01 Juillet 2025

RG N° 25/00166 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OGBA

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [Y] [Z]

C/

S.A. FONCIERE EPILOGUE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Nélie LECKI de la SELARL LECKI ELKABBAS, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. FONCIERE EPILOGUE

[Adresse 2]

[Localité 4]/FRANCE

représentée par Maître Georges ZOGHAIB de la SCP LUCQUIN-ZOGHAIB AVOCATS, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame BALANCA-VIGERAL, Vice-Présidente

Assistée de : Madame CADRAN, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 05 Mai 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 01 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration enregistrée au greffe le 9 janvier 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [Y] [F] [Z], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 1] à GOUSSAINVILLE (95190), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 17 décembre 2024 à la requête de la S.A. FONCIERE EPILOGUE.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 05 mai 2025.

A l’audience, M. [Y] [F] [Z], représenté par son avocat, demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état des difficultés financières rencontrées suite à la perte de son emploi et à divers problèmes de santé, de ses enfants à sa charge et de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti.

La S.A. FONCIERE EPILOGUE, représentée par son conseil, s’oppose à l’octroi de délais. Elle fait valoir que l’acte de vente à réméré a été signé en 2018 et le jugement d’expulsion rendu en novembre 2023, de sorte que les époux [Z] ont déjà bénéficié de délais de fait. Elle soutient qu’ils peuvent se reloger dans le parc privé car leurs revenus dépassent le plafond pour accéder au parc social.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 6 février 2024 par le tribunal de proximité de GONESSE ou SANNOIS, contradictoire, qui a notamment :

— constaté l’occupation sans droit ni titre du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] par M. [Y] [F] [Z] et Mme [H] [X] épouse [Z] depuis le 1er janvier 2023,

— ordonné à M. [Y] [F] [Z] et Mme [H] [X] épouse [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

— autorisé l’expulsion de M. [Y] [F] [Z] et Mme [H] [X] épouse [Z] à défaut de départ volontaire,

— débouté la société FONCIERE EPILOGUE de sa demande d’astreinte,

— condamné M. [Y] [F] [Z] et Mme [H] [X] épouse [Z] à payer la somme de 8 278,62 euros au titre des indemnités d’occupation précaire, indemnités d’occupation et charges échues impayées,

— autorisé M. [Y] [F] [Z] et Mme [H] [X] épouse [Z] à s’acquitter de cette somme de 8 278,62 euros en 23 mensualités de 340 euros chacune et une 24ème mensualité devant solder la dette, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— condamné M. [Y] [F] [Z] et Mme [H] [X] épouse [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 400 euros, outre les taxes et charges, à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux,

— condamné M. [Y] [F] [Z] et Mme [H] [X] épouse [Z] aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 5 mars 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 17 décembre 2024.

Il convient de rechercher si la situation personnelle des époux [Z] leur permettent de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des termes du jugement que par acte authentique reçu le 4 décembre 2018, M. [Y] [F] [Z] et Mme [H] [X] épouse [Z] ont vendu à la société FONCIERE EPILOGUE leur bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le prix de vente de 104 000 euros. La vente était assortie d’une faculté de rachat au profit des vendeurs d’une durée de 24 mois, expirant le 5 décembre 2020, qui a été prolongée à trois reprises d’un commun accord au 31 décembre 2022. Il est établi que les vendeurs n’ont pas usé de leur faculté de rachat, de sorte que la société FONCIERE EPILOGUE est propriétaire du bien immobilier depuis le 1er janvier 2023.

M. [Y] [F] [Z] et son épouse disposent de revenus mensuels de 3 173 euros correspondant au salaire de Monsieur, avec trois enfants à charge, dont un mineur. Leur avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 48 801 euros.

La S.A. FONCIERE EPILOGUE mentionne les difficultés générées par cette situation, notamment le fait que l’indemnité d’occupation ne soit pas réglée et que la dette soit en augmentation constante, ce qui n’est pas contesté par le demandeur.

La situation personnelle des époux [Z] ne saurait justifier leur maintien dans les lieux sans limite de temps et sans bourse délier, au détriment du propriétaire légitime. Il ne peut en effet être imposé à ce dernier l’aggravation de la dette qu’il subit du fait de l’absence de règlement des indemnités d’occupation.

Par ailleurs, M. [Y] [F] [Z] n’apporte à l’appui de sa demande de délais aucun élément de nature à justifier l’octroi de ceux-ci. En effet, si le couple a constitué un dossier DALO le 19 février 2025 sans pour autant justifier de son envoi à la commission et déposé une demande de logement social le 22 novembre 2023, le simple renouvellement de cette demande ne suffit pas à démontrer une mobilisation réelle en vue de trouver un logement. En outre, il ne justifie pas avoir réalisé des recherches de logement dans le parc privé ou via son employeur. Dès lors, M. [Y] [F] [Z] ne démontre pas son impossibilité de se reloger dans des conditions normales.

Enfin, il convient de rappeler que M. [Y] [F] [Z] et sa famille ont déjà bénéficié de délais de fait, l’acte authentique de vente à réméré datant du 4 décembre 2018, et qu’ils occupent le bien dont s’agit sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023, de sorte qu’ils savent depuis plus de deux ans qu’ils ne peuvent se maintenir dans les lieux.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

M. [Y] [F] [Z], partie perdante, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par M. [Y] [F] [Z] pour le logement qu’il occupe avec sa famille au [Adresse 1] à [Localité 6] ;

Condamne M. [Y] [F] [Z] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Fait à [Localité 7], le 01 Juillet 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,