Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 27 juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00022 – N° Portalis DB2N-W-B7J-ILX4

AFFAIRE : [F] [B], [Z] [W]

c/ Communauté URBAINE [Localité 10] MÉTROPOLE, AU TITRE DU SPANC, [A] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [B]

né le 14 Septembre 1989 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Madame [Z] [W]

née le 25 Avril 1983 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocats au barreau du MANS

DEFENDEURS

Communauté URBAINE [Localité 10] MÉTROPOLE, AU TITRE DU SPANC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Matthieu BOULET, avocat au barreau du MANS

Monsieur [A] [V]

né le 28 Février 1954 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître David SIMON de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 06 juin 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 27 juin 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [F] [B] et madame [Z] [W] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 15], cadastrée section ZI n°[Cadastre 6] et ZI n° [Cadastre 7]. Ils en ont fait l’acquisition auprès de monsieur [A] [V], suivant acte notarié du 12 décembre 2022.

L’immeuble était désigné comme comprenant :

— au sous-sol : un grand garage, chaufferie, cave et arrière cuisine,

— au rez-de-chaussée : hall d’entrée, salon salle à manger avec cheminée insert, cuisine équipée et aménagée, quatre chambres, salle de bain et douche, WC indépendant,

— premier étage : trois chambres et un bureau à terminer,

— terrain.

Dans l’acte de vente, monsieur [V] précisait s’agissant du ramonage que le conduit de cheminée avait été ramoné en novembre 2022 par l’entreprise FILELEC située à [Localité 13], [Adresse 17] avec une facture annexée et datée du 22 novembre 2022. Monsieur [V] s’était également engagé à faire ramoner la cheminée avant la vente et en fournir la preuve.

Pour les installations d’assainissement, monsieur [V] indiquait que la conformité du dispositif était attestée par une vérification des services compétents en janvier 2022.

Monsieur [V] vidait sa maison et monsieur [B] et madame [W] entraient dans les lieux le 28 janvier 2023.

Cependant, depuis leur entrée dans les lieux, ils se trouvent confrontés à des désordres. Ils ont constaté que certains appareils électroménagers étaient défectueux, certains radiateurs ne chauffent pas. Ils ont subi des inondations dans le garage (juin 2023 et janvier 2024), refoulements d’eaux usées. Cet incident s’est produit en février 2024 et octobre 2024 et l’agriculteur qui avait vidangé la fosse septique avant leur arrivée, a précisé qu’il l’avait fait deux fois en novembre 2022 avant leur arrivée. La cheminée s’est avérée dangereuse selon l’intervention d’un entrepreneur de ramonage en novembre 2023. L’installation apparaît non conforme avec danger grave et imminent. La société FIFELEC qui a été contactée a pu expliquer que la facture de novembre 2022 correspondait à l’entretien de la chaudière et non en une opération de ramonage. A l’intérieur même de l’habitation, en novembre 2024, les nouveaux propriétaires ont constaté des fissurations dans le sol et les murs après avoir enlevé les revêtements muraux et au sol. Ils ont également détecté une infiltration dans la toiture.

Aussi, par acte du 23 décembre 2024,ils ont fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans, monsieur [V] et ils sollicitent l’organisation d’une expertise judiciaire, afin notamment de vérifier la réalité des désordres. Ils demandent également que les dépens soient réservés.

Par la suite, par acte du 25 mars 2024, monsieur [A] [V], a assigné la communauté urbaine [Localité 10] METROPOLE pour lui rendre commune et opposable les éventuelles opérations d’expertise si le juge des référés faisait droit à la demande de ses acheteurs. Ce dossier a été enrôlé sous le numéro 25/174. A l’audience du 9 mai 2025, il a été joint au dossier initial enrôlé sous le numéro 25/22.

À l’audience du 6 juin 2025, monsieur [B] et madame [W] maintiennent leur demande principale et les parties défenderesses, représentées par leurs conseils ne s’opposent pas à la demande d’expertise mais formulent protestations et réserves d’usage.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, monsieur [B] et madame [W] n’ont pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’ils invoquent puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Ils doivent seulement justifier d’éléments rendant crédibles leurs suppositions.

Or, tel est le cas en l’espèce dans la mesure où ils fournissent des photographies des désordres, un rapport d’expertise du 20 novembre 2024 établi par le cabinet BATIMMO expert. Ils joignent également différents devis et la réponse de la société FIFELEC.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, monsieur [B] et madame [W] disposent d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’ils allèguent, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de monsieur [B] et madame [W] le paiement de la provision initiale.

Sur les autres demandes

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder Monsieur [K] [Y], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 8], demeurant [Adresse 12] ([Courriel 14]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 16] ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux ;

— Visiter l’immeuble ;

— Décrire les travaux commandés, les travaux exécutés, et les travaux facturés par les différents intervenants ;

— Décrire tous les désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité affectant les travaux, quelle que soit leur nature et leur date d’apparition (qu’il s’agisse des désordres allégués au jour de la présente décision, d’éventuels désordres qui pourraient apparaître postérieurement à la présente décision pendant le déroulé de l’expertise) ;

— Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession et au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

— Dire si les désordres apparents au jour de la réception ou de la prise de possession ont fait l’objet de réserves, s’il y a eu des travaux de reprise, et préciser si et quand les éventuelles réserves ont été levées ;

— Indiquer si les désordres compromettent actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendent actuellement impropre à sa destination, ou s’ils affectent actuellement la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dans l’hypothèse où les désordres sont avec certitude évolutifs, dire s’ils compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, ou s’ils affecteront la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire si les travaux ont été exécutés conformément aux documents contractuels, notamment les plans et devis, aux règles de l’art, et aux DTU applicables ;

— Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien, ou toute autre cause ;

— A défaut de production d’un procès verbal de réception, dire si l’immeuble est en état d’être réceptionné ; donner toutes indications utiles aux fins de fixation de la date de réception éventuelle, préciser la date de prise de possession effective des locaux ; et donner son avis sur les conditions de l’éventuelle réception ainsi que sur les possibles réserves ;

— Dire si à son avis les travaux réalisés entrent dans le cadre de la garantie légale ou de la garantie contractuelle ;

— Donner son avis sur la répartition des responsabilités imputables aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;

— Proposer les remèdes nécessaires et donner son avis sur leur coût ;

— Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par monsieur [B] et madame [W] qui devront consigner la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4500 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans le délai de deux mois de la présente décision étant précisé qu’ à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

DIT que le demandeur à l’expertise sera dispensé du versement d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert s’il justifie qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

DIT que les dépens resteront à la charge de monsieur [B] et madame [W] sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND