AFFAIRE : N° RG 25/00264 – N° Portalis DBY6-W-B7J-EAA3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00245 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D7NO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDUE LE 02 FEVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [D]

né le 13 juin 1966 à CHERBOURG (MANCHE)

demeurant 34 rue de la Jeannerie – 50560 GOUVILLE SUR MER

non comparante représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL EXPERIO, avocat inscit au barreau de PARIS, substitué par Maître Estelle DARDANNE, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [K]

née le 17 Mai 1981 à ST -LO

demeurant 55 rue de la Maison Blanche – Résidence Audrey – 50000 SAINT-LO

comparante en personne,

Débats à l’audience publique du 1er décembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [P] [I]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 1er décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 février 2026, date à laquelle l’ordonnance de référé suivante a été rendue par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

AFFAIRE : N° RG 25/00264 – N° Portalis DBY6-W-B7J-EAA3

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat des 19 et 27 janvier 2023 à effet au 3 février 2023, Madame [Y] [D] a donné à bail à Madame [Z] [K] un local à usage d’habitation situé 55 rue de la Maison Blanche, résidence Audrey , D01 à SAINT LO (50 000), moyennant un loyer mensuel actuel de 610, 95 euros charges comprises, outre le règlement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent au loyer.

Des loyers étant demeurés impayés, suivant acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, Madame [Y] [D] a fait délivrer à Madame [Z] [K] un commandement de payer la somme principale de 1202, 38 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 21 janvier 2025, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Suivant acte de commissaire de justice signifié à étude le 25 juin 2025, Madame [Y] [D] a fait assigner Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances statuant en référé auquel il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal, juger Madame [Y] [D] recevable en ses demandes,

juger acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail consenti à Madame [Z] [K] par l’effet du commandement de payer du 3 février 2025 demeuré infructueux,ordonner l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, de Madame [Z] [K] et celle de tous occupants de son chef, des lieux objets du bail,condamner par provision Madame [Z] [K] à lui payer la somme totale de 2499, 87 euros se décomposant comme suit :

* 591, 43 euros au titre des loyers et charges objet du commandement,

* 1908, 54 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, couru depuis le 1er février 2025 jusqu’au 30 juin 2025,

condamner Madame [Z] [K] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, égale au loyer courant, outre les charges et taxes, à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,condamner Madame [Z] [K] à lui payer une somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,ordonner le renvoi de l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la locataire à compter du jugement à intervenir,

ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Z] [K] des lieux qu’elle occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef et si besoin est avec le concours de la force publique,condamner Madame [Z] [K] à lui payer la somme totale de 2499, 87 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 juin 2025,condamner Madame [Z] [K] à lui payer les loyers et charges courant entre le 1er juillet 2025 et jusqu’au prononcé du jugement à intervenir,condamner Madame [Z] [K] à lui payer une indemnité d’occupation, égale au loyer courant, outre les charges et taxes, à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,condamner Madame [Z] [K] à lui payer une somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée, pour la première fois, à l’audience du 3 novembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 1er décembre 2025, Madame [Y] [D] représentée par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser la créance locative à la somme de 2 810, 92 euros au 1er décembre 2025 (terme du mois de décembre 2025 inclus).

A cette audience, Madame [Z] [K] comparant en personne , sollicite à titre principal la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement dans les termes les plus larges pour régler le montant de sa dette locative. Madame [Z] [K] précise qu’elle a eu contact avec la partie adverse et s’est mise d’accord sur un échelonnement de la dette par versements de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle explique qu’elle perçoit une rémunération de 2300 euros mensuels dans le cadre de son contrat de travail à durée indéterminée depuis août 2025. Elle ajoute qu’elle a versé 300 euros en plus du loyer pour le terme du mois d’octobre 2025. elle ajoute qu’elle a contracté une autre dette auprès d’un fournisseur d’énergie et qu’elle rembourse 50 euros par mois dans ce cadre.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même Code, le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le bail conclu les 19 et 27 janvier 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 février 2025, pour la somme en principal de 1202, 38 euros. Madame [Z] [K] n’a fait valoir aucun élément de nature à contester les demandes de Madame [Y] [D]. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, tel que ce délai a été mentionné dans ledit commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 avril 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

— Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [Y] [D] justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Elle produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que Madame [Z] [K] reste débiteur de la somme de 2810, 92 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 1er décembre 2025 inclus.

Madame [Z] [K] n’apporte aux débats aucun élément de nature à démontrer qu’elle a procédé aux règlements supplémentaires qu’elle évoque à l’audience en plus de la reprise des paiement de ses loyers courants alors que le décompte apporté par le bailleur en procédure ne porte trace que d’un virement supplémentaire d’un montant de 1221, 80 euros le 13 mai 2025.

Madame [Z] [K] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 2810, 92 euros au 1er décembre 2025 (terme de décembre 2025 inclus), ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

— Sur les délais de paiement sollicités à titre reconventionnel

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [Z] [K], comparant à l’audience, a fait part de son souhait de solliciter des délais de paiement.

Madame [Z] [K] indique à l’audience qu’elle perçoit désormais une rémunération stable de 2300 euros lui permettant d’apurer sa dette.

Par suite, elle doit être regardée comme en état de régler le montant sollicité et de reprendre le versement des loyers courants.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire sollicité à titre reconventionnel

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. / Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Z] [K] a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de la reprise des paiements à l’audience et de la capacité de la locataire à régler sa dette, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [Z] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il sera alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Madame [Z] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par Madame [Y] [D].

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 19 et 27 janvier 2023 entre Madame [Y] [D] et Madame [Z] [K] concernant le logement à usage d’habitation situé 55 rue de la Maison Blanche, résidence Audrey , D01 à SAINT LO (50 000), sont réunies à la date du 4 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à Madame [Y] [D] la somme de 2810, 92 euros arrêtée à la date du 1er décembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (terme décembre 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [Z] [K] à se libérer de sa dette, en 36 mensualités de 78 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Y] [D] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que Madame [Z] [K] soit condamné à verser à Madame [Y] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE Madame [Y] [D] de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE tous les autres chefs de demandes,

CONDAMNE Madame [Z] [K] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION