REPUBLIQUE FRANCAISE

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

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JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a

rendu le jugement suivant :

LE CINQ DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

N° RG 20/01237 – N° Portalis DB2V-W-B7E-FPUG

NAC: 30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux

DEMANDERESSE:

S.C.I. du Canal Boissière Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis Route du Canal Boissière – 76700 GONFREVILLE L ORCHER

représentée par la SCP AUNAY, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSES:

Société SARRION NORMANDIE, dont le siège social est sis rue Samuel Champlain – 17000 LA ROCHELLE

Ayant pour avocat postulant la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocats au barreau du HAVRE et pour avocat plaidant M^e Kotaro UCHIKAWA, Avocat au barreau de PARIS

INTERVENANTES VOLONTAIRES :

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Ayant pour avocat postulant la SCP DPCMK, avocats au barreau du HAVRE et pour avocat plaidant M^e Philippe BALON, Avocat au barreau de PARIS

Société MMA IARD

Ayant pour avocat postulant la SCP DPCMK, avocats au barreau du HAVRE et pour avocat plaidant M^e Philippe BALON, Avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats sans opposition des avocats et en application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile l’affaire a été plaidée et débattue devant :

Président : Madame CORDELLE, Juge rapporteur

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal composé de :

Président: Monsieur LE MOIGNE Vice-Président

Juges: Madame CORDELLE, Juge et Madame CAPRON-BONIOL, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier lors des débats : P.BERTRAND

DEBATS : en audience publique le 03 Octobre 2024. A l’issue des débats, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 05 Décembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.

SIGNE PAR : Monsieur LE MOIGNE Vice- Président, et M. BERTRAND Greffier auquel le magistrat signataire a remis la minute de la décision.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2019, la SCI du CANAL BOSSIERE a donné à bail à la société SARRION NORMANDIE deux terre-pleins contigus, clos et bétonnés, d’une surface totale de 7 200 m2, moyennant un loyer annuel de 71 200 euros HT, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision sur charges de 1 560 euros HT par mois.

Le contrat de bail prévoit une destination de transport routier.

Dès janvier 2020, la société SARRION NORMANDIE s’est plaint d’un affaissement de terrain.

Estimant que ledit affaissement était dû à l’utilisation d’un engin de levage et à l’exercice d’une activité de manutention non prévue au contrat de bail, la SCI du CANAL BOSSIERE a assigné la société SARRION NORMANDIE devant la Juridiction de céans aux fins de la voir condamner à lui payer le cout de la réparation.

Le 22 octobre 2020, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, assureurs de la société SARRION NORMANDIE, ont saisi le juge des référés qui par ordonnance du 1er décembre 2020 a ordonné une expertise judiciaire.

Le rapport de l’expertise a été déposé le 3 décembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI du CANAL BOSSIERE estime être bien fondée à solliciter la condamnation de la société SARRION NORMANDIE à réparer le préjudice causé aux plateformes, aux motifs que les désordres observés sont dus à la circulation d’une grue de type TEREX R5-31 dès novembre 2019, engin complétement inadapté à la structure de la plateforme et non conforme à la destination contractuelle du bail. Elle s’oppose au partage de responsabilité proposé par l’expert.

La SCI du CANAL BOSSIERE sollicite de voir :

Condamner la société SARRION NORMANDIE à lui payer la somme de 738 000 euros avec intérêts au taux légal depuis le 5 février 2020, au titre de la remise en état,Condamner la société SARRION NORMANDIE à lui payer la somme de 182 638,73 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er juillet 2020 jusqu’au 15 mars 2022, Condamner la société SARRION NORMANDIE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,L’autoriser à faire dresser par voie d’huissier un état des lieux contradictoire de sortieCondamner la société SARRION NORMANDIE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

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La société SARRION NORMANDIE conteste sa responsabilité et conclut au débouté de la SCI du CANAL BOSSIERE.

Elle indique que l’activité de manutention au moyen d’un « stacker » découle de son acquisition d’un fonds de commerce de transport de conteneurs, et ajoute qu’une société précédente a utilisé un engin similaire sans que la SCI du CANAL BOSSIERE n’y voie une difficulté ou un quelconque dommage ; subsidiairement, elle sollicite de retenir le partage de responsabilité et le montant proposé par l’expert judiciaire.

Elle s’oppose à la demande de condamnation de loyers, estimant que la SCI du CANAL BOSSIERE a fait obstacle à sa jouissance conforme des lieux et n’a pas délivré un local conforme à sa destination contractuelle.

Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de la SCI du CANAL BOSSIERE à lui payer la somme de 17 800 euros HT soit 21 360 euros TTC au titre de la restitution du dépôt de garantie, et à titre subsidiaire la déduction de ce montant ainsi que celui déjà versé des loyers auxquels elle serait condamnée.

En tout état de cause, elle sollicite d’être relevée et garantie par les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD de toutes condamnations en principal, intérêts, indemnités, frais et dépens susceptibles d’être prononcés à son encontre.

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Les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, intervenantes volontaires à l’instance, concluent au débouté de la SCI du CANAL BOSSIERE. Elles estiment que les dommages sont dus à un état dégradé préexistant des plateformes, construites contrairement aux règles de l’art applicable, qui avaient atteint leur demi-durée de vie de 10 ans et qui étaient inadaptées à un trafic routier important indépendamment de l’utilisation ou non d’un engin de type Stacker. Subsidiairement, elles sollicitent de retenir le partage de responsabilité et les montants tel que proposés par l’expert judiciaire, et de déduire, dans la cadre de leurs seules garanties au titre des travaux de remise en état à l’exclusion de tout autre poste de réclamation, la franchise de 500 euros.

Elles sollicitent enfin la condamnation de la SCI du CANAL BOSSIERE au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISON

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant que le bail commercial prévoit en son article 29 une destination de transport routier.

Son article 5 précise même que le preneur devra utiliser les biens immobiliers à l’usage exclusif de l’activité de transports routiers et que cette destination ne devra faire l’objet d’aucun changement sans l’accord exprès et par écrit du bailleur.

La commune intention des parties était donc claire et non équivoque : seule une activité de circulation de poids lourds était permise sur les parcelles litigieuses.

Cependant, il résulte du procès-verbal de constat établi 23 janvier 2020 que des conteneurs et un engin type « Staker » étaient stationnés sur la parcelle louée.

L’expert judiciaire indique que le « Reach Stacker » est un engin hors norme, d’un poids total à vide de 70 tonnes, permettant de soulever et de déplacer des conteneurs chargés de plusieurs dizaines de tonnes.

L’expert ajoute que cet engin est interdit de circulation sur le domaine routier classique, car même à vide, l’essieu avant présente une charge de deux fois et demi celle d’un essieu de poids lourd classique.

L’argument de la société SARRION NORMANDIE selon lequel son activité de manutention découlerait par définition de son activité de transport routier de conteneurs ne saurait prospérer, les termes « conteneurs et manutention » n’étant pas rentrés dans le champ contractuel des parties en l’absence de précision en ce sens dans le contrat.

Par ailleurs, la société SARRION NORMANDIE ne démontre pas qu’une telle activité de manutention au moyen d’un même engin de levage se pratiquait antérieurement par une autre société sur les plateformes litigieuses.

Au contraire, l’expert judiciaire exclut cette éventualité.

Sous peine de dénaturer les termes clairs du contrat, il ne peut être retenu que l’activité de manutention à l’aide d’un engin de levage était autorisée.

Il en résulte que la société SARRION NORMANDIE, qui reconnait avoir fait circuler un engin de manutention de type « reach Stacker » pour le déplacement de ses conteneurs, n’a pas respecté la destination prévue au contrat de bail.

L’expert judiciaire note que : « sur les zones fortement circulées par le « stacker » destiné à la manutention des conteneurs, les dégradations (grosses fissures, affaissements allant jusqu’à une structure type gros pavages) vont carrément jusqu’à une destruction totale des dalles, le tout étant accéléré par la présence d’eau stagnante dans les « flaches » ainsi créées. »

Si l’expert note que les terre-pleins présentaient avant la location litigieuse un léger faïençage et quelques fissures, il précise que l’arrivée du « Reach Stacker » a entrainé très rapidement la destruction d’environ 4 500 m2 de la plateforme.

La destruction d’une partie de la plateforme a donc pour seule origine la circulation de l’engin type « Reach Stacker » utilisé par la société SARRION, qui doit en être déclarée responsable.

Il est de jurisprudence constante que le principe indemnitaire de la responsabilité civile consiste à replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne si la faute alléguée n’avait pas été commise.

Ce principe constant permet ainsi d’éviter un enrichissement sans cause de la victime, puisque les dommages-intérêts alloués doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, l’expert note que la plateforme construite entre 2005 et 2008 était destinée à un trafic de 8 à 10 poids-lourds par jour, contenait un dallage de 13 cm de béton classe BC5, et avait atteint une demi-durée de vie.

Le devis produit par la SCI du CANAL BOSSIERE prévoit une reprise intégrale des 4 449 m2 endommagés à l’identique pour un prix total de 615 049,88 euros HT, avec cependant une épaisseur de 15 cm de béton au lieu des 13 cm initiaux

Si le cout de remise en état évalué par l’expert à titre indicatif dans une fourchette comprise entre 300 000 et 350 000 euros HT est inférieure au montant susvisé, il convient de noter que l’expert précise qu’un devis beaucoup plus précis est nécessaire après investigations poussées in situ et prise en compte de l’état actuel des marchés de travaux publics.

A l’exception de la partie demanderesse, les parties défenderesses n’ont pas produit de devis tel que préconisé par l’expert.

Il y a donc lieu de retenir celui produit par la SCI du CANAL BOSSIERE, avec cependant une déduction de la somme de 21 295, 87 euros HT (159 719 euros / 15 x 2) correspondant aux 2 cm de béton en surplus, soit un montant de 593 754,01 euros HT.

Par ailleurs, compte tenu de la demi-durée de vie déjà consommée, l’indemnisation qui ne doit procurer à la SCI du CANAL BOSSIERE ni perte ni profit, sera fixée à la moitié de la somme susvisée, soit 296 877 euros HT, dont à déduire la somme de 17 800 euros HT au titre du dépôt de garantie, dont le versement n’est pas contesté par la bailleresse.

La condamnation à la somme de 279 077 euros HT soit 334 892,40 euros TTC sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes

La SCI du CANAL BOSSIERE sollicite la somme de 182 638, 73 euros au titre des loyers dus pour la période du 1er juillet 2020 au 15 mars 2022.

La société SARRION NORMANDIE, qui reconnait ne pas avoir versé les loyers à l’exception de celui du mois d’avril 2020, invoque le défaut de délivrance et l’impossibilité d’exercer son activité.

Le défaut de délivrance doit s’apprécier au regard des stipulations contractuelles.

En l’espèce, la société SARRION NORMANDIE a simplement déclaré dans le bail une activité de transport routier, sans mentionner celle de manutention, ni l’ordre de grandeur du trafic routier envisagé, portant sur une trentaine de poids lourds par jour tel que révélé devant l’expert.

Elle ne saurait donc se plaindre d’un défaut de délivrance conforme aux activités qu’elle n’a pas déclarées.

La société SARRION NORMANDIE sera condamnée à payer à la SCI du CANAL BOSSIERE la somme de 175 072,73 euros au titre des loyers, déduction faite d’un virement de 7 566 euros versé en mai 2020 tel que démontré par le bordereau produit aux débats.

Les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne contestent pas devoir leur garantie à la société SARRION NORMANDIE dans le cadre des dommages causés à la plateforme.

Elles seront condamnées à la relever de la condamnation prononcée au titre du cout de la remise en état, après déduction de la franchise de 500 euros.

La demande de la SCI du CANAL BOSSIERE de la voir autoriser à faire dresser par voie de commissaire de justice un état des lieux contradictoire de sortie n’est étayée ni droit ni en faits. Elle sera rejetée.

La société SARRION NORMANDIE, partie perdante, sera tenue, outre les dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise, à payer à la SCI du CANAL BOSSIERE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, par disposition au greffe, en premier ressort,

DECLARE la société SARRION NORMANDIE responsable du dommage causé aux plateformes de la SCI du CANAL BOSSIERE ;

CONDAMNE la société SARRION NORMANDIE à payer à la SCI du CANAL BOSSIERE les sommes de :

279 077 euros HT soit 334 892,40 euros TTC (trois cent trente-quatre mille huit cent quatre-vingt-douze euros et quarante centimes) assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation175 072,73 euros (cent soixante-quinze mille soixante-douze euros et soixante-treize centimes) au titre des loyers

CONDAMNE les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à relever et garantir la société SARRION NORMANDIE de la condamnation au titre de la remise en état, après déduction de la franchise ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société SARRION NORMANDIE à payer à la SCI du CANAL BOSSIERE la somme de 3 000 euros (trois mille euros ) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SARRION NORMANDIE aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

Le Greffier, le Président,