N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01315 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GGJF

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Commune COMMUNE [Localité 3] Représentée par son Maire en exercice domicilié en cette qualité au siège de la Commune.

S.E.L.A.R.L. [X] ASSOCIES Prise en sa qualité de Mandataire liquidateur de l’EIRL [K] dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 3].

C/

[N] [Z]

[R] [C] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 23 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 04 Juin 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 23 Juillet 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

COMMUNE DU [Localité 3]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Raphaël SOLTNER, avocat au barreau de LIMOGES ;

S.E.L.A.R.L. [X] ASSOCIES, prise en sa qualité de Mandataire liquidateur de l’EIRL [K] dont le siège social est situé [Adresse 2],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEURS

Et :

Monsieur [N] [Z]

né le 24 Février 1985 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [C] [K]

née le 20 Octobre 1992 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 04 Juin 2025, date à laquelle les avocats des demandeurs ont été entendus en leurs conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 23 Juillet 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

FAITS, PROCEDURE ET POSITION DES PARTIES

Par acte notarié du 20 mai 2019, la commune du [Localité 3] a donné à bail à Madame [R] [K] un local situé [Adresse 2] permettant l’exploitation d’une activité de boulangerie-patisserie ainsi qu’un local d’habitation.

Par jugement du 21 février 2024, le tribunal de commerce de LIMOGES a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de Mme [R] [K] et a notamment désigné en qualité de liquidateur la SELARL [X] ASSOCIES prise en la personne de M. [F] [X].

Par ordonnance du 19 septembre 2024, le juge commissaire à la procédure de liquidation judiciaire a constaté la résiliation du bail commercial régularisé entre la commune de [Localité 3] et Madame [R] [K].

Cette décision a été signifiée le 2 octobre 2024 à l’EIRL [K] et à Mme [R] [K].

Mme [R] [K] et son compagnon Monsieur [N] [Z] n’ont pas quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, la commune du [Localité 3] et la SELARL [X] ASSOCIES prise en la personne du mandataire liquidateur de l’EIRL [K] ont fait citer Mme [R] [K] et Monsieur [N] [Z] devant le juge des contentions de la protection de LIMOGES aux fins de :

Prononcer l’expulsion de Mme [R] [K] et Monsieur [N] [Z] au plus tard dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et sans autre délai par application de l’alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Rejeter toute demande de délai qui viendrait à être formée,Condamner Mme [R] [K] et Monsieur [N] [Z] à quitter les lieux et restituer l’ensemble des clés qu’ils détiennent, à Me [W] [X], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, dès à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,Condamner solidairement Mme [R] [K] et Monsieur [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant de 1.200 euros par mois, tout mois commencé étant dû, dès à compter la signification du jugement à intervenir,Condamner solidairement Mme [R] [K] et Monsieur [N] [Z] à payer à la SELARL [X] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Mme [R] [K] et Monsieur [N] [Z] à payer à la commune du [Localité 3] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Mme [R] [K] et Monsieur [N] [Z] aux dépens,

Rejeter toutes demandes de suspension de l’exécution provisoire de plein droit.

Par jugement du 9 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a prononcé la réouverture des débats afin que les parties se prononcent sur son incompétence soulevée d’office au profit du tribunal judiciaire de LIMOGES (procédure écrite).

Lors de l’audience du 4 juin 2025, la commune du CHATENET-EN-DOGNON, représentée par M^e SOLTNER avocat au barreau de LIMOGES, rappelle qu’il s’agissait d’un bail mixte, que ce dernier a de l’importance pour la commune puisqu’il permet normalement l’exploitation d’une boulangerie. Elle soutient que M. [N] [Z] est violent vis-à-vis de Mme [R] [K]. Elle reconnaît que le bail mixte ayant été résilié, le juge des contentieux de la protection est bien compétent.

La SELARL [X] ASSOCIES, représentée par M^e DURAND MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES, confirme maintenir les demandes formulées au titre de l’assignation. Le conseil de la SELARL rappelle qu’il s’agit d’un cas d’occupant sans droit ni titre qui relève de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Madame [R] [K] et Monsieur [N] [Z] ne sont ni présents ni représentés.

La présente décisions sera donc réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence matérielle :

Au titre de l’article 76 du code de procédure civile, sauf application de l’article 82-1, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas. Elle ne peut l’être qu’en ces cas.

Il ressort de l’article L.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :

11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

Si le juge des contentieux de la protection est compétent s’agissant des baux d’habitation (L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire) il en est autrement s’agissant d’un bail commercial.

La notion de bail mixte créé par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 est d’application stricte : un bail qui porte à la fois sur des locaux d’habitation et sur des locaux commerciaux est qualifié de commercial pour le tout et dès lors régi par les dispositions du code de commerce ou celles encore en vigueur issues du décret du 30 septembre 1953, et ceci, même si la majeure partie des locaux est consacrée à l’habitation.

En l’espèce, le bail qui unit la commune du [Localité 3] et Madame [R] [K] concerne un bail commercial mixte (p.3 du bail). Toutefois, ce bail a été résilié par ordonnance du 19 septembre 2024 du juge commissaire.

Dans ces circonstances, le juge des contentieux de la protection est donc bien compétent s’agissant d’occupants sans droit ni titre.

Sur la demande en expulsion des occupants :

La commune du [Localité 3] établit être propriétaire d’un local situé [Adresse 2], qui sert de boulangerie mais aussi de lieu d’habitation occupé par Madame [R] [K] et Monsieur [N] [Z].

Il ressort des pièces produites à l’audience que Madame [R] [K] et Monsieur [N] [Z] ne peuvent justifier d’aucun droit ni titre à occuper les lieux objets du présent litige.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion.

Sur la demande d’astreinte :

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [R] [K] et Monsieur [N] [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes de délai :

En raison de la voie de fait commise par Monsieur [N] [Z] pour s’introduire dans les lieux (ce dernier n’étant nullement titulaire du bail), le délai suivant le commandement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution est supprimé.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Pour compenser l’occupation des locaux, Madame [R] [K] et Monsieur [N] [Z] seront condamnés solidairement à payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 1.200 €, à compter de la signification du present jugement et jusqu’à la remise des clefs.

Sur les demandes accessoires :

Madame [R] [K] et Monsieur [N] [Z] qui succombent, supporteront in solidum les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à la commune du [Localité 3] et la SERLARD [X] une somme de 1.000 € chacun au titre des frais irrépétibles de la procédure que le comportement de Madame [R] [K] et Monsieur [N] [Z] les a contraint à engager.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que le juge des contentieux de la protection de LIMOGES est compétent ;

CONSTATE que Madame [R] [K] et Monsieur [N] [Z] sont occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2] propriété de la commune du [Localité 3] ;

A défaut de quoi de libération volontaire, ORDONNE l’expulsion de Madame [R] [K] et Monsieur [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente decision, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

SUPPRIME tout délai après délivrance du commandement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à un montant de 1.200 € (mille deux cents euros), à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération complète des lieux, et CONDAMNE Madame [R] [K] et Monsieur [N] [Z] à en acquitter solidairement le paiement intégral ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [K] et Monsieur [N] [Z] à verser à la SELARL [X] et la commune du [Localité 3] une somme de 1.000 € (mille euros) chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [K] et Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens de la présente instance;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ