TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/07074 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NTN

Minute : 26/90

Société BATIGERE-HABITAT

Représentant : M^e Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486

C/

Monsieur [U] [W]

Madame [Z] [A] [V]

Copie exécutoire : M^e Pascale BOYAJEAN PERROT

Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 17 Février 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 17 Février 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Société BATIGERE-HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [Z] [A] [V], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2024, la société BATIGERE-HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, la société BATIGERE-HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2820,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 29 janvier 2025, la société BATIGERE-HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte extrajudiciaire en date du 26 juin 2025, la société BATIGERE-HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail

«  À défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail

«  Constater l’occupation sans droit ni titre par Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] du logement sis [Adresse 3]

«  Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,

«  Dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi n°91-650 et des articles 200 à 209 de son décret d’application en date du 31 juillet 1992

«  Fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail avait été poursuivi, augmenté des charges et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés

«  Condamner solidairementMonsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] au paiement :

o de la somme de 3215,43 euros au titre de la dette locative, avec intérêts de droit à compter du 24 janvier 2025

o de l’indemnité d’occupation mensuelle fixée ci-avant, au plus tard le 5 de chaque mois jusqu’à libération effective des lieux

«  Condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] au paiement d’une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 30 juin 2025.

À l’audience du 25 novembre 2025, la société BATIGERE-HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2357,58 euros arrêtée au 17 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, la société BATIGERE-HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti par le commandement de payer du 24 janvier 2025.

Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V], présents, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers et sollicitent de pouvoir se maintenir dans les lieux. Ils exposent avoir vainement tenté d’entrer en contact avec la société bailleresse depuis le mois de janvier 2025 pour lui proposer la mise en place d’un échéancier de règlement. Ils vivent ensemble dans le logement loué et perçoivent des ressources de 1900 euros par mois. Ils expliquent la dette locative par la perte d’emploi de Monsieur [U] [W].

Il a été donné lecture à l’audience des conclusions du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société BATIGERE-HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société BATIGERE-HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 24 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 7 mars 2025 à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 30 juillet 2024 à compter du 8 mars 2025.

Sur les demandes en paiement

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, qui présente une nature mixte compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 mars 2025, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Dès lors, il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation à compter du 8 mars 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement par les défendeurs. Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 30 juillet 2024, le commandement de payer délivré le 24 janvier 2025 et le décompte de la créance actualisé au 17 novembre 2025 établissent l’existence de l’obligation – au demeurant non contestée- pesant sur Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] de s’acquitter de la somme de 2357,58 euros.

Conformément aux stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] à payer à la société BATIGERE-HABITAT la somme de 2357,58 euros au titre des sommes dues au 17 novembre 2025.

Les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été apurées, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et qu’ils ont réalisé des virements réguliers permettant de réduire le montant de leur dette.

En considération de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Les dispositions légales et réglementaires visées par la demanderesse dans son assignation ayant été abrogées, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance.

Il convient également de condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] à payer à la société BATIGERE-HABITAT une somme que l’équité commande de fixer à 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevable la demande de la société BATIGERE-HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 juillet 2024 entre la société BATIGERE-HABITAT d’une part, et Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] à compter du 8 mars 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] à payer à la société BATIGERE-HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] à payer à la société BATIGERE-HABITAT la somme de deux mille trois cent cinquante-sept euros et cinquante-huit centimes (2357,58 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] à s’acquitter de la dette en seize (16) mensualités, en procédant à quinze (15) versements mensuels et consécutifs de cent cinquante euros (150 euros), suivis d’un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend toute mesure d’exécution forcée ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [A] [V] à payer à la société BATIGERE-HABITAT la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société BATIGERE-HABITAT de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/07074 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NTN

DÉCISION EN DATE DU : 17 Février 2026

AFFAIRE :

Société BATIGERE-HABITAT

Représentant : M^e Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486

C/

Monsieur [U] [W]

Madame [Z] [A] [V]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires