TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/05228 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIJB

N° de MINUTE : 25/01608

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic, Madame [R] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Me [C], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

C/

DEFENDEURS

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représenté

Madame [J] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z] sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93).

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, Madame [R] [B], a fait assigner Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées aux défendeurs par exploit du 22 octobre 2024 et notifiées par RPVA le 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z] en :

—  21.584,60 € de charges de copropriété arrêtées au 07/10/2024 inclus, avec

intérêts de droit à compter de la mise en demeure.

—  2.000 € de dommages et intérêts

—  2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ordonner la capitalisation des intérêts

Condamner Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z] en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 janvier 2025 et fixée à l’audience du 5 juin 2025. Un renvoi à été ordonné à l’audience du 22 octobre 2025 en raison du départ du magistrat. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2022, 10 mai 2023, 29 septembre 2023 et 13 septembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 4 avril 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 1er janvier 2023 à hauteur de 614,85 euros au titre de « Solde précédent », qui n’est pas justifié. Outre le fait que ce solde incorpore des frais ne constituant pas des charges de copropriétés, tels que des frais de « refacturation R/AR » et de « refacturation pénalités de relance », il mentionne au 5 décembre 2022 « votre règlement virt bred 5/12/2022 » sans qu’aucune somme n’apparaisse, ce qui établit donc l’absence de prise en compte d’un versement d’un montant non précisé. Au regard de ces éléments, il convient de déduire cette somme de 614,85 euros des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu également de déduire les frais de « pénalités de relance » du 31 décembre 2023 de 15 euros et ceux de « pénalités de retard » du 31 décembre 2023 de 55,84 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 et le 7 octobre 2024 a été de 23 898,91 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 4 055,40 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19 843,51 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 23 février 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z], sur la somme de 6 962,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, l’existence de condamnations pour défaut de paiement des charges de copropriété et l’absence de réglement desdites charges qui lui incombent depuis plusieurs années ne suffisant pas à caractériser la mauvaise foi (Civ. 3e, 24 mars 2009, n°19-21.018), le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, Madame [R] [B], la somme de 19 843,51 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 6 962,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, Madame [R] [B], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, Madame [R] [B], la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] et Madame [J] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 17 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT