MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

Minute : 11/24

N° RG 23/00001 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GEU4

NAC : 52Z Autres demandes relatives à un bail rural

DEMANDEURS:

Monsieur [V] [E]

né le 31 Juillet 1955 à LES TROIS PIERRES (76430), demeurant 108 rue de la Mare au Leu – 76430 LES TROIS PIERRES

assisté de M^e Nicole DAUGE, avocat au barreau de ROUEN

Madame [H] [L] épouse [E]

née le 11 Août 1957 à RAFFETOT (76210), demeurant 108 rue de la Mare au Leu – 76430 LES TROIS PIERRES

assistée de M^e Nicole DAUGE, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEURS:

Monsieur [R] [J]

né le 02 Mars 1946 à LES TROIS PIERRES (76410), demeurant 131 rue de la mare au leu – 76430 LES TROIS PIERRES

assisté de M^e Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN

Madame [A] [D] épouse [J]

née le 27 Mai 1946 à TOURVILLE LA RIVIERE (76410), demeurant 131 rue de la mare au leu – 76430 LES TROIS PIERRES

assistée de M^e Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : LE MOIGNE Danielle, vice-présidente au Tribunal Judiciaire du HAVRE,

ASSESSEURS BAILLEURS : MULLIE Dominique

DE MONTFORT Patrick

ASSESSEURS PRENEURS : DEGENETAIS Sébastien

Pierre-Sébastien MALO

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : Après tentative de conciliation à l’audience du 26 juin 2023, en audience publique le 24 Juin 2024

PRONONCÉ : le 23 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail verbal à effet du 1er mai 1988, Monsieur [R] [J] et Madame [A] [J] née [D] ont donné à bail rural à Monsieur [V] [E] et Madame [H] [E] née [L], plusieurs parcelles situées sur la commune de SAINT-GILLES-DE-LA-NEUVILLE (76430), cadastrées comme suit :

— ZI n°20 d’une superficie de 01 ha 22 a 51 ca,

— ZI n°21 d’une superficie de 10 ha 59 a 64 ca,

Pour une contenance totale de 11 ha 82 a 15 ca.

Monsieur et Madame [J] ont formé une demande de résiliation du bail, rejetée par la Cour d’appel de renvoi CAEN après plusieurs décisions judiciaires. Par acte en date du 9 septembre 2022, Monsieur et Madame [J] ont fait délivrer aux preneurs un congé pour atteinte de l’âge de la retraite et refus de renouvellement.

Par requête enregistrée le 27 décembre 2022, Monsieur et Madame [E] ont saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux du Havre d’une demande de cession du bail rural au profit de leur fille, Madame [W], [N], [Y] [T] née [E] le 10 avril 1987 à Bois Guillaume, de nationalité française, agricultrice, demeurant 165 rue de la mare au leu 76430 LES-TROIS-PIERRES, estimant qu’elle remplit toutes les conditions prévues par la loi.

Les parties ont été convoquées à l’initiative du greffe à l’audience du 27 mars 2023 où l’affaire a été renvoyée à l’audience de conciliation du 26 juin 2023. Aucune conciliation n’a pu avoir lieu à l’audience du 26 juin 2023 à laquelle les parties étaient toutes présentes et assistées de leur Conseil. L’affaire a alors été renvoyée à l’audience du 25 septembre 2023.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois puis plaidée à l’audience du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux du 24 juin 2024.

A cette date, Monsieur et Madame [E], comparants par Maître Nicole DAUGE, demandent de :

Ordonner la cession du bail rural consenti aux requérants par Monsieur et Madame [J] sur les parcelles ZI n°20 et ZI n°21 sises commune de SAINT-GILLES-DE-LA-NEUVILLE,Débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Condamner solidairement les époux [J] au paiement de la somme de 3 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement les époux [J] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que la cessionnaire, leur fille, Madame [W] [T] née [E], remplirait toutes les conditions fixées par l’article L. 411-35 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime. Ils affirment que Madame [T] née [E] réside bien à proximité des terres, au 165 rue de la Mare au Leu, LES-TROIS-PIERRES (76430).

De plus, leur fille serait parfaitement apte à exploiter les terres en ce qu’elle est titulaire d’un baccalauréat technologique sciences et technologies de l’agronomie et de l’environnement avec la spécialité technologies des systèmes de production, d’un BTS agricole avec l’option analyse et conduite de systèmes d’exploitation ainsi que de deux certificats de spécialisation conduite de l’élevage laitier et porcin.

Enfin, Madame [T] née [E] est associée exploitante de l’EARL ferme de la Mare au Leu et elle dispose du cheptel et du matériel pour exploiter les parcelles puisqu’elle détient des parts dans cette société depuis 2018. Ils justifient également de ce que Madame [T] née [E] a acquis la maison d’habitation et le corps de ferme situés sur l’exploitation.

En réponse, Monsieur et Madame [J], comparants par Maître Béatrice OTTAVIANI, demandent de :

Avant dire droit,

Enjoindre à Monsieur et Madame [E] de communiquer une attestation de la mairie établissant la résidence de Madame [W] [E],A titre principal,

Débouter Monsieur et Madame [E] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 3 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens.

Le refus de cession du bail serait justifié par le manquement des preneurs pour défaut d’association de l’un des copreneurs. En effet, la cession de bail est une dérogation accordée au preneur de bonne foi, ce que ne seraient pas Monsieur et Madame [E] puisque le défaut d’association d’un des copreneurs à la société bénéficiaire de la mise à disposition serait constitutif d’un défaut d’exploitation. Selon eux, Madame [H] [E], copreneuse au bail depuis 1988, n’est devenue associée exploitante que par modification statutaire du 11 octobre 2018. Dès lors, ils considèrent que la régularisation ne saurait effacer le manquement et que la mauvaise foi des époux [E] serait ainsi constituée.

Ils prétendent également que Madame [W] [T] née [E] serait partie vivre dans le Nord et ne justifie donc pas de sa résidence à proximité de l’exploitation. Ils considèrent que les preneurs ne démontrent pas la volonté effective et réelle de leur fille d’exploiter les terres.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité.

Aux termes de l’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime et par exception à l’incessibilité du bail, la cession du bail à ferme peut être consentie avec l’agrément du bailleur, au profit des descendants du preneur. Cette cession doit être faite en fonction de la bonne foi du cédant et de la capacité du cessionnaire à reprendre l’exploitation dans de bonnes conditions.

Sur la bonne foi des cédants :

Pour s’opposer à la cession du bail au profit de la fille des requérants, les défendeurs expliquent que la cession du bail rural est une dérogation, une faveur accordée au preneur qui s’est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail, faisant de lui un preneur de bonne foi. Or, les époux [E] seraient de mauvaise foi car s’ils sont copreneurs des biens loués, Monsieur [E] était le seul exploitant de l’EARL de la ferme de la mare au leu à qui les terres louées avaient été mises à disposition. Le défaut d’association d’un des copreneur à cette société serait constitutif d’un défaut d’exploitation et caractériserait la mauvaise foi selon la jurisprudence. Par ailleurs, aucune régularisation de la situation ne saurait effacée le manquement. Ce manquement, s’il n’a pas pu justifier une résiliation du bail, prive les preneurs de se présenter comme étant de bonne foi et donc de céder le bail à leur fille. Enfin, les formalités de modification statutaire n’auraient pas été publiées.

En l’espèce, les époux [E] établissent que des statuts ont été signés le 11 octobre 2018 par lesquels Monsieur [V] [E] accepte la proposition de Madame [H] [E] et de Madame [W] [E] de devenir associées de la société, les agréant donc en qualité d’associées exploitantes. Cet acte modificatif a fait l’objet d’un enregistrement au centre des formalités des entreprises et a donc été publié.

S’agissant de la situation de Madame [E] antérieure à celle du 11 octobre 2018 et dans le précédant procès opposant les parties, la Cour d’appel de Caen dans son arrêt de renvoi de cassation en date du 3 mars 2022 a jugé finalement que si Madame [E] n’était pas associée de l’EARL, elle avait néanmoins un statut de conjoint collaborateur et à ce titre, elle avait participé de manière personnelle et effective à l’exploitation en s’occupant de la comptabilité mais aussi en participant de manière active et régulière aux travaux agricoles.

Il n’était ainsi aucunement établi que le fait que Madame [E] ne soit pas associée de l’EARL cause un préjudice aux bailleurs et cela ne pouvait donc pas justifier la résiliation du bail sur le fondement de l’article L411-37 du code rural et de la pêche maritime.

Au contraire de ce que soutiennent les défendeurs, la situation de Madame [E] n’est pas identique avec l’ensemble des cas de jurisprudence invoqués car même si elle n’avait pas la qualité d’associée avant 2018, il lui a été reconnu néanmoins la qualité de conjoint collaborateur.

Si ces éléments ont justifié finalement le rejet de la demande de résiliation du bail des époux [J], ils sont suffisants de la même façon pour caractériser l’absence de manquement aux obligations du bail puisqu’il a été jugé que Madame [E] avait toujours participé de manière personnelle, effective, active et régulière aux travaux agricoles avant même sa qualité d’associée.

Il n’y a donc pas eu de manquement aux obligations nées du bail. Il s’en suit que les époux [E] sont preneurs de bonne foi et dès lors, les défendeurs échouent à rapporter la preuve de leur mauvaise foi qui les empêcherait de céder le bail sur cet élément.

Sur la capacité du cessionnaire :

Aux termes de l’article L411-59 du code rural et de la pêche maritime, le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

En l’espèce, les qualités de Madame [W] [E] ne sont pas contestées en termes de diplômes et au fait qu’elle soit associée dans l’EARL ferme de la mare au leu dont le siège est 108 rue de la mare au leu à 76430 LES-TROIS-PIERRES.

Les parties s’opposent sur le fait que Madame [W] [E] aurait pour intention de revenir vivre à proximité des terres et habiter dans sa maison, située au 165 rue de la mare au leu à 76430 LES-TROIS-PIERRES. Pour l’instant, elle est partie vivre avec son mari et ses trois jeunes enfants chez sa belle-famille, dans le Pas-de-Calais, où elle se trouve toujours car elle a rencontré des graves problèmes de santé ainsi que son époux mais elle reviendrait vivre dès le mois de septembre 2024 à côté de la ferme, dans la commune LES-TROIS-PIERRES, où ses trois jeunes enfants seraient scolarisés à nouveau.

Monsieur et Madame [J] ont donné congé aux époux [E] le 9 septembre 2022 en raison du fait qu’ils ont atteint l’âge de la retraite et ont refusé le renouvellement à expiration. Le congé du bail verbal qui a commencé à courir le 1er mai 1988 a été donné pour le 30 avril 2024 et devait s’arrêter vraisemblablement en septembre 2024 après les cultures. Le bail d’origine porte sur seulement une superficie de 11 hectares, ce représente une infime partie des terrres de l’exploitation de l’EARL la ferme de leu qui dispose de 184 hectares et dont on ne sait qui les exploite désormais depuis que Monsieur et Madame [E], respectivement âgés de 69 ans et 67 ans, ont atteint l’âge de la retraite.

Ceci étant, une Exploitation Agricole à Responsabilité Limitée est une société civile destinée à exercer une activité dans le secteur agricole où tous les associés exploitants agricoles doivent participer effectivement aux travaux dans l’exploitation.

Madame [W] [E] étant associée exploitante agricole, les demandeurs doivent donc rapporter la preuve que leur fille est présente sur l’exploitation et est en capacité de travailler. Elle doit donc être physiquement présente sur l’exploitation.

En l’espèce, Monsieur et Madame [E] produisent les arrêts de travail de leur fille dont celui initial à compter du 21 décembre 2023 renouvelé pour l’instant jusqu’au 1er août 2024. Ainsi depuis 8 mois, Madame [W] [E] ne travaille plus sur l’exploitation et rien ne permet de dire qu’après ses quatre arrêts de travail successifs, elle soit toujours la capacité physique d’exploiter les terres ou même qu’elle ait envie de le faire puisque la preuve de sa volonté réelle et effective de travailler sur l’exploitation n’est aucunement rapportée par les demandeurs. De surcroît, son éventuel retour à son domicile à côté de l’exploitation n’est que purement hypothétique à ce stade puisqu’aucune pièces a été produite à ce sujet.

Les demandeurs échouent donc à rapporter la preuve que leur fille est en état d’exploiter les terres ou que sa volonté réelle soit celle-ci.

Les conditions prévues par la loi n’étant pas respectées, la demande de cession de bail des époux [E] au profit de leur fille sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [E] et Madame [H] [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande en outre de les condamner solidairement à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [E] et Madame [H] [E] née [L] de cession de bail au profit de leur fille [W] [E],

CONDAMMNE solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [H] [E] née [L] à payer à Monsieur [R] [J] et Madame [A] [J] née [D] une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMMNE in solidum Monsieur [V] [E] et Madame [H] [E] née [L] aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 23 SEPTEMBRE 2024

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Ségolène DUPERRON Danielle LE MOIGNE