Minute n°26/

ORDONNANCE DU : 29 mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00497 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IUMG

AFFAIRE : [K] [L], [N] [R]

c/ Société [F] [Q] exerçant sous le nom commercial ADF PLOMBERIE, Société FONCIERE [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 mai 2026

DEMANDEURS

Madame [K] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSES

Société [F] [Q] exerçant sous le nom commercial ADF PLOMBERIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

Société FONCIERE [G], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 03 avril 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 22 mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 29 mai 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 3 janvier 2023, monsieur [R] et madame [L] ont vendu à monsieur [W] et madame [B] un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le prix de 179.000 €. Cette vente a été effectuée par l’intermédiaire de la SAS FONCIERE [G].

En 2016, monsieur [R] et madame [L] avaient confié des travaux d’extension et notamment à :

— Monsieur [E] [S], entrepreneur individuel assuré auprès de la MAAF, la pose d’une charpente, de fenêtres et d’une porte ;

— Monsieur [U] [H], auto-entrepreneur, la maçonnerie ;

— Monsieur [Q] [F], entrepreneur individuel, la pose de trois radiateurs.

Après leur entrée dans les lieux, monsieur [W] et madame [B] ont rapidement constaté des désordres.

Le 24 janvier 2023, un commissaire de justice s’est rendu sur les lieux et a constaté que :

— La quasi-totalité des portes d’accès au couloir ne ferment pas et leur ouvrant ne rentre pas dans le dormant ;

— De nombreuses fissures sont visibles dans diverses pièces de la maison ;

— L’appui manuel en partie centrale des plaques de plâtre apposées contre le mur mitoyen présente un enfoncement et un rebond prononcé ;

— Des disjonctions des murs et d’une partie du plafond sont observées ;

— Plus de la moitié des poignées des six vantaux coulissants sont dépourvues de crochets empêchant le verrouillage des fenêtres ;

— Plusieurs vantaux ne peuvent pas être fermés avec des problèmes de butée, de rail et d’espace ;

— Des désordres sont relevés dans l’extension, avec des problèmes de jonction, de fissures, de mastic, de poutre porteuse, de portes, d’espace, etc…

Aussi, par actes des 22 décembre 2023, 27 décembre 2023 et 2 janvier 2024, monsieur [W] et madame [B] ont fait citer monsieur [R], madame [L], la SA MAAF ASSURANCES et monsieur [U] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel ils ont demandé d’organiser une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 23 février 2024, le juge des référés du Mans a ordonné une expertise, confiée à monsieur [C].

Au cours des opérations d’expertise, le placoplâtre du plafond du séjour s’est effondré.

Dans une note de synthèse du 13 juin 2025, l’expert judiciaire a relevé plusieurs désordres et notamment : des infiltrations, des fissures, un affaissement de la véranda et des murs extérieurs de l’abri de jardin, des menuiseries extérieures défectueuses et un effondrement du plafond du séjour. L’expert a précisé que le plafond en placoplâtre du séjour s’est effondré, en raison d’une rupture d’une canalisation au niveau du plafond.

Pour l’expert, les responsabilités dans les désordres constatés concernent les entreprises ayant réalisé les travaux de maçonnerie, de charpente, de couverture, de menuiseries, de plomberie et de chauffage.

De plus, les professionnels ayant assuré la vente étant des sachants, ils auraient dû attirer l’attention des acquéreurs sur ces désordres décelables lors de la vente.

Par actes des 29 et 30 septembre 2025, madame [L] et monsieur [R] ont fait citer l’entrepreneur individuel [F] [Q], exerçant sous le nom commercial ADF PLOMBERIE, et la SAS FONCIERE [G], devant le juge des référés auquel ils demandent de :

— Étendre les opérations d’expertise à leur encontre ;

— Condamner la SAS FONCIERE [G] à communiquer son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle, ainsi que les conditions générales et particulières, sous astreinte de 30 € par jour de retard ;

— Condamner monsieur [Q] [F] à communiquer ses attestations d’assurance responsabilité civile professionnelle et décennale, ainsi que les conditions générales et particulières, sous astreinte de 30 € par jour de retard ;

— Réserver les dépens.

À l’audience du 3 avril 2026, madame [L] et monsieur [R] maintiennent l’ensemble de leurs demandes et sollicitent le rejet de l’ensemble des prétentions de la SAS FONCIERE [G].

Ils soutiennent notamment que :

— L’article 1992 du code civil dispose que “le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion”. L’agent immobilier est débiteur d’un devoir d’information et de conseil. Il a ainsi été jugé que manque à son devoir de conseil l’agent immobilier qui omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble vendu et qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne peut ignorer. La société FONCIERE [G] est intervenue à la transaction en qualité de mandataire. À ce stade, l’expert judiciaire considère que les professionnels ayant assuré la vente, étant sachants, auraient dû attirer l’attention des acquéreurs sur ces désordres ;

— Si l’agent immobilier n’est pas sachant en matière de construction, il n’en demeure pas moins un professionnel de l’immobilier soumis à un devoir d’information et de conseil à l’égard tant du vendeur que de l’acquéreur. En sa qualité de professionnel de l’immobilier, il doit porter un regard avisé sur les biens qu’il propose à la vente et à tout le moins, interroger le vendeur et attirer l’attention des acquéreurs potentiels en présence de désordres apparents. Son obligation d’information et de conseil ne s’arrête pas là, puisque l’agent immobilier se trouve en outre investi d’un devoir d’investigation. L’expert judiciaire relève dans sa note que certains désordres étaient visibles au jour du compromis, de vente, et concernant les vices qu’il qualifie de cachés, il précise que ces derniers n’étaient pas facilement décelables par un acheteur non professionnel, mais que l’agent immobilier se trouve être un professionnel de l’immobilier ;

— La société FONCIERE [G] sollicite sa mise hors de cause mais il s’agit d’un débat relevant du juge du fond.

La SAS FONCIERE [G] demande en effet au juge des référés de :

— Dire que les demandes de monsieur [R] et madame [L] sont recevables mais mal fondées et les débouter de leurs demandes ;

— Condamner solidairement monsieur [R] et madame [L] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SAS FONCIERE [G] fait valoir les moyens et arguments suivants :

— Contrairement au terme employé par l’expert judiciaire qui a conditionné la mise en cause de l’agent immobilier, ce dernier n’est aucunement un sachant en matière de construction mais un professionnel de la vente immobilière soumis aux dispositions du mandat qui lui est confié ;

— S’agissant des vices cachés, la jurisprudence rappelle que l’engagement de la responsabilité de l’agent immobilier suppose que ce dernier avait connaissance du désordre mais qu’il s’est abstenu d’en informer l’acheteur. En l’espèce, il n’est nullement établi que l’agent immobilier aurait pu avoir connaissance des vices

cachés qu’il n’avait pas la compétence de déceler. La société FONCIERE [G] ne saurait donc être concernée par les conséquences des désordres résultant des vices cachés ;

— S’agissant des vices apparents, l’agent immobilier est tenu uniquement à une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur. Les désordres apparents aux yeux de l’agent immobilier qui n’est pas un professionnel de la construction sont également apparents aux yeux de l’acheteur. Il est dès lors nécessaire d’apprécier si les circonstances de l’espèce permettent d’envisager une action en responsabilité contre l’agent immobilier ;

— Il ressort des éléments produits et notamment de la note de l’expert que les désordres les plus graves sont des vices cachés, de sorte que la responsabilité de la société FONCIERE [G] ne saurait être concernée à défaut d’en avoir eu connaissance. Les désordres apparents sont localisés dans la véranda et consistent en une fissuration sur le carrelage et en un défaut de fermeture de portes coulissantes en lien avec la fissure, traduisant un affaissement de cette partie de l’ouvrage. Il n’était pas possible, en présence d’une fissure particulièrement visible sur le carrelage de la véranda, de suspecter que celle-ci était la conséquence d’un manque de structuration de l’ouvrage. En qualité d’agent immobilier, il n’appartenait pas à la société FONCIERE [G] de diligenter des investigations particulières, sauf à faire supporter à la concluante la mise en œuvre de moyens exorbitants non prévus par les textes. Il avait été considéré que ces désordres étaient le fait de l’usure du carrelage ou d’un choc ponctuel. Par ailleurs, les désordres apparents et les problèmes affectant les ouvrants ont permis de négocier le prix de l’immeuble à la baisse de près de 30.000 €, représentant plus de 15% de réduction ;

— Les acquéreurs disposent d’une action en garantie des vices cachés à l’égard des vendeurs et des deux artisans ayant réalisé les travaux objets des désordres ;

— Le juge n’est pas tenu par l’appréciation de l’expert et les désordres qu’il a constatés sont habituels dans une maison ancienne. L’agent immobilier ne peut être tenu à une obligation d’alerte pour toutes les fissures, même minimes car il ne peut déterminer leur cause et leur gravité. Les fissures sur le dallage laissaient penser qu’elles ne seraient pas évolutives car elles sont courantes. Le défaut de fermeture de la porte a été considéré par l’agent immobilier comme un grippage de la porte et non comme un problème affectant le bâti ;

— La demande de communication des attestations d’assurance et conditions générales et particulières est devenue sans objet, ces pièces ayant été communiquées.

L’entrepreneur individuel [F] [Q], exerçant sous le nom commercial ADF PLOMBERIE, ne comparaît pas à l’audience. La décision sera donc qualifiée de réputée contradictoire.

MOTIFS

Sur la demande d’extension des opérations d’expertise :

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commune la décision. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Il est rappelé que la juridiction des référés peut sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, déclarer commune à une autre partie une mesure d’instruction qu’elle a précédemment ordonnée en référé. Pour ce faire, il est alors nécessaire, conformément aux conditions posées par ce texte, qu’il existe un motif légitime de rendre l’expertise commune à d’autres parties que celles initialement visées.

Par ordonnance du 23 février 2024, la juridiction des référés du tribunal judiciaire du Mans a ordonné une mesure d’expertise, confiée à monsieur [C] (RG 24/28).

Madame [L] et monsieur [R] justifient d’un motif légitime pour obtenir la mesure d’extension réclamée dès lors qu’est établi un intérêt manifeste à pouvoir opposer à la SAS FONCIERE [G] et à l’entrepreneur individuel [F] [Q] les résultats de l’expertise déjà ordonnée.

En effet, il est justifié de ce que l’entrepreneur individuel [F] [Q] est intervenu sur le chantier, avant que soient constatés des désordres. Dès lors, cette société peut être appelée à la cause, dans la mesure où dans sa note de synthèse n°1, l’expert judiciaire a considéré que la responsabilité de celui-ci dans les désordres était envisagée.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE [G] a été mandatée par madame [L] et monsieur [R] pour vendre le bien immobilier à madame [B] et monsieur [W], suivant compromis de vente signé les 29 août 2022 et 5 septembre 2022.

Dès lors, en sa qualité d’intermédiaire dans la vente de l’immeuble à usage d’habitation, la SAS FONCIERE [G] pourrait voir sa responsabilité engagée au regard de ses obligations. Madame [L] et monsieur [R] démontrent qu’une éventuelle action au fond à son encontre n’est pas manifestement vouée à l’échec, l’expert judiciaire ayant notamment retenu que l’agent immobilier mandaté pouvait voir sa responsabilité engagée, en qualité de sachant, car il aurait dû attirer l’attention des acquéreurs sur les désordres décelables lors de la vente.

Enfin, il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable, de déterminer les conditions permettant de rechercher la responsabilité de l’agent immobilier intervenu dans la vente.

Madame [L] et monsieur [R] justifient en conséquence d’un motif légitime à étendre les opérations d’expertise à l’encontre de la SAS FONCIERE [G] et de l’entrepreneur individuel [F] [Q].

La poursuite des opérations d’expertise se fera donc dans le cadre de l’article 169 du code de procédure civile, le surcoût de cette mesure devant être supporté au besoin par madame [L] et monsieur [R] si l’expert en fait la demande.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte :

Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Une demande de communication de pièces peut entrer dans le cadre de cet article.

En l’espèce, les demandeurs souhaitent obtenir la communication par :

— La SAS FONCIERE [G] de son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle, ainsi que les conditions générales et particulières ;

— Monsieur [Q] [F] de ses attestations d’assurance responsabilité civile professionnelle et décennale, ainsi que les conditions générales et particulières.

Il convient de souligner que la SAS FONCIERE [G] a communiqué son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle, ainsi que les conditions générales et particulières, au regard des pièces versées aux débats.

En conséquence, il convient de constater que la demande de communication de pièces s’agissant de la SAS FONCIERE [G] est devenue sans objet.

S’agissant de monsieur [Q] [F], cette demande apparaît justifiée afin de connaître l’identité de l’assureur de l’entrepreneur individuel.

Dès lors il y a lieu de faire droit à la demande de communication et de condamner l’entrepreneur individuel [Q] [F] à communiquer à madame [L] et monsieur [R], ses attestations d’assurance responsabilité civile professionnelle et décennale, ainsi que les conditions générales et particulières.

Sur les autres demandes :

Les dépens doivent demeurer à la charge de madame [L] et monsieur [R], la mesure étant sollicitée à leur demande et dans leur intérêt, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par madame [L] et monsieur [R], dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. La SAS FONCIERE [G] sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

DIT que les dispositions de l’ordonnance rendue le 23février 2024 (RG : 24/28) sont communes et opposables à l’entrepreneur individuel [F] [Q], exerçant sous le nom commercial ADF PLOMBERIE, et la SAS FONCIERE [G], qui participeront de ce fait à l’expertise et seront en mesure d’y faire valoir leurs droits, le cas échéant ;

DIT que l’expert commis voit sa mission étendue pour inclure l’entrepreneur individuel [F] [Q], exerçant sous le nom commercial ADF PLOMBERIE, et la SAS FONCIERE [G] parmi les parties à l’expertise diligentée, et qu’il devra les appeler à participer aux opérations d’expertise dès réception de la présente ordonnance ;

DIT que madame [L] et monsieur [R] devront consigner au besoin la provision complémentaire sollicitée par l’expert du fait de cette extension ;

RAPPELLE qu’aux termes des dispositions de l’article 169 du code de procédure civile, “L’intervenant est mis en mesure de présenter ses observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé” ;

RAPPELLE que le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction est compétent pour statuer sur toute difficulté relative aux opérations d’expertise ;

DIT que le greffe fera parvenir la présente ordonnance à l’expert désigné ;

CONSTATE que la demande de communication de pièces s’agissant de la SAS FONCIERE [G] est devenue sans objet ;

ORDONNE à l’entrepreneur individuel [Q] [F] de communiquer à madame [L] et monsieur [R] ses attestations d’assurance responsabilité civile professionnelle et décennale, ainsi que les conditions générales et particulières ;

LUI ACCORDE pour ce faire un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que passé ce délai, faute pour l’entrepreneur individuel [Q] [F] de s’être exécuté, il courra contre lui une astreinte de CINQUANTE EUROS (50 €) par jour de retard dans l’exécution et ce pour une durée de 90 jours francs ;

REJETTE la demande formulée par la SAS FONCIERE [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de madame [L] et monsieur [R] ;

RAPPELLE que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND