Minute n°25/

JUGEMENT DU : 17 octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00402 – N° Portalis DB2N-W-B7J-ITFH

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 8]

c/ [Z] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

JUGEMENT DU 17 octobre 2025

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 4]

présent

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 12 septembre 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 17 octobre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [E] est propriétaire d’un appartement avec cave et parking dans un immeuble situé au sein de la résidence [Adresse 7] [Adresse 1] et [Adresse 3]) et soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SARL CITYA HOREAU COUFFON, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, la SARL CITYA HOREAU COUFFON procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

Monsieur [E] ne s’est pas acquitté des charges régulièrement appelées et n’a pas répondu aux mises en demeure du syndic.

Un commandement de payer a été délivré à monsieur [E], le 10 juillet 2025, par le syndic, qui l’a mis en demeure de régler la somme principale de 8.112,75 €.

Par acte du 20 août 2025, le syndic de la résidence [Adresse 6] a fait assigner monsieur [E] devant le président de ce tribunal auquel il demande de le condamner au paiement des sommes suivantes :

—  8.592,75 € au titre des charges échues,

—  273,72 € au titre des charges non-échues,

—  1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 12 septembre 2025, le syndic de la résidence [Adresse 6] maintient ses demandes et sollicite qu’une clause de déchéance du terme soit ajoutée, si des délais de paiement sont accordés au copropriétaire.

Monsieur [E] comparaît à l’audience et sollicite en effet des délais de paiement, expliquant avoir entamé des démarches pour bénéficier du RSA. Il précise également que les loyers perçus pour son immeuble ont été diminués, en raison de désordres dont le syndic a été saisi.

MOTIFS

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

Il est constant que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité.

Les formalités de l’ article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure.

Il convient de constater la déchéance du terme.

Il résulte des décomptes fournis que monsieur [E] est bien redevable de la somme de 8.592,75 € au titre des charges échues au 12 août 2025, et de la somme de 273,72 € au titre des charges non échues.

Il convient de faire droit à la demande en paiement.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le juge des référés peut accorder des délais de paiement au débiteur en situation de régler sa dette et qui fournit une offre de règlement sérieuse.

En l’espèce, monsieur [E] sollicite des délais de paiement afin de régler sa dette quant aux charges échues et non-échues, en raison de difficultés financières ne lui permettant pas de la régler en une seule échéance.

Au vu des explications de monsieur [E] et du montant élevé de la dette (dette totale de charges échues et non-échues de 8.866,47 €), la demande de délais de paiement est justifiée et il convient donc d’y faire droit et de l’autoriser à s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 370 € pendant 24 mois.

Il convient également de rappeler que si monsieur [E] ne respecte pas l’échéancier ainsi octroyé, le syndic pourra réclamer la totalité de la somme restant due sans nouvelle procédure.

Sur les autres demandes :

Monsieur [E] succombe et sera donc condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation financière de monsieur [E], il n’apparaît inéquitable de prévoir un montant limité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera donc ramené à 400 €..

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE monsieur [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] géré par la SARL CITYA HOREAU COUFFON, la somme de HUIT MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS ET SOIXANTE-QUINZE CENTIMES (8.592,75 €) au titre des charges échues au 12 août 2025, avec intérêts à compter du commandement de payer, outre la somme de DEUX CENT SOIXANTE-TREIZE EUROS ET SOIXANTE-DOUZE CENTIMES (273,72 €) au titre des charges non échues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDE des délais de paiement à monsieur [E] et dit qu’il pourra s’acquitter de sa dette par versements mensuels de TROIS CENT SOIXANTE-DIX EUROS (370 €), jusqu’à extinction de la dette, le premier versement intervenant le 5 du mois suivant la notification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour lui de respecter une seule échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE monsieur [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de QUATRE CENTS EUROS (400 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [E] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND