Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 17 octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00320 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IQ6W

AFFAIRE : Société BPIFRANCE Inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 320 252 489, S.A. CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE Inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 332 778 224

c/ Société ABITEO Inscrite au RCS du MANS sous le numéro 502 674 013

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 octobre 2025

DEMANDERESSES

Société BPIFRANCE Inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 320 252 489, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocats au barreau du MANS, avocat postulant

et par Maître Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE Inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 332 778 224, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSE

Société ABITEO Inscrite au RCS du MANS sous le numéro 502 674 013, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 19 septembre 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 17 octobre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié du 28 mai 2020, la société BPIFRANCE (sous son ancienne dénomination BPIFRANCE FINANCEMENT) et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, intervenant dans le cadre d’une indivision conventionnelle à concurrence de 50 % chacune, ont consenti à la société civile ABITEO, un contrat de crédit-bail immobilier d’une durée de 15 ans, avec des loyers relatifs au financement, à payer à compter du 1er juin 2020, pour un montant total de 1.548.923 €.

Le contrat porte sur un immeuble de bureaux d’une surface d’environ 600 m², situé [Adresse 1].

Le contrat stipule que 9 loyers non indexés sont payables trimestriellement à terme d’avance de 22.500 € HT chacun, suivis de 51 loyers non indexés, payables trimestriellement et d’avance de 28.219,47 € HT.

De plus, le montant du prix de vente à l’expiration du crédit-bail a été fixé, dans l’acte notarié, à la somme de 154.892,30 €.

La société ABITEO a sous-loué ce local à la SARL AUGURAL, par contrat du 28 mai 2020, pour une durée de douze ans, moyennant un loyer annuel progressif de 102.000 € HT à 128.000 € HT.

À compter du mois de novembre 2022, certains loyers sont restés impayés par la société ABITEO auprès de la société BPIFRANCE et de la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE.

Le 12 février 2025, la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE ont fait délivrer à la société ABITEO un commandement de payer la somme de 164.550,24 € au titre des loyers dus à compter du 28 novembre 2022 et jusqu’au 27 février 2025, et des taxes foncières 2023 et 2024. Le commandement de payer visait également la clause résolutoire contenue dans le bail.

Malgré ce commandement, la société ABITEO ne s’est pas acquittée des sommes dues.

Par acte du 17 juin 2025, la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE ont fait citer la société ABITEO devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elles demandent de:

— Constater que le contrat de crédit-bail immobilier du 28 mai 2020 se trouve résilié de plein droit depuis le 13 mars 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de la société ABITEO, ainsi que de tous occupants de son chef, y compris de la société AUGURAL ;

— Ordonner le transport et la séquestration, aux frais de la société ABITEO, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu aux choix des bailleurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Condamner la société ABITEO au paiement de la somme provisionnelle de 213.077,39 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés, avec intérêts de retard au taux contractuel dus, à compter de leur date respective d’exigibilité et jusqu’à parfait paiement ;

— Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 11.425,12 € TTC, augmentée des charges contractuelles ;

— Condamner la société ABITEO au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 11.425,12 € TTC, augmentée des charges contractuelles, à compter du 28 mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner la société ABITEO au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 19 septembre 2025, la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE demandent au juge des référés, in limine litis, de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société civile ABITEO et à titre principal, la débouter de ses demandes. De plus, les sociétés maintiennent leurs demandes exposées dans l’assignation.

La société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE soutiennent notamment que :

— L’article 48 du code de procédure civile est applicable en l’espèce, et dispose que “Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée”. Il ressort donc de cet article que la clause attributive de juridiction doit être réputée non-écrite, dès lors qu’elle a été convenue entre des personnes qui n’ont pas toutes contracté en qualité de commerçant ;

— Une société civile ne dispose pas de la qualité de commerçant et la société ABITEO est une société civile. Par conséquent, la clause attributive de juridiction dont elle se prévaut est donc nécessairement réputée non-écrite, de telle sorte que les demanderesses n’avaient d’autre choix que de saisir le tribunal judiciaire du Mans, territorialement compétent ;

— De plus, cette demande est particulièrement dilatoire, puisque la société n’a pas conclu pendant trois mois et a finalement conclu la veille de l’audience, par des conclusions lapidaires ne comportant aucune argumentation.

La société ABITEO demande en effet au juge des référés de :

— Déclarer la juridiction saisie incompétente pour connaître des demandes formées par les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE ;

— Par conséquent et à titre principal, renvoyer les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE à mieux se pourvoir ;

— À titre subsidiaire, se déclarer incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Paris ;

— À titre extrêmement subsidiaire, ordonner la réouverture des débats pour permettre à la société ABITEO de s’expliquer sur le fond du dossier ;

— En toute hypothèse, condamner in solidum les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la société ABITEO explique être poursuivie sur le fondement d’un contrat de crédit-bail immobilier du 28 mai 2020 comportant, au chapitre 4, en son article A.29, une clause d’élection de domicile et d’attribution de juridiction au profit du tribunal de grande instance de Paris. Dès lors, l’ensemble des demandes formées par les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE étant lié à l’acte du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris est la seule juridiction compétente.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire du Mans :

L’article 48 du code de procédure civile dispose que “Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée”.

L’article A.29 du contrat de crédit-bail immobilier du 28 mai 2020 signé entre les parties, intitulé “élection de domicile – attribution de juridiction” stipule que “Les parties font élection de domicile en leur siège social sus-indiqué. Toutes contestations portant sur l’interprétation ou l’exécution des conventions sont soumises au tribunal de grande instance de Paris auquel attribution exclusive de juridiction est consentie par les parties”.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé entre les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, sociétés anonymes donc commerciales et la société ABITEO, qui selon extrait Kbis du 21 novembre 2024, est une société civile, donc par principe, une société non commerciale.

Dès lors, en application de l’article 48 du code de procédure civile, la clause attributive de juridiction stipulée dans le contrat de crédit-bail immobilier du 28 mai 2020, sera réputée non écrite, puisque convenue avec la société ABITEO, société n’ayant pas la qualité de commerçant.

En conséquence, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans se déclare compétent pour statuer sur les demandes formulées par les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, dans leur assignation du 17 juin 2025, la société ABITEO ayant son siège social au Mans.

Sur la réouverture des débats :

L’article 16 du code de procédure civile précise que “Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement”.

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats.

En application de l’article 446-3 du même code, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents ou justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

En l’espèce, il apparaît nécessaire de permettre à la société ABITEO de répondre aux demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, formulées par les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, même si l’assignation qui lui a été délivrée date du 17 juin 2025.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats à l’audience du 5 décembre 2025 pour permettre à la société civile ABITEO de répondre aux demandes formulées par les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, afin de respecter le principe du contradictoire.

Sur les autres demandes :

La société ABITEO succombe sur sa demande de déclaration d’incompétence. Dès lors, sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les dépens seront réservés, une réouverture des débats étant ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

SE DÉCLARE compétent pour statuer sur les demandes formulées par les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, dans leur assignation du 17 juin 2025 ;

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 5 décembre 2025 à 09h30 ;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société ABITEO ;

RÉSERVE les dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND