TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 24/11145 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RDC

DÉCISION N° 2025/19

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame BINGUY Marion, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 03 Juin 2025

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C. SCI 68 RUE SAINTE,

immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 409 728 664, domiciliée : chez Le Cabinet LAUGIER FINE, dont le siège social est sis 129 rue de Rome – 13006 MARSEILLE

représentée par M^e Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE.

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

S.A.S. KASAMIA,

immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 884 913 617, dont le siège social est sis 35 Cours Honoré d’Estienne d’Orves – 13001 MARSEILLE

représentée par Maître Karine BINISTI de l’AARPI BINISTI VARTANIAN AVOCATS, avocate au barreau de MARSEILLE.

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2025, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2025.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 30 avril 2014, un contrat de bail commercial d’une durée de 9 ans a été conclu entre la société civile SCI 68 RUE SAINTE, bailleur, et la SAS GGM aux droits et obligations de laquelle vient la SAS KASAMIA, preneur, relativement à des locaux situés cours d’Estienne d’Orves 13001 MARSEILLE. Ce bail était à effet du 01 mai 2014 pour se terminer le 30 avril 2023.

Par acte en date du 15 novembre 2022, la SAS KASAMIA a signifié à la société civile SCI 68 RUE SAINTE une demande de renouvellement de bail.

Par acte en date du 07 février 2023, la société civile SCI 68 RUE SAINTE a accepté le principe du renouvellement du bail moyennant un loyer annuel d’un montant de 175.000,00 Euros HT et HC.

Le 21 mai 2024, la société civile SCI 68 RUE SAINTE a notifié à la SAS KASAMIA un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 198.000,00 Euros HT et HC à compter du 01 mai 2023.

Par acte en date du 02 octobre 2024, la société civile SCI 68 RUE SAINTE a assigné la SAS KASAMIA aux fins d’obtenir :

— la fixation du loyer à la somme de 184.443,00 Euros HT et HC par an à compter du 01 mai 2023,

— les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de cette fixation.

La SAS KASAMIA conclut à la fixation du loyer à la somme de 89.960,00 Euros HT et HC par an et à la restitution des excédents.

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MOTIFS

— Sur le renouvellement du bail

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 01 mai 2023.

— Sur la fixation du loyer

L’article L145-33 du Code de Commerce prévoit :

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .

L’article L145-34 du Code de Commerce prévoit notamment :

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le bail liant les parties étant d’une durée n’excédant pas 9 ans, la revalorisation du loyer à l’occasion du renouvellement du bail est soumise à la règle du plafonnement prévue à l’article L145-34 du Code de Commerce. Seule une modification notable intervenue au cours du bail expiré des éléments déterminant la valeur locative, est susceptible de légitimer un déplafonnement du loyer lequel sera alors fixé à la valeur locative effective.

Concernant la modification des facteurs de commercialité, celle-ci doit intervenir au cours du bail expiré, soit entre le 30 avril 2014 et le 01 mai 2023.

L’article R145-6 du Code de Commerce prévoit :

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

La destination des locaux prévue par le bail du 30 avril 2014 est la suivante :

Café, restaurant, bar musical, séminaires et réceptions, merchandising, vente de tous produits dérivés de l’enseigne HARD ROCK CAFE.

Par acte en date du 29 septembre 2020, la SAS KASAMIA a été déclarée adjudicataire du fonds de commerce qui comprenait ce bail qui s’impose complètement à elle.

La SAS KASAMIA fait valoir qu’elle exerce uniquement une activité de bar musical sans restauration.

L’activité déclarée par la SAS KASAMIA au RCS est :

Café, restaurant, bar musical, débit de boissons, entreprise de spectacles, animation, organisation de soirées événementielles, location de salles, merchandising et vente d’accessoires de mode et de décoration, prêt à porter, gadget.

Pour autant, la clause de destination des lieux contraint le locataire à exercer une activité conforme à ce qui est stipulé. Le changement d’activité nécessite l’accord du bailleur. En l’absence d’avenant au bail, la SAS KASAMIA ne peut pas se prévaloir de l’absence d’exercice d’une activité compris dans la destination des lieux pour déterminer les éléments de comparaison utiles à la fixation du loyer, sauf à conférer à cette détermination un caractère purement potestatif.

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 mai 2023,

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 mai 2023 et commets pour y procéder :

Madame [M] [L] née [Z]

23 boulevard Ronsard 13012 MARSEILLE

Port. : 06.60.19.68.82 Mail : cicconardi.expert@sfr.fr

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d’expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

— visiter les lieux donnés à bail situés 35 cours d’Estienne d’Orves et 68 rue Sainte 13001 MARSEILLE,

— les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

— dire s’il s’est produit, entre le 30 avril 2014 et le 01 mai 2023, une modification notable des éléments mentionnés aux paragraphes 1 à 4 de l’article L 145-33 du Code de Commerce de nature à écarter l’application du coefficient prévu à l’article L 145-34 du même code.

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce en précisant notamment :

* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,

* la destination des lieux prévue au bail qui sera seule retenue à l’exclusion de l’activité effectivement exercée par la SAS KASAMIA,

* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée.

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai d’un mois qu’il leur aura imparti,

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s’adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que la société civile SCI 68 RUE SAINTE devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires de l’expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d’instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d’une consignation supplémentaire,

DIT que l’expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de HUIT MOIS à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

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FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 03 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX