Tribunal Judiciaire de Le Mans, Chambre 9, 21 février 2025, n° 24/00231

TJ Le Mans 21 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SAS CAB PROMOTION n'a pas versé les charges dues et a respecté les formalités de mise en demeure, rendant la demande recevable et fondée.
Accepté
Exigibilité des charges non échues
La cour a jugé que les conditions d'exigibilité des charges non échues étaient remplies, justifiant ainsi la demande.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a reconnu la mauvaise foi de la SAS CAB PROMOTION et a jugé que cela justifiait l'octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que la SAS CAB PROMOTION, en raison de sa défaillance, devait supporter les frais de justice, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Le Mans, ch. 9, 21 févr. 2025, n° 24/00231
Numéro(s) :	24/00231
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Philippe PELTIER
Cabinet(s) :	SCP PELTIER-CALDERERO
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE LA MISSION c/ S.A.S. CAB PROMOTION

Texte intégral

Minute n°25/

JUGEMENT DU : 21 février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00231 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IECN

AFFAIRE : [Adresse 5]

c/ S.A.S. CAB PROMOTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

JUGEMENT DU 21 février 2025

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE LA MISSION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au Barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.A.S. CAB PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Isabelle GRIGNE-GAZON

DÉBATS

À l’audience publique du 17 janvier 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 21 février 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

DÉCISION DU 21 février 2025

— réputée contradictoire

— en premier ressort

— signée par le Président et le Greffier

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La SAS CAB PROMOTION est propriétaire d’un immeuble situé au sein de la résidence [Adresse 3] [Adresse 1]) et soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

La SAS CAB PROMOTION ne s’est pas acquittée des charges régulièrement appelées et n’a pas répondu aux mises en demeure du syndic.

Un commandement de payer a été délivré à la SAS CAB PROMOTION, le 12 mars 2024, par le syndic, qui l’a mise en demeure de régler la somme principale de 1 226,04 €.

Par acte du 24 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE LA MISSION a fait assigner la SAS CAB PROMOTION devant le président de ce tribunal auquel il demande de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  1 238,78 € au titre des charges échues,

—  25,48 € au titre des charges non-échues,

—  4 000 € au titre de la résistance abusive,

—  1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 17 janvier 2025, le syndic de la résidence LES JARDINS DE LA MISSION maintient ses demandes.

La SAS CAB PROMOTION ne comparaît pas.

La présente décision sera donc réputée contradictoire.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de souligner que le défendeur ne comparaît pas, bien que régulièrement cité à étude, ce qui laisse supposer qu’il n’a pas de moyens à faire valoir. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

Il est constant que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité.

Les formalités de l’ article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure.

Il convient de constater la déchéance du terme.

Il résulte des décomptes fournis que la SAS CAB PROMOTION est bien redevable de la somme de 1 238,78 € au titre des charges échues au 12 avril 2024, et de la somme de 25,48 € au titre des charges non échues.

Il convient de faire droit à la demande en paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE LA MISSION justifie de la mauvaise foi de la SAS CAB PROMOTION, dans la mesure où cette dernière n’a effectué aucun versement depuis le 24 juin 2019, soit plus de cinq ans et demi, ce qui peut compromettre gravement la santé financière de la copropriété.

Dès lors, il y a lieu de condamner la SAS CAB PROMOTION au paiement de la somme de 2 000 € au titre de la résistance abusive.

Sur les autres demandes :

La SAS CAB PROMOTION succombe et sera donc condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, elle est redevable envers le syndicat des copropriétaires d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 800 €.

PAR CES MOTIFS

Le Président du Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la SAS CAB PROMOTION à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC, la somme de MILLE DEUX CENT TRENTE-HUIT EUROS ET SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES (1 238,78 €) au titre des charges échues au 12 avril 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer, outre la somme de VINGT-CINQ EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTIMES (25,48 €) au titre des charges non échues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SAS CAB PROMOTION à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC, la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SAS CAB PROMOTION à payer au syndicat des copropriétaires la somme de HUIT CENTS EUROS (800 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS CAB PROMOTION aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé ce jour, 21 février 2025, par Nous, Président, Juge des référés, et Nous avons signé avec le Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Isabelle GRIGNE-GAZON Marie-Pierre ROLLAND