TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01526 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6RS

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 03 MARS 2026

DEMANDEUR :

Syndicat de Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Mme [E] [F] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE

M. [Y] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2026

JUGEMENT mis en délibéré au 10 Février 2026 prorogé au 03 Mars 2026

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Monsieur [Y] [G] et Mme [E] [F] épouse [G] sont propriétaires du lot n°3, un appartement au sein de l’immeuble n°[Adresse 3] à [Localité 1] (Nord), immeuble soumis au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires a pour syndic la société Vacherand Immobilier [Localité 1].

Des difficultés étant survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété, par actes délivrés à sa demande le 2 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à Lille (Nord) pris en la personne de son syndic a fait assigner M. [G] et Mme [F] devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir, notamment, leur condamnation à lui verser un arriéré au titre des charges de copropriété et des provisions sur charges, outre aux dépens ainsi qu’au titre des frais irrépétibles.

Les défendeurs ont constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience le 4 novembre 2025 et renvoyée à la demande des parties à l’audience le 6 janvier 2026 lors de laquelle chacune des parties a soutenu les demandes précisées dans ses dernières écritures.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2025, le syndicat de copropriétaires, représenté par son avocat, demande de :

— condamner M. [G] et Mme [F] à lui 674,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 au titre des provisions pour charges de copropriété et fonds de travaux non encore échues,

— condamner M. [G] et Mme [F] à lui régler 1 032 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025, au titre des frais de recouvrement,

— condamner M. [G] et Mme [F] à lui régler 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter M. [G] et Mme [F] de leurs demandes,

— condamner M. [G] et Mme [F] à lui régler 1 417 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] et Mme [F] aux dépens.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025, M. [G] et Mme [F], représentés par leur avocat, demandent notamment de :

— déclarer sans objet la demande de condamnation à la somme de 855,05 euros au titre des charges de copropriété échues,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 10 février 2026, délibéré prorogé au 3 mars 2026 compte tenu de la charge du service et de l’indisponibilité d’un greffier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement. Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, les défendeurs sont copropriétaires.

Le syndicat de copropriétaires reconnaît dans ses écritures que M. [G] et Mme [F] ont réglé les sommes réclamées au titre des provisions échues.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [G] et Mme [F] à payer 674,14 euros au titre des charges de copropriétaires non encore échues du budget prévisionnel du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, la dette n’ayant pas été soldée dans le délai de 30 jours de la mise en demeure du 22 juillet 2025.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, cité ci-dessus prévoit qu’à défaut à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, lors de la réunion d’assemblée générale du 17 février 2025, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés (pièce n°16).

Le 22 juillet 2025, une mise en demeure a été adressée à M. [G] et Mme [F] par lettre recommandée avec accusé de réception au titre de l’arriéré de charges et provisions, de payer (pièce n°14) :

—  1 003, 35 euros au titre des dépenses pour travaux non comprises dans le budget provisionnel pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;

—  214, 02 euros au titre au titre du budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

—  10, 98 euros au titre de la cotisation échue du fonds de travaux ;

—  898, 96 euros au titre des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les cotisations du fonds de travaux de l’article 14-2-1 non encore échues pour la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

Les défendeurs ont soldé la dette correspondant aux charges échues par paiement du 3 septembre 2025 et 8 octobre 2025, telle que les parties le déclarent dans leurs écritures.

Par conséquent, les sommes n’ont pas été versées dans le délai de 30 jours à compter de la mise en demeure, soit avant le 21 août 2025.

Monsieur [G] et Mme [F] sont donc redevables des provisions non encore échues mais devenues immédiatement exigibles au sens de l’article 19-2 de la loi précitée, peu important qu’ils allèguent dans leurs écritures que le syndicat des copropriétaires ne peut affirmer qu’ils ne vont pas régler leurs charges de copropriété.

Monsieur [G] et Mme [F] ont payé la provision de charges pour le 4e trimestre 2025, portant les charges impayées non encore échues à 674, 14 euros et justifiée par l’attestation de provisions non échues établie par le syndic le 18 juillet 2025 (pièce n°17).

Par conséquent, il convient de condamner les défendeurs à payer 674, 14 euros tels que précisés au dispositif, mention étant faite que les intérêts pour les sommes non échues devenues exigibles ne pourront courir avant l’expiration du délai de trente jours visé dans le texte précité.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs à payer 1032 euros au titre des frais de recouvrement pour les frais de constitution du dossier de saisine du conciliateur de justice et les frais de transmission du dossier à l’avocat du syndic.

Monsieur [G] et Mme [F] soutiennent que le contrat de syndic n’a pas été approuvé par les copropriétaires en l’absence de paraphes et que l’article 9 du contrat prévoit l’imputabilité de certaines sommes au seul copropriétaire concerné, soit 600 euros pour la conciliation en cas d’issue favorable.

Le contrat de syndic produit aux débats, signé et paraphé (pièce n°2), prévoit le paiement par le seul propriétaire concerné de :

—  600 euros pour « conciliateur (issue favorable) » ;

—  432 euros pour « transmission avocat » ;

En l’espèce, si le syndicat de copropriétaires a entrepris une démarche de conciliation, le contrat de syndic ne prévoit son imputabilité au copropriétaire concerné qu’en cas d’issue favorable, il convient de déduire 600 euros du montant réclamé au titre des frais de recouvrement.

Les frais de transmission à l’avocat sont manifestement excessifs et seront réduits à 200 euros.

Dès lors, M. [G] et Mme [F] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires, 200 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La défaillance du débiteur ne suffit pas à caractériser un abus de sa part dans le non-paiement des charges de copropriété.

Les défendeurs soutiennent avoir procédé au règlement de charges de copropriété et que les règlements n’ont été effectués que quelques jours après la réception des appels de fonds.

Le syndicat des copropriétaires allègue que les manquements répétés des défendeurs constituent un préjudice à la collectivité des copropriétaires, distinct des intérêts moratoires et qui doit être réparé. Ils expliquent avoir du envoyer divers courriers et mises en demeure, des ordonnances d’injonction de payer et des courriers du conciliateur.

En l’espèce, la résistance abusive des défendeurs est caractérisée notamment par la fréquence des courriers et des ordonnances d’injonction de payer pour lesquels ils se sont montrés défaillants, occasionnant des diligences supplémentaires et exposant le syndicat de copropriétaires à des frais constituant son préjudice.

Par conséquent, il y a lieu de les condamner à payer 300 euros de dommages et intérêts au syndicat de copropriétaires à raison de leur résistance abusive à honorer leurs obligations.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge des défendeurs les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce et des documents produits aux débats (pièces n°20 et 21), il convient de condamner le défendeur à verser 1 417 euros au syndicat de copropriétaires au titre des frais qu’il s’est trouvé contraint d’exposer pour faire valoir ses droits en justice.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Condamne M. [Y] [G] et Mme [Z] [F] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic la société Vacherand Immobilier [Localité 1], au titre des charges de copropriétés non encore échues, 674,14 euros (six cent soixante-quatorze euros et quatorze centimes) avec intérêt au taux légal à compter du 21 août 2025 ;

Condamne M. [Y] [G] et Mme [Z] [F] épouse [G] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic la société Vacherand Immobilier [Localité 1], 200 euros (deux cents euros) au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M. [Y] [G] et Mme [Z] [F] épouse [G] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic la société Vacherand Immobilier [Localité 1], 300 euros (trois cents euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne M. [Y] [G] et Mme [Z] [F] épouse [G] aux dépens ;

Condamne M. [Y] [G] et Mme [Z] [F] épouse [G] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic la société Vacherand 1 417 euros (mille quatre cent dix-sept euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;