MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025

Minute :

N° RG 23/00708 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GJXP

NAC : 5AG Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [C]

né le 10 Octobre 1967 à DIEPPE (76200), demeurant 48 bis Boulevard Albert 1er – 76600 LE HAVRE

Comparant, assisté de M^e Nicolas DESMEULLES, Avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [H] [Z]

né le 07 Avril 1962 à SAINT MAUR DES FOSSES (94108), demeurant 48 bis Boulevard Albert 1er – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Nicolas DESMEULLES, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [N], demeurant 25, rue Claude Monet – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Laurent LEPILLIER substitué par M^e Céline BOISSEAU, Avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 04 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2020, prenant effet au 1er juillet 2020, Madame [E] [N], représentée par la SAS CRIC, a donné à bail à Monsieur [V] [C] et Monsieur [H] [Z] un logement situé 48 bis boulevard Albert Ier, 4ème étage, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 1 100 €, outre une provision sur charges de 199 €.

Dès l’hiver 2020/2021, Messieurs [C] et [Z] ont été confrontés à l’insuffisance du chauffage dans leur logement. Ils se sont plaints à plusieurs reprises sans succès auprès de la société CRIC de températures inférieures à 18°C dans leur logement.

Par acte d’huissier en date du 12 juillet 2023, Messieurs [C] et [Z] ont fait assigner Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection. Ils lui demandent, aux termes de leurs conclusions récapitulatives, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, de :

A titre principal,

— condamner Madame [N] à leur payer la somme en principal de 7 040 € à titre de dommages et intérêts venant en réparation des troubles de jouissance subis à raison de l’insuffisance du chauffage de leur appartement sis 48 bis boulevard Albert Ier au HAVRE sur les périodes novembre 2020-février 2021, novembre 2021-février 2022, novembre 2022-février 2023, novembre 2023-février 2024,

— ordonner la diminution à hauteur de 200 € par mois du loyer à payer pour la location de l’appartement,

— dire que cette diminution interviendra à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à réalisation d’un DPE conforme aux prescriptions légales et règlementaires susvisées,

— condamner Madame [N] à leur payer, en deniers ou quittance, le surplus de loyers payés par ces derniers jusqu’à signification du jugement à intervenir,

— condamner Madame [N] à leur payer la somme de 1 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Subsidiairement et avant dire droit,

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira au tribunal avec pour mission, notamment, de se rendre à l’appartement occupé par les requérants et sis 48 bis boulevard Albert Ier au HAVRE afin de constater les troubles (chauffage et DPE non conforme) invoqués dans leur assignation, les quantifier précisément, déterminer leur origine et leur imputabilité et du tout dresser contradictoirement un rapport à l’attention du tribunal,

— réserver les frais et dépens,

En tout état de cause,

— débouter Madame [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusion.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 octobre 2023, puis renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à l’audience de plaidoiries du 4 novembre 2024. Lors de cette audience, Monsieur [Z] était représenté par Maître [F] [U] et Monsieur [C] était comparant en personne, assisté de Maître [U] qui a d’abord demandé à ce que les dernières pièces produites par la défenderesse soient écartées car produites tardivement et qui a repris oralement les éléments contenus dans ses conclusions récapitulatives, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des demandeurs. Monsieur [C] a précisé que les locataires souhaitaient se maintenir dans le logement car ils avaient créé des liens avec leurs voisins et que personne n’avait pu récupérer le contrat de chauffage.

Il a été demandé à Maître BOISSEAU, conseil de Madame [N], de le produire en cours de délibéré.

Aux termes de ses conclusions n°2, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la défenderesse, Madame [N], demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater qu’il n’est aucunement démontré que les locataires subissent un trouble de jouissance,

— constater les diligences du bailleur par l’intermédiaire de la société CRIC en charge de la gestion du bien,

— débouter Monsieur [C] et Monsieur [Z] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner Monsieur [C] et Monsieur [Z] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et mauvaise foi caractérisée,

— condamner Monsieur [C] et Monsieur [Z] à payer à Madame [N] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [C] et Monsieur [Z] aux entiers dépens.

A l’audience du 4 novembre 2024, Madame [N] était représentée par Maître Laurent LEPILLIER, substitué par Maître Céline BOISSEAU, qui a repris oralement les éléments contenus dans ses écritures. Elle a précisé que le contrat prévoyait une température de 19°C et que les relevés réalisés par la société avoisinaient les 19°C. Ellel a indiqué également que le système de chauffage n’était pas en cause et que le syndicat des copropriétaires refusait d’augmenter la température de la chaudière. Elle a ajouté que Madame [N] avait mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’isolation de la terrasse.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

Maître [K] a transmis une note en délibéré reçue au greffe le 14 novembre 2024, comprenant en pièce-jointe le contrat DALIKA concernant l’immeuble en question, en précisant qu’il n’existe aucun document mentionnant la programmation de la température minimum de l’immeuble dans la mesure où chaque locataire est libre de régler ses propres radiateurs.

Maître [U] a transmis une note en délibéré en date du 25 novembre 2024 répondant à la note de la défenderesse et a également produit le 10 décembre 2024 une autre note avec de nouvelles pièces.

Maître LEPILLIER a retransmis une note en délibéré n°2 en date du 11 décembre 2024 reçue au greffe le 12 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la note en délibéré de Monsieur [C] et Monsieur [Z] en date du 10 décembre 2024 et celle de Madame [N] en date du 11 décembre 2024

Les demandeurs n’ayant pas demandé à pouvoir produire plusieurs notes en délibéré et n’y étant pas autorisés, il conviendra d’écarter la note du 25 novembre 2024 et les nouvelles pièces y afférentes, quand bien même elles ont été communiquées à la défenderesse. Seule la note du 25 novembre 2024 sera retenue en réponse à la note de la défenderesse.

De la même façon, la note de Madame [N] en date du 11 décembre 2024 sera rejetée.

En effet, les débats ne peuvent se poursuive en cours de délibéré et il appartenait aux parties de solliciter le renvoi de l’affaire si elles estimaient avoir encore des arguements à faire valoir.

Sur les dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance

Madame [N] est tenue, en application de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et 1720 du code civil et de la loi SRU du 13 décembre 2000 de remettre aux locataires un logement en bon état de réparations de toutes espèces et un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, aux articles 2 et 3, définit ce que doit être un logement décent ; il doit être doté d’éléments d’équipement et de confort nécessaires à l’habitation. Ces équipements sont le chauffage, l’alimentation en eau, en électricité et en gaz ainsi que l’évacuation des eaux. Les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité définies par la loi et règlements, en bon état d’usage et de fonctionnement, adaptés aux caractéristiques du logement. L’article 3 du décret précise que le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal et munie des dispositifs d’alimentation en énergie et évacuation des produits de combustion.

Reste à définir la notion de chauffage normal.

Madame [N] a produit la communication du contrat de chauffage avec la société DALKIA mais la température n’y est pas programmée car il s’agit d’un contrat d’assistance technique pour la maintenance des installations de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Il s’agit donc d’un contrat d’assistance notamment en cas de panne.

Dans leur note en délibéré, les demandeurs font observer que cette absence de précision de température dans le contrat signifie qu’il appartient à Madame [N] seule de remédier au problème de chauffage du bien loué et de faire les travaux nécessaires. Elle aurait donc méconnu ses obligations.

Il est constant qu’au vu des pièces versées aux débats, Messieurs [C] et [Z] ont adressé de nombreuses réclamations relatives à l’absence ou l’insuffisance de chauffage et qu’ils ont commencé à se plaindre de ces désagréments dès la fin de l’année 2020.

Ainsi, le 10 décembre 2020, Monsieur [C] adressait un mail à l’agence CRIC pour les informer que les relevés de température ne dépassaient pas 18,5°C en journée et qu’ils étaient de 17,7°C à 6 heures. D’autres mails informant la société de la continué des désordres ont été envoyés par les locataires les hivers suivants, notamment un mail du 9 décembre 2021, faisant état d’une température de 17°C et un mail du 12 décembre 2022, qui fait état d’une température de 14°C dans la cuisine et de 15,9°C dans la salle-séjour.

Les locataires ont fait établir un procès-verbal de constat par la SELARL AHCNOR en date du 8 décembre 2022, à 9h00, qui fait état des températures suivantes : 17,2°C dans la salle à manger, 17,4°C dans le salon, 16,2°C dans la cuisine, 18,2°C dans la chambre à coucher, 18,8°C dans le bureau, 18,8°C dans la salle de bain et 18,8°C dans les WC.

Le constat d’huissier, accompagné des photographies de l’appareil de mesure utilisé dans les différentes pièces, est donc suffisamment explicite et démontre le problème récurrent de chauffage de Messieurs [C] et [Z]. Le DPE enfin transmis dans le cadre de la présente procédure ne fait que corroborer ce problème de chauffage puisque le logement est classé F et qu’il est indiqué être une passoire énergétique.

Certes, la notion de température que peut ressentir une personne est purement subjective mais il n’en demeure pas moins que les locataires démontrent qu’ils ne disposent pas d’un chauffage normal. En effet, des températures pour les plus élevées de 18°C et pour la moins élevée de 16,20°C dans la cuisine, alors que les occupants sont en principe à leur domicile, ne peuvent être considérées comme suffisantes. De plus, le climat est plutôt humide dans la région en hiver, l’impression de froid ressenti est donc plus grande dans ces conditions outre le fait qu’il s’agit d’un appartement, situé au dernier étage de l’immeuble comprenant quatre étages, face à la mer, subissant donc de plein fouet les violents coups de vents ainsi que les tempêtes.

D’autre part, le fait que l’appartement se trouve au quatrième étage, qu’il serait difficile à chauffer au motif que la chaudière se trouve au sous-sol ou que les co-propriétaires soient d’accord pour un réglage insuffisant de la chaudière collective comme les techniciens de la société DALKIA ont expliqué les causes du chauffage insuffisant, est indifférent vis-à-vis des locataires. En effet, les rapports entre le bailleur et locataires sont distincts de ceux de la copropriété et Madame [N] doit respecter ses obligations de propriétaire vis-à-vis de ses locataires, ce que manifestement elle ne fait pas.

Enfin, il n’appartient pas aux locataires de mettre des chauffages d’appoint et d’assurer ainsi leur propre chauffage alors qu’il s’agit d’une obligation qui pèse sur la bailleresse vis-à-vis de ses locataires comme la loi lui fait obligation outre le fait que la bailleresse a fait interdiction aux locataires de faire usage dans les locaux loués d’aucun appareil de chauffage à combustion lente ou continue comme elle l’a fait précisé aux condtions générales du contrat de bail.

De même, le fait que Madame [N] demande à la copropriété des améliorations d’isolation de l’immeuble comme celle du toit terrasse et que les travaux ne seraient pas votés en assemblée générale est indifférent dans les rapports entre la bailleresse et les locataires. En effet, les rapports de la bailleresse et ses locataires sont décorrélés des rapports entre les copropriétaires et leur sont inopposables. Madame [N] ayant pris la décision de louer son bien qui ne correspond pas aux normes de décence d’habitabilité, elle doit en assumer les conséquences sans pouvoir invoquer une quelconque responsabilité de la copropriété. Sachant que son bien avait un DPE classé F, c’est-à-dire était une passoire thermique, elle a pris quand même la décision de le louer sans prévenir les locataires des problèmes de chauffage existants puisque le DPE ne précisait même pas le classement énergétique du logement au moment de la location comme l’article 3-3 de la loi du 9 juillet 1989 lui fait pourtant obligation.

Il en résulte de ces éléments que Monsieur [C] et Monsieur [Z] n’ont pas bénéficié d’une installation permettant un chauffage normal et suffisant sur les périodes hivernales de 2020 à 2024. Malgré un DPE classé F et leurs réclamations constantes pour avoir un chauffage normal, la bailleresse n’a daigné y donner aucune suite de quelque façon que ce soit (réduction du loyer par exemple), contrevenant ainsi à ses obligations de propriétaire comme c’est toujours le cas actuellement.

Messieurs [C] et [Z] ont donc subi un préjudice de jouissance pendant quatre hivers consécutifs. Compte tenu du prix du loyer (1 100 €), de la superficie de l’appartement (88 m2) et des charges prévues notamment pour le chauffage (199 €), le préjudice sera justement estimé à la somme de 5 000 € correspondant à une somme de 250 euros par mois sur les cinq mois d’hiver.

Dès lors qu’il est établi que le logement ne possède pas un chauffage suffisant, il n’y pas lieu de faire droit à la demande d’expertise formulée par les locataires. La demande est donc sans objet.

Sur la diminution du loyer en raison de l’absence de DPE

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 9 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et com-prend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposi-tion explicite de l’une des parties au contrat.

Messieurs [C] et [Z] sollicitent une réduction du loyer à hauteur de 200€ par mois puisque le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) qui leur a été transmis lors de leur entrée dans le logement est totalement muet sur les niveaux de consommation d’énergie, ce qui s’apparente selon eux à une absence pure et simple de DPE, et justifie une telle diminution du prix.

Il convient de constater qu’un DPE a été réalisé le 13 juillet 2023, et est donc valable dix ans, soit jusqu’au 12 juillet 2033. Ce dernier précise les niveaux de consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Selon leurs conclusions récapitulatives, les demandeurs indiquent ne pas avoir été destinataires du rapport établi. Cependant, ce DPE constitue la pièce n°5 de Madame [N], qu’elle justifie leur avoir communiquée le 14 février 2024.

Madame [N] justifie donc avoir communiqué aux locataires le DPE complet et établi le 12 juillet 2023, au plus tard en date du 14 février 2024. Certes, cette communication est pour le moins tardive alors que le DPE est obligatoire et doit être annexé au contrat de bail par application de l’article précité. Cependant, les locataires ne prouvent pas avoir demandé un DPE complet soit lors de la visite de l’appartement soit lors de la signature du bail. Ils seront donc déboutés de leurs demandes tendant à la diminution du prix du loyer en raison de l’absence d’un DPE conforme qui ferait par ailleurs double usage avec les dommages et intérêts accordés en raison du chauffage insuffisant.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [N], partie perdante, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [N] est condamnée à payer à Messieurs [C] et [Z] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ECARTE des débats la note du 10 décembre 2024 et les pièces produites par Monsieur [V] [C] et Monsieur [H] [Z] en cours de délibéré ainsi que celle de Madame [E] [N] en date du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à payer à Monsieur [V] [C] et Monsieur [H] [Z] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance correspondant à l’absence de délivrance d’un chauffage normal pour les périodes hivernales de 2020 à 2024;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire;

CONDAMNE Madame [E] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à verser à Monsieur [V] [C] et Monsieur [H] [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé le 06 JANVIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE