partie demanderesse, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer (soit 21 619,36€ par mois outre les taxes, charges et accessoires);

Le contrat de bail stipulait en page 8, une clause pénale due en cas de non-paiement des loyers.

Cette clause pénale est susceptible de modération mais uniquement par le juge du fond et non pas par le juge des référés, juge de l’évidence.

En conséquence, la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE sera condamnée à verser à la SCI [D] [U] 10% du montant des impayés soit la somme de 6 485,80€ au titre de la clause pénale.

3. Sur les demandes reconventionnelles de la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE

Selon l’article 145 du code de procédure civile “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”.

Dès lors que le bail est résilié, la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE ne dispose plus de titre pour occuper le bien et ne justifie donc d’aucun motif légitime à la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise.

Cette demande sera rejetée.

La SARL LA MARMITE DE LA PLAGE ne motive pas sa demande de consignation de ses loyers.

En tout état de cause du fait de la résiliation du bail et de l’expulsion ordonnée, cette demande est également sans objet.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il est équitable d’allouer à la SCI [D] [U], contrainte d’agir en justice une indemnité pour compenser les frais qu’elle a pu exposer; la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE sera condamnée à lui payer la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL LA MARMITE DE LA PLAGE qui succombe sera déboutée de sa demande ondée sur l’article 700 du code de procédure civile et tenue aux dépens.

La présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation au 05 avril 2025 du bail consenti le 12 juillet 2019 par la SCI [X] LES [U], aux droits de laquelle se trouve la SCI [D] [U], à la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE ;

ORDONNONS l’expulsion de la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

CONDAMNONS la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE à payer à la SCI [D] [U], à titre de provision, la somme de SOIXANTE-QUATRE MILLE HUIT CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET HUIT CENTIMES (64 858,08€) avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 ainsi que, à compter du 1er février 2026, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer prévu au contrat au moment de la résiliation soit 21 619,36€ par mois, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE à payer à la SCI [D] [U], à titre de provision, la somme de SIX MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS ET QUATRE-VINGTS CENTIMES (6 485,80€) au titre de la clause pénale ;

DEBOUTONS la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE de sa demande d’expertise et de sa demande d’autorisation de séquestration de ses loyers ;

CONDAMNONS la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE à verser à la SCI [D] [U] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500€) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTONS la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL LA MARMITE DE LA PLAGE aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 05 mars 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX