MINUTE N° : 25/00520

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 24/01171

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 5] et [Localité 7]

ET :

[E] [U]

Débats à l’audience du 13 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 5] et [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par M. [T], responsable du service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [E] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/01171

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2023, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [E] portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 457,31 € charges comprises.

Le 18 décembre 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [U] [E] par acte de commissaire de justice du 19 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [U] [E] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [U] [E] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [U] [E] au paiement de la somme de 3 239,97 €, au titre des impayés de loyers et charges ;

— la condamnation de Monsieur [U] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévue dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir ;

— la condamnation de Monsieur [U] [E] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [U] [E] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de ses formalités et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7] le 20 février 2024. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée du 26 septembre 2024 et renvoyée à celle du 13 mars 2025 pour reprise des paiements.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Monsieur [T] [K] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8 462,20 € arrêtée au 11 mars 2025.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 19 février 2024 signifié à étude, Monsieur [U] [E] a comparu à l’audience du 26 septembre 2024 indiquant être salarié et percevoir un revenu mensuel de 1 580,00 €. Il était ni présent ni représenté à l’audience du 13 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 26 juin 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 7] par voie électronique le 20 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 13 janvier 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 18 décembre 2023 à Monsieur [U] [E] portant sur la somme de 2 316,84 € dont 2 181,32 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [U] [E] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 13 janvier 2023, le commandement de payer délivré le 18 décembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 11 mars 2025 faisant apparaître une somme de 8 765,15 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 226,75 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient d’écarter les frais mensuels de 7,62 € imputés par le bailleur au locataire de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 76,20 € à ce titre

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [E] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 8 462,20 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 11 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [E] s’est engagé à solder la dette à réception d’un héritage. Il résulte du décompte produit que Monsieur [U] [E] n’a pas réglé la dette locative avant l’audience de renvoi et n’a pas, non plus, repris le paiement du loyer courant alors même que le renvoi de l’affaire constiutuait une opportunité pour lui de démontrer sa bonne foi en reprenenant le paiement du loyer courant dont il ne s’est pas saisi, la dette locative ayant continué d’augmenter.

Ainsi, il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 19 août 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [U] [E] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 août 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 19 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [U] [E] comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 18 décembre 2023 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

RG 24/01171

Condamne Monsieur [U] [E] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 8 462,20 € (HUIT MILLE QUATRE CENT SOIXANTE DEUX EUROS ET VINGT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 mars 2025 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 août 2024 ;

Dit que Monsieur [U] [E] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [U] [E] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [U] [E], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [U] [E] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [U] [E] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de mars 2025 payable à terme échu au 31 mars 2025 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [U] [E] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,