Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 07 novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00248 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IP5O

AFFAIRE : S.C.I. DES QUELLERIES

c/ [L] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DES QUELLERIES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

DEFENDEUR

Monsieur [L] [G]

né le 12 Avril 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Henri LETROUIT de la SCP SCP D’AVOCATS POIRIER LETROUIT, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 10 octobre 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 07 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 26 janvier 1984, madame [D] [H] a donné à fermage à monsieur [T] [G] et à madame [U] [G] (parents de monsieur [Y] [G]), la [Adresse 4] à [Localité 7] et par extension à [Localité 9], comprenant des bâtiments d’habitation et d’exploitation, terres, prés, landes et taillis, pour une durée de 18 ans, moyennant un fermage annuel représenté par la valeur en espèces de 200 quintaux de blés.

En 2017, monsieur [L] [G] a fait citer la SCI DES QUELLERIES devant le tribunal paritaire des baux ruraux de LA FLECHE pour constater l’existence d’un bail rural verbal sur la ferme des Quelleries à RUILLE-SUR-LOIR et par extension à SAINT GEORGES DE LA COUR, comprenant des bâtiments d’habitation et d’exploitation, terres, prés, landes, taillis, le tout porté sur le plan cadastral tel que mentionné dans l’acte authentique du 26 janvier 1984.

Par jugement du 21 novembre 2017, le tribunal paritaire des baux ruraux de LA FLECHE a débouté monsieur [L] [G] de l’ensemble de ses demandes, estimant qu’aucune des conditions exigées par le code rural pour déterminer l’existence d’un bail rural n’était démontrée. Monsieur [L] [G] a interjeté appel de la décision.

Par un arrêt du 28 janvier 2025, la cour d’appel d'[Localité 2] a constaté la péremption d’instance et par voie de conséquence l’extinction de l’instance d’appel ; prononcé le dessaisissement de la cour et rappelé que cette péremption d’instance confèrait la force de la chose jugée au jugement déféré.

Le 29 septembre 2023, la SCI DES QUELLERIES a fait délivrer à monsieur [L] [G] une sommation de quitter les lieux.

Le 27 mars 2025, un commissaire de justice s’est rendu sur les lieux et a constaté que monsieur [L] [G] occupait la ferme des Quelleries, ce dernier précisant que les terres étaient réservées à la récolte du foin.

Par acte du 7 mai 2025, la SCI DES QUELLERIES a donc fait citer monsieur [L] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel il demande, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de:

— Ordonner à monsieur [L] [G] de cesser toute exploitation et de quitter l’exploitation, située sur la ferme [Adresse 3] à [Localité 7], et par extension à [Localité 10], comprenant des bâtiments d’habitation et d’exploitation, terres, prés, landes, tailles, le tout porté sur le plan cadastral, tel que mentionné dans l’acte authentique du 26 janvier 1984, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— À défaut, ordonner l’expulsion de monsieur [L] [G] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— Condamner monsieur [L] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 5.000 € au titre de l’indemnité d’occupation ;

— Condamner monsieur [L] [G] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 10 octobre 2025, la SCI DES QUELLERIES maintient ses demandes et fait valoir les moyens et arguments suivants :

— En vertu de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En l’espèce, il ressort de la sommation de quitter les lieux du 29 septembre 2023, que monsieur [L] [G] continue d’occuper les bâtiments et les parcelles de terres, alors même qu’il est occupant sans droit ni titre. Le 27 mars 2025, un commissaire de justice a constaté qu’il occupait toujours les lieux et qu’il n’était pas disposé à les quitter. En l’état et compte tenu de la mauvaise foi avérée de monsieur [G], outre l’existence du trouble manifestement illicite, compte tenu de sa situation sans droit ni titre depuis près de 10 ans, la SCI DES QUELLERIES craint par ailleurs l’existence d’un dommage imminent occasionné aux biens et ce au regard des mauvais traitements d’ores et déjà infligés aux animaux ;

— Monsieur [G] étant occupant sans droit ni titre, depuis près de 10 ans, il devra payer à la SCI DES QUELLERIES une provision de 5 000 €, à valoir sur son préjudice au titre de l’indemnité d’occupation ;

— Sur la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire du Mans :

— Il est de jurisprudence constante que les tribunaux paritaires des baux ruraux sont incompétents lorsque la situation révèle une relation où l’occupant est sans droit, ni titre. Lorsque le bail est résilié, les anciens preneurs étant devenus occupants sans titre, le juge des référés de droit commun est seul compétent. Depuis le 21 novembre 2017, il a été jugé de manière définitive qu’il n’existait pas de bail rural entre la SCI DES QUELLERIES et monsieur [G] ;

— La SCI DES QUELLERIES ne connaît pas les règles d’ordre public évoquées par monsieur [G] qui empêcheraient la compétence du tribunal judiciaire ;

— Sur la fin de non-recevoir :

— Le juge des référés pourra utilement se reporter au certificat émanant du service de publicité foncière après demande de renseignements, attestant que la SCI DES QUELLERIES est bien propriétaire des parcelles litigieuses. Il est d’ailleurs surprenant que monsieur [G] vienne aujourd’hui contester le titre de la SCI,

alors même qu’il l’avait assignée en 2017 en qualité de propriétaire ;

— Monsieur [G] ne peut pas se prévaloir de la motivation contenue dans l’arrêt de la cour d’appel d’Angers du 29 novembre 2016, motivation devenue inopérante depuis le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 21 novembre 2017.

Monsieur [L] [G] demande au juge des référés de :

— À titre liminaire :

— Se déclarer incompétent au profit du tribunal paritaire des baux ruraux de LA FLÈCHE (72200) ;

— Dire qu’à défaut pour la SCI DES QUELLERIES de prouver qu’elle est effectivement et toujours la propriétaire des différentes parcelles sur lesquelles monsieur [L] [G] exerce son activité professionnelle, elle sera déclarée irrecevable en action et déboutée de toutes ses demandes ;

— À titre subsidiaire :

— Dire que l’action régularisée par la SCI DES QUELLERIES ne remplit pas les conditions prévues à l’article 835 du code de procédure civile, et en conséquence, débouter la SCI DES QUELLERIES de toutes ses demandes ;

— À titre reconventionnel, vu les dispositions combinées des article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle et 700 du code de procédure civile, lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire et condamner la SCI DES QUELLERIES à payer à monsieur [L] [G] une somme de 2.500 €, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [L] [G] soutient notamment que :

— Sur l’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire du Mans au profit du tribunal paritaire des baux ruraux de LA FLECHE :

— Selon l’acte introductif d’instance, monsieur [G] exerce la profession d’agriculteur, il exploite des terres agricoles et poursuit son activité professionnelle. Le litige concerne donc l’occupation par monsieur [L] [G] de terres agricoles, qui seraient la propriété de la SCI. Le tribunal paritaire des baux ruraux n’a pas retenu que le bail était résilié, contrairement à ce que soutient la SCI. Si monsieur [G] est occupant sans droit ni titre, le tribunal paritaire des baux ruraux statue sur les litiges relatifs aux baux ruraux ; l’expulsion d’un agriculteur, occupant sans titre, présentant des particularités la distinguant des expulsions de droit commun. La reprise de parcelles agricoles impose le respect de règles d’ordre public qui interdisent à une société civile de droit commun de revendiquer de telles parcelles. L’intervention de la SAFER est notamment impérative ;

— Sur la fin de non-recevoir :

— Il appartient à la SCI DES QUELLERIES de prouver qu’elle est toujours la propriétaire des différentes parcelles sur lesquelles monsieur [L] [G] exerce son activité professionnelle. En effet, le bail authentique produit aux débats par la société civile demanderesse a été signé entre madame [D] [H] et monsieur et madame [G]. À défaut, la SCI sera déclarée irrecevable en son action et déboutée de toutes ses demandes ;

— Sur l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite :

— Cette absence découle du récit que fait la SCI s’agissant de ses relations avec monsieur [L] [G], la SCI faisant état d’une occupation sans droit ni titre depuis près de 10 ans ;

— Les relations contractuelles entre les parties ont débuté par la signature d’un bail rural à long terme, le 26 janvier 1984. Ce bail prévoyait expressément la possibilité d’une cession du contrat au profit des enfants des preneurs (article 15). Le bail à long terme a donc été transféré à monsieur [L] [G], affirmation qui est prouvée par la production aux débats des appels à paiement de fermages qui lui ont été exclusivement adressés ;

— L’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 21 novembre 2017 se limite à son dispositif. Le jugement n’indique pas que monsieur [G] était sans droit ni titre mais plutôt qu’il n’arrivait pas à démonter l’existence d’un bail rural. Rien n’interdit donc à monsieur [G] de ressaisir le tribunal paritaire des baux

ruraux de [Localité 5] en apportant au soutien de sa cause les éléments complémentaires qui, visiblement, manquaient au succès de ses prétentions, lors de l’instance de 2017 ;

— Pour justifier de son activité agricole, monsieur [G] verse également aux débats ses appels de cotisation à la MSA ainsi qu’un arrêt rendu par la cour d’appel d’Angers, le 29 novembre 2016, dans une instance opposant la SCI DES QUELLERIES au GAEC DES QUELLERIES. Dans cet arrêt, la cour retient que « se poserait alors la question de l’existence d’un bail rural consenti à son profit dont la résiliation faute de paiement des loyers à compter du 1er novembre 2011 obéit à des règles particulières et échappe à la connaissance du juge des référés de droit commun. Malgré les défauts avérés de paiement de ce qui est dû à la SCI DES QUELLERIES cette contestation constitue un moyen sérieux de nature à interdire au juge des référés de droit commun de faire droit en l’état aux demandes du propriétaire ».

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire du Mans :

L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code ».

La jurisprudence est venue préciser que lorsque le litige porte sur l’existence ou la nature du bail, le tribunal judiciaire et le tribunal paritaire des baux ruraux ont égale vocation à statuer sur le litige. En pratique, lorsque le propriétaire cherche à faire constater par le juge que son bien ne fait pas l’objet d’un bail rural, celui-ci doit porter sa demande devant le tribunal judiciaire (arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 27 novembre 2020). À l’inverse, l’occupant qui revendique l’existence d’un bail rural, saisit le tribunal paritaire des baux ruraux.

En l’espèce, monsieur [L] [G] a déjà revendiqué l’existence d’un bail rural devant le tribunal paritaire des baux ruraux de LA FLECHE. Par jugement du 21 novembre 2017,cette juridiction a débouté monsieur [L] [G] de l’ensemble de ses demandes, estimant qu’aucune des conditions exigées par le code rural pour déterminer l’existence d’un bail rural n’était démontrée. L’existence d’un bail rural, y compris verbal, n’est donc aucunement démontrée par monsieur [L] [G].

Par ailleurs, monsieur [L] [G] ne fonde pas juridiquement sa demande, évoquant des règles d’ordre public qui ne sont pas précisées.

En conséquence, en l’absence de bail rural, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans se déclare compétent pour statuer sur la demande de cessation de l’exploitation et d’expulsion formulée par la SCI DES QUELLERIES à l’encontre de monsieur [L] [G], ainsi que sur la demande de provision.

Sur la recevabilité des demandes formulées par la SCI DES QUELLERIES :

Monsieur [L] [G] demande au juge des référés de déclarer la SCI irrecevable en ses demandes, celle-ci ne démontrant pas être la propriétaire des parcelles litigieuses.

Néanmoins, il convient de souligner que lors de la délivrance de son assignation en 2017, monsieur [L] [G] a reconnu à la SCI DES QUELLERIES la qualité de propriétaire des parcelles litigieuses, qualité qu’il conteste aujourd’hui.

De plus, la SCI DES QUELLERIES démontre être la propriétaire des parcelles, objets du litige, par les pièces versées aux débats, à savoir le certificat du 30 août 2023, du service de la publicité foncière s’agissant des parcelles concernées, ainsi qu’un document émanant de l’accès des notaires au fichier immobilier du 24 juin 2025 s’agissant des parcelles concernées.

Ainsi, la SCI DES QUELLERIES sera donc déclarée recevable en ses demandes, cette dernière étant bien propriétaire des parcelles, objets du litige.

Sur la demande de cessation de l’exploitation et d’expulsion :

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation dommageable actuelle résultant d’un fait matériel (qu’il s’agisse d’une action ou d’une omission) ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente et incontestée d’une disposition légale ou réglementaire, d’une disposition contractuelle claire, ou d’une décision non contestable émanant d’une autorité légitime.

Pour prescrire une mesure conservatoire ou de remise en état, le juge des référés doit relever une violation évidente et incontestée d’une telle disposition.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la SCI DES QUELLERIES sollicite la cessation par monsieur [L] [G] de toute exploitation et son expulsion, dans la mesure où celui-ci occupe sans droit ni titre la ferme des Quelleries à RUILLE-SUR-LOIR, et par extension à SAINT-GEORGES-DE-LA-COUR, comprenant des bâtiments d’habitation et d’exploitation, terres, prés, landes, tailles, le tout porté sur le plan cadastral, tel que mentionné dans l’acte authentique du 26 janvier 1984.

La SCI DES QUELLERIES, démontre l’existence d’un trouble manifestement illicite, dans la mesure où monsieur [L] [G] porte atteinte à son droit de propriété, inviolable et sacré, dans la mesure où il ne rapporte aucunement la preuve d’un droit ou d’un titre sur les parcelles, objets du litige.

En effet, le tribunal paritaire des baux ruraux de LA FLECHE a déjà reconnu qu’aucun bail ne profitait à monsieur [L] [G] sur les parcelles litigieuses. De plus, les pièces communiquées par ce dernier, à savoir les appels à fermage et les appels à cotisations de la MSA, ne peuvent démontrer l’existence d’un droit sur ces parcelles.

Aucun bail n’a par ailleurs été transféré à monsieur [L] [G], pour reprendre l’activité agricole de ses parents.

Par ailleurs, l’arrêt invoqué par monsieur [L] [G] ne concerne pas les mêmes parties et les faits diffèrent de ceux soumis aux débats. Dès lors, ce moyen est inopérant.

En l’espèce, le 29 septembre 2023, la SCI DES QUELLERIES a fait délivrer à monsieur [L] [G] une sommation de quitter les lieux.

Le 27 mars 2025, un commissaire de justice s’est rendu sur les lieux et a constaté que monsieur [L] [G] occupait la ferme des Quelleries, ce dernier ayant précisé que les terres étaient réservées à la récolte du foin.

Dès lors, la SCI DES QUELLERIES démontre la persistance par monsieur [L] [G] de l’occupation sans droit ni titre des parcelles telles que mentionnées dans l’acte authentique du 26 janvier 1984.

En conséquence, il convient d’ordonner la cessation par monsieur [L] [G] de l’exploitation de la Ferme des Quelleries à [Localité 7], et par extension à [Localité 10], comprenant des bâtiments d’habitation et d’exploitation, terres, prés, landes, tailles, le tout porté sur le plan cadastral, tel que mentionné dans l’acte authentique du 26 janvier 1984.

Le juge des référés est compétent pour faire cesser ce trouble manifestement illicite, du fait de l’occupation sans droit ni titre des parcelles et peut prendre toutes mesures pour y mettre fin, et notamment une mesure d’expulsion.

En conséquence, l’expulsion de monsieur [L] [G] et de tous occupants de son chef, de la [Adresse 4] à [Localité 7], et par extension à [Localité 10], comprenant des bâtiments d’habitation et d’exploitation, terres, prés, landes, tailles, le tout porté sur le plan cadastral, tel que mentionné dans l’acte authentique du 26 janvier 1984, sera ordonnée, sous astreinte de 200 € par jour de retard, dans les deux mois suivant la signification de la présente décision.

Sur la demande de provision :

La demande est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile selon lequel le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

C’est ainsi qu’une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît immédiatement et évidemment vain, et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Le juge des référés est en effet le juge de l’évidence et de l’incontestable, et il ne peut ordonner les mesures prévues à l’article 835 du code de procédure civile que dans la mesure où il n’est pas amené à prendre parti sur l’existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.

En l’espèce, dans la mesure où monsieur [L] [G] occupe sans droit ni titre les parcelles objets du litige, depuis le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 21 novembre 2017, il est nécessairement redevable d’une indemnité d’occupation qui a pour objet d’indemniser le propriétaire des lieux de la jouissance de l’occupant et de l’impossibilité pour le propriétaire de disposer de son bien.

Cette indemnité est fondée sur l’article 1240 du code civil, dans la mesure où le locataire se maintient dans les lieux sans titre et commet donc une faute à l’origine d’un préjudice pour le propriétaire. L’occupant sans droit ni titre en doit alors réparation au propriétaire, cette indemnité ayant un caractère mixte : indemnitaire et compensatoire puisqu’elle répare le préjudice et constitue la contrepartie de l’occupation des lieux.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [L] [G] à payer à la SCI DES QUELLERIES la somme provisionnelle de 5.000 € au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes :

Monsieur [L] [G] succombe et sera donc condamné aux dépens.

Par suite, il est redevable d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 1.500 €. De plus, sa demande formulée au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 sera rejetée.

Par ailleurs, il convient d’accorder à monsieur [L] [X] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

— SE DÉCLARE COMPÉTENT pour statuer sur les demandes formulées par la SCI DES QUELLERIES ;

— DÉCLARE la SCI DES QUELLERIES recevable en ses demandes ;

— CONSTATE que monsieur [L] [G] est occupant sans droit ni titre de la [Adresse 4] à [Localité 7], et par extension à [Localité 10], comprenant des bâtiments d’habitation et d’exploitation, terres, prés, landes, tailles, le tout porté sur le plan cadastral, tel que mentionné dans l’acte authentique du 26 janvier 1984, constituant un trouble manifestement illicite ;

— ORDONNE à monsieur [L] [G] de cesser toute exploitation et de quitter l’exploitation, située sur la [Adresse 4] à [Localité 7], et par extension à [Localité 10], comprenant des bâtiments d’habitation et d’exploitation, terres, prés, landes, tailles, le tout porté sur le plan cadastral, tel que mentionné dans l’acte authentique du 26 janvier 1984 ;

— ORDONNE à monsieur [L] [G] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens, dans les deux mois suivant la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux à la SCI DES QUELLERIES dans le même délai ;

— DIT QUE passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [L] [G], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— DIT QUE passé ce délai, faute pour monsieur [L] [G] de s’être exécuté, il courra contre lui une astreinte de DEUX CENTS EUROS (200 €) par jour de retard dans l’exécution ;

— ORDONNE l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls de monsieur [L] [G], qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution de la présente décision ;

— CONDAMNE monsieur [L] [G] à payer à la SCI DES QUELLERIES, la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation ;

— CONDAMNE monsieur [L] [G] à payer à la SCI DES QUELLERIES la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ACCORDE à monsieur [L] [G] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

— REJETTE la demande formulée par monsieur [L] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile combiné à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

— CONDAMNE monsieur [L] [G] aux entiers dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND