Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 04 avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00056 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IMNT

AFFAIRE : S.C.I. SCI DE HAUTE ECLAIRE

c/ S.A.S. SAS DIRECT PISCINES 61

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI DE HAUTE ECLAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Magalie MINAUD de la SELARL SELARL MARIE-CAROLINE MARTINEAU & MAGALIE MINAUD, avocats au barreau du MANS, avocat postulant

représentée par Maître BARDIN LAHALLE Anne-Sophie, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. SAS DIRECT PISCINES 61, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 07 mars 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 04 avril 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES

Par acte des 1er et 2 juillet 2021, la SCI DE HAUTE ECLAIRE a donné à bail à la société DP GROUPE des locaux outre des emplacements de parking dépendant de l’immeuble [Adresse 3]” à ARCONNAY pour une durée de dix années à compter du 28 février 2022 sous condition suspensive d’obtention des autorisations administratives par le preneur moyennant un loyer annuel de 130 000 € HT/HC payable trimestriellement et d’avance.

L’article B.4.2 du contrat de bail prévoit qu’exceptionnellement et intuitu personae, le bailleur peut consentir au preneur une franchise de loyer pendant la période nécessaire à la réalisation de travaux d’aménagement, en considération notamment de la mise en conformité et de l’adaptation nécessaire des travaux à l’activité du preneur, à savoir à compter de la prise d’effet du bail sans pouvoir excéder une période de trois mois de loyer.

Par la suite, par acte sous seing privé des 29 et 30 novembre et 8 décembre 2021, les parties ont convenu de proroger les délais d’obtention des autorisations administratives, substituer la société DIRECT PISCINES 61 à la société DP GROUPE entraînant le transfert de tous les droits et obligations résultant du bail au bénéfice de la société DIRECT PISCINES 61. Le 14 février 2022, un procès-verbal de prise de possession des locaux a été établi.

Les parties ne parvenant pas à s’accorder sur l’état des lieux à la prise de possession ainsi que sur la répartition entre le bailleur et le preneur du coût des réparations et interventions techniques nécessaires à l’exploitation des locaux, elles ont régularisé le 3 août 2023 un protocole d’accord prévoyant de reporter la date de prise d’effet du bail du 28 février 2022 au 15 avril 2022 pour se terminer le 14 avril 2032, reporter la prise d’effet de la franchise accordée dans le cadre du bail du 15 avril 2022 et accorder une franchise supplémentaire de trois mois de loyer hors taxe et hors charge soit à compter du 15 juillet 2022, soit donc un loyer effectif depuis le 15 octobre 2022. La destination du contrat de bail est visé comme un usage exclusif “vente de matériel et accessoires de piscines, spas, jacuzzis et de matériels de jardin”.

Depuis le mois d’avril 2024, la société DIRECT PISCINES 61 ne règle plus ses loyers et charges à échéance.

Aussi, par courriel du 5 juillet 2024, la SCI DE HAUTE ECLAIRE a informé la société DIRECT PISCINES 61 qu’elle restait devoir la somme de 15 385,11 €. Elle l’a relançé le 18 juillet 2024.

Le 22 juillet 2024, la société DIRECT PISCINES 61 répondait qu’elle souhaitait une diminution du loyer dans le mesure où son activité n’était pas à la hauteur des études de marchés, elle sollicitait qu’il soit fixé mensuellement et d’un montant de 80 000 € par an.

La SCI DE HAUTE ECLAIRE réclamait les loyers impayés et après une nouvelle relance de la locataire acceptait un rendez-vous téléphonique pour évoquer la proposition de la société DIRECT PISCINES 61 à condition de disposer du chiffre d’affaires de la société sur les trois derniers mois. Elle sollicitait parallèlement une proposition pour un apurement de la dette.

Des échanges par courriels s’en suivaient au cours desquels la société DIRECT PISCINES 61 évoquait toujours une réduction de loyer à 80 000 € HT alors que la SCI sollicitait un plan d’apurement de la dette et un rendez-vous téléphonique. Par courrier recommandé du 18 septembre 2024, elle réclamait ainsi la somme 65 535,36€ au titre des loyers impayés.

Sans règlement, la SCI DE HAUTE ECLAIRE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette locative de 113 854,59 €, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024.

Par courriel du 16 octobre 2024, la société DIRECT PISCINES 61 proposait de rester dans les lieux à condition que le loyer soit ramené à 80 000 € pour 2024 et à 85 000 € en 2025. Par courriel du 29 octobre, elle faisait part à la SCI de ses difficultés financières et proposait “un transfert de son activité CASH PISCINES dans la cellule de gauche avec un loyer de 46 000 € dans un premier temps ou en % du chiffre d’affaires, la reprise du loyer actuel pour une activité de loisirs PADDLE TENNIS, PICKELBALL TENNIS, BASKET PARC avec une surface commerciale de 350 m² d’articles de loisirs au loyer de 130 000 €, avec option de reprendre la cellule de droite de 1000 m² après huit mois d’activité, accessible de la cellule actuelle ce qui éviterait la création d’une ouverture en façade pour un loyer total de 168 000 € les 2 premières années.”

Par courriel du 30 octobre 2024, la SCI DE HAUTE ECLAIRE répondait qu’elle n’étudierait ces propositions que lorsque les loyers impayés seraient réglés. Par courriel du 22 novembre 2024, la société DIRECT PISCINES 61 s’engageait à réaliser un règlement avant le 10 décembre 2024. La SCI DE HAUTE ECLAIRE exigeait alors des garanties quant à ce versement et en réponse le 17 décembre 2024, la locataire indiquait qu’elle restait dans l’attente de déblocage de fonds pour reprendre le règlement du loyer sur la base de son offre, soit 96000 € TTC.

Cependant aucun loyer n’a été payé depuis mai 2024. La SCI DE HAUTE ECLAIRE écrivait alors qu’elle n’abandonnerait pas sa dette et proposait une résiliation amiable du bail au 31 décembre 2024 et la mise en place d’un échéancier pour régler les sommes qui lui étaient dues.

Aucune réponse n’a été apportée à cet ultime courrier et un mois depuis le commandement de payer du 10 octobre s’étant écoulé, la SCI DE HAUTE ECLAIRE sollicite, par acte du 17 janvier 2025, au visa de l’article L.145-41 du code du commerce :

— constater la résiliation du bail commercial par les effets de la clause résolutoire à compter du 10 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion du preneur et avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— ordonner l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par l’huissier chargée de l’exécution de la présente décision

— condamner le preneur au paiement de la somme provisionnelle de 192 975,80 € au titre des loyers et charges impayés augmentés d’un intérêt de retard fixé au taux Euribor 3 mois augmenté de 400 points de base (article A.3.4. du contrat de bail) ;

— condamner la société DIRECT PISCINES 61, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à la SCI DE HAUTE ECLAIRE, prise en la personne de ses gérants, la somme de DIX NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES (19 297,58 €) au titre de l’article A.3.4. du contrat de bail ;

— dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts (article 3.3.3 du contrat de bail) ;

— fixer et condamner provisionnellement la société DIRECT PISCINES 61, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à la SCI DE HAUTE ECLAIRE, prise en la personne de ses gérants, une indemnité forfaitaire, compensatrice du temps nécessaire à la relocation, égale à douze mois de loyer, sur la base du dernier loyer facturé augmenté des charges et de tous accessoires (article A.7 du contrat de bail) ;

— fixer et condamner provisionnellement la société DIRECT PISCINES 61, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à la SCI DE HAUTE ECLAIRE, prise en la personne de ses gérants, une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard à 2 % HT du montant du dernier loyer trimestriel HT (article A.3.3 du contrat de bail), outre les charges et taxes jusqu’à la remise des clés, cette indemnité sera due après le départ du preneur pendant la durée nécessaire à la remise des lieux en état conformément au bail ;

— condamner le preneur au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner le preneur aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de souligner que le défendeur ne comparaît pas, bien que régulièrement cité, ce qui laisse supposer qu’il n’a pas de moyens à faire valoir.

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

Le 10 octobre 2024, un commandement de payer visant, d’une part, la clause résolutoire insérée au bail ; d’autre part, l’article L 145-41 du code de commerce, a été délivré par le bailleur.

Le preneur ne s’est pas exécuté dans le délai imparti.

Il y a lieu de constater la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 10 novembre 2024.

L’expulsion du preneur sera ordonnée, sous réserve de lui accorder un délai raisonnable pour quitter les lieux. La demande d’astreinte et de restitution des clés est justifiées, il y a lieu d’y faire droit.

Le preneur sera condamné provisionnellement au paiement des loyers et charges impayés et aux autres sommes sollicitées par la bailleresse conformément aux termes du contrat de bail signé entre les parties.

La société DIRECT PISCINES 61 succombe et sera donc condamnée aux dépens.

Par suite, elle est redevable d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort ;

CONSTATE par acquisition des effets de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties et ce à la date du 10 novembre 2024 ;

ORDONNE à la société DIRECT PISCINES 61 et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dans le délai de un mois à compter de la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

DIT que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion du preneur au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNE l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par l’huissier chargée de l’exécution de la présente décision ;

CONDAMNE la société DIRECT PISCINES 61, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à la SCI DE HAUTE ECLAIRE, prise en la personne de ses gérants, la somme de CENT QUATRE VINGT DOUZE MILLE NEUF CENT SOIXANTE QUINZE EUROS ET QUATRE-VINGT CENTIMES (192 975,80 €) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et ce augmenté d’un intérêt de retard fixé au taux Euribor 3 mois augmenté de 400 points de base ;

CONDAMNE la société DIRECT PISCINES 61, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à la SCI DE HAUTE ECLAIRE, prise en la personne de ses gérants, la somme de DIX NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES (19 297,58 €) au titre de l’article A.3.4. du contrat de bail ;

DIT que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts (article 3.3.3 du contrat de bail ;

FIXE et CONDAMNE provisionnellement la société DIRECT PISCINES 61, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à la SCI DE HAUTE ECLAIRE, prise en la personne de ses gérants, une indemnité forfaitaire, compensatrice du temps nécessaire à la relocation, égale à douze mois de loyer, sur la base du dernier loyer facturé augmenté des charges et de tous accessoires (article A.7 du contrat de bail) ;

FIXE et CONDAMNE provisionnellement la société DIRECT PISCINES 61, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à la SCI DE HAUTE ECLAIRE, prise en la personne de ses gérants, une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard à 2 % HT du montant du dernier loyer trimestriel HT (article A.3.3 du contrat de bail), outre les charges et taxes jusqu’à la remise des clés, cette indemnité sera due après le départ du preneur pendant la durée nécessaire à la remise des lieux en état conformément au bail ;

CONDAMNE la société DIRECT PISCINES 61, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à la SCI DE HAUTE ECLAIRE, prise en la personne de ses gérants, la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société DIRECT PISCINES 61, prise en la personne de ses représentants légaux, aux dépens comprenant notamment le cout du commandement de payer du 10 octobre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND